板块行情：本周（12月4日-12月8日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.7%，在31个一级行业板块中排名第28位。
　　政策要闻：中央层面：1）中国人民银行：要主动适应我国房地产市场重大转型，战略上，牢牢坚持房住不炒的定位；策略上，弱化房地产市场风险水平，防范房地产市场风险外溢，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需。为“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系，加快构建房地产发展新模式。2）中国证监会：健全多层次资本市场体系，推动REITs市场扩面提质。3）住房和城乡建设部：地级及以上城市将全面开展城市体检工作，体检对象包括住房、小区、街区、城区，并围绕体检对象建立城市体检基础指标体系（试行），设定一定数量的核心指标。4）：财政部：拟将REITs纳入社保基金可投资范围，并要求社保基金会开展直接股权投资和私募股权基金投资，要坚持安全至上、优中选优原则。5）中共中央政治局：继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强经济宣传和舆论引导，坚决守住不发生系统性风险的底线。地方层面：1）上海崇明区：到2025年底，基本完成小梁薄板房屋改造；到2027年底，全面完成小梁薄板房屋改造；到2032年底，全面完成不成套职工住宅改造。2）广州：全面推行房地产经纪从业人员实名登记；严格落实明码标价制度；推动符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs；落实房地产“金融16条”政策。
　　公司动态：1）碧桂园：董事局主席杨惠妍指出，未来12个月公司主要有三项工作：保交付、保经营和保信用。2）中国海外发展：中国海外集团于2023年12月6-8日，增持100万股本公司股份。3）越秀地产：11月，公司实现合同销售金额约为人民币118.75亿元，同比上升约0.4%，实现合同销售面积约为33.23万平方米，同比下降约0.7%；前11月，公司累计合同销售金额约为人民币1329.1亿元，累计合同销售面积约为405.38万平方米，同比分别上升约29.1%、15.8%。
　　销售端：新房成交同环比下降，二手房成交同比上升。1）本周21城商品房成交面积252万方，环比下降29%，同比下降21%；年初至今21城成交面积1.46亿方，累计同比增速下降4.5%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为67.3万方、127.9万方、56.7万方，周环比增速分别为-48%、-12%、-27%，周同比增速分别为-26%、-16%、-23%。3）本周11城二手房成交面积159.5万方，环比上升0%，同比上升39%；年初至今11城二手房成交面积7650万方，同比上升27%。
　　投资策略：2024年地产总量数据可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。2023年9月的需求端政策放松节奏加快，但销售回暖低于预期，2024年地产总量数据可能面临压力。低质量土储仍是行业的难题，部分房企仍有偿债压力，部分优质国央企也面临计提存货减值的业绩压力。中长期看，探索出资产端稳定盈利的模式将是打破估值天花板的核心，短期则聚焦城中村改造，2024年出现板块性机会仍需等待有转折性的政策出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。