事件：2023年12月14日，北京、上海同日发布优化房地产市场新政策，此次调整涉及：1）下调新发放房贷最低首付比例；2）放松对普通住宅的认定标准；3）降低商业银行新发放房贷利率下限等方面。
　　京沪同日调整地产政策，彰显自上而下稳地产的决心。
　　2023年12月12日结束的中央经济工作会议指出，2024年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，并强调要积极稳妥化解房地产风险。2023年12月14日，北京、上海两一线城市同日发布多项调整优化房地产市场相关政策，贯彻落实会议精神，表明中央及地方政府自上而下稳地产、稳经济的决心，或将进一步为市场注入信心。
　　刚需、改善型需求齐发力，预计效果良好，明年一线城市“小阳春”可期。
　　此次京沪两地政策刚需、改善型需求齐发力1）刚性需求：降低贷款利率及首付比例；2）改善型：优化普宅认定标准，更多家庭享受住房转让增值税优惠。回顾广深下调二套房首付比例政策，两地楼市取得良好表现，广州11月商品房成交面积同比+74.0%，二手房成交同比+75.6%；深圳2023W48成交面积同比+17.9%，11月二手房成交面积同比+62.7%。我们认为京沪新政从多方面刺激需求，在广深下调二套房首付比例的基础上再加码，2024年一线城市出现“小阳春”可期。
　　需求端政策仍存发力空间，三大工程持续推进有望对销售形成助力。
　　一线城市需求端政策仍存在较大发力空间，政策工具箱储备充足：1）首付比例尚未达下限，仍有下调空间；2）房贷利率较LPR-20BP的下限存在优化空间；3）一线城市中除广州外住房增值税免征年限均未调整；4）限购方面，除9月20日广州、10月24日上海金山优化调整外，限购政策尚未松动。此外，中央持续表态加快“三大工程”的建设，有望出台货币化安置推动城中村改造进程，助力需求端加速回暖。
　　看好政策持续加速释放，2024年地产销售、投资有望企稳。
　　2023年三季度以来，需求端、投资端、融资端等各方面楼市利好政策频出，表明中央稳定楼市态度坚决；中央经济工作会议对于地产的定调中性偏积极，三大工程有望拉动地产企稳。我们看好政策持续加速释放，由地产销售端回暖推动房企以销定产，加大投资力度，2024年地产销售、投资有望企稳。
　　投资建议：本次政策调整优化力度较大且涉及面较广，我们预计新政策的推出将带动需求端复苏，推动楼市进一步企稳回升，推荐地产板块。标的方面，核心关注:保利发展、天地源、我爱我家、浦东金桥。此外，建议关注:①城中村改造(越秀地产、天健集团、城建发展、中华企业);②存量房赛道(我爱我家、贝壳-W);③优质民企(新城控股、龙湖集团);④格局优化(招商蛇口、华发股份、建发国际集团)。
　　风险提示：楼市回暖不及预期；需求端修复不及预期；政策落地不及预期。