事件1：12月14日，北京市住房城乡建设委、税务总局北京市税务局、人民银行北京市分行、金融监管总局北京监管局、北京住房公积金管理中心五个部门联合印发了《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，下调新发放房贷最低首付款比例、下调房贷利率、延长房贷期限及调整普宅标准。
　　事件2：12月14日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市财政局、市税务局五个部门联合印发《关于调整本市普通住房标准的通知》，调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。
　　投资要点
　　京沪再次同时发布调整政策，稳住房地产市场信号凸显
　　2023年8月31日央行及国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，明确首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于20%，二套房不低于30%。2023年9月1日，上海和北京相继发布政策全面执行首套房“认房不认贷”，但未调整首付比例。2023年12月中央经济工作会议提出“要守住不发生系统性风险的底线”，在会议精神的指导下本次京沪同时调整了非普标准、首付比例、房贷利率等。我们认为北京市场的政策调控通常具有风向标意义，可看出稳定市场的迫切性和重要性。此外，核心一线城市在放松首付比、房贷利率之后，还有限购和契税调整的政策可期待。
　　普通住宅和非普通住宅在首付比上无差异
　　北京此次政策和先前最大不同在于，普通住宅和非普通住宅不再就首付比上有差异。虽然在非普通住宅的认定上有标准（普通和非普契税仍然会不同），但是首付比的差异没有了。新政前首付比普宅35%，非普40%，二套首付比普宅60%，非普80%。新政后普宅和非普首付比均为30%，普宅和非普二套首付比为40%或50%，二套首付比差异在于是城六区外还是城六区内。我们认为这个政策，对非普也就是改善型住宅利好更多，能够释放改善型住房的购买力。
　　调控思路更加精细化，由“一城一策”向“一区一策”转变
　　本次北京及上海对于首付比例及房贷利率进行了差异化的分区管理。2022年限购政策出现了分区调整，但并未调整信贷政策。此次北京和上海分别就城区内和城区外以及市区及外围区域，对首付比例及房贷利率方面进行了差异化调整。我们认为这是政策调整新信号，未来核心城市管理颗粒度可能会精细化。
　　房贷期限延长助力再降购房成本
　　此次北京市将房贷期限由最长25年调整至30年。我们在2022年10月24日发布的《鉴以往知未来之房地产周期底部特征研究》中，就需求端各类政策对购房刺激效果进行了评估测算，测算方法以购房者月供变化为对比指标。我们发现，下调房贷利率1个百分点的作用和贷款年限延长5年近似。所以此次北京房贷期限延长5年对购房成本有较大的降低效果，我们认为可以有效的刺激需求侧修复。
　　投资建议
　　我们认为此次政策放松的城市其本土开发商受益会比较明显，例如北京的城建发展、上海的中华企业等。此外我们继续看好超跌的房地产公司的估值修复：保利发展、招商蛇口；以及能够参与广州城中村的越秀地产。
　　风险提示
　　行业政策落地不及预期，盈利能力继续下滑，市场销售不及预期。