事件：12月14日，北京和上海进一步调整优化房地产政策，重点包括调整普通住房认定标准、调降最低首付款比例、调降房贷利率下限等几个方面。
　　调降首付比例，降低购房资金门槛。北京首套房最低首付比例不再区分普宅和非普宅（原为普宅/非普宅分别35%/40%），统一降至30%；二套房同样不区分普宅和非普宅（原为普宅/非普宅分别60%/80%），调整为城六区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区）最低首付比例不低于50%，城六区以外不低于40%。上海首套房最低首付款比例降至30%（原为35%），二套房特定七个区域内（临港新片区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区）最低首付比例调整为40%，其余区域调整为50%（原为普宅/非普宅分别50%/70%）。我们认为，调降首付比例可有效降低刚需及改善住房需求购房资金门槛，释放潜在购买力，推动置换型需求链条轮动，叠加前期“认房不认贷”政策落地，有望进一步刺激刚需和改善型需求释放。
　　优化普通住宅认定标准，降低购房成本和交易成本。北京普宅认定标准调整为：1）容积率≥1.0（不变）；2）单套建筑面积≤144平米（原为≤140平米）；3）实际成交价格五环内单价低于8.5万元/平米（原为单价低于3.96万元/平米或总价低于468万元），五至六环间单价低于6.5万元/平米（原为单价低于3.168万元/平米或总价低于374.4万元），六环以外单价低于4.5万元/平米（原为单价低于2.376万元/平米或总价低于280.8万元）。上海普宅认定标准取消实际成交价格条件限制，调整为：1）五层及以上的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等（不变）；2）单套住房建筑面积≤144平米（原为≤140平米）。我们认为，优化普宅认定标准后可享受税收等优惠政策的住宅范围扩大，预计可进一步减轻京沪购房成本，刺激刚需和改善型需求释放，同时降低交易成本，提高二手市场活跃度。
　　调降房贷利率下限，提升潜在购房者置业意愿。北京首套房商贷利率下限降至城六区/非城六区分别不低于LPR+10BP/LPR（原为LPR+55BP）；二套房利率降至城六区/非城六区分别不低于LPR+60BP/LPR+55BP（原为LPR+105BP）。上海首套房商贷利率下限降至不低于LPR-10BP（原为LPR+35BP）；二套房利率降至特定七个区域内/七个区域外分别不低于LPR+20BP/LPR+30BP（原为LPR+105BP）。我们认为，房贷利率下限下降可有效减轻购房利息负担，其中北京将个人住房贷款最长年限由当前25年恢复至30年，多管齐下可进一步提升潜在购房者购房意愿，推动购房需求释放。
　　投资建议：本次京沪降低首付比和贷款利率的同时放松普宅认定标准，多种政策叠加预计可有效降低购房成本和交易成本，推动置换链条轮动，进一步刺激刚需和改善型需求释放，推荐充分受益京沪政策放松的中介，首推贝壳，建议关注我爱我家；开发商建议关注基本面优质、现金流稳健，土储集中的优质一二线的龙头房企，建议关注华润置地、保利发展、招商蛇口、万科A。
　　风险提示：房地产政策调控效果不及预期风险；商品房销售复苏不及预期风险；开发商资金链缓解情况不及预期风险。