核心观点
　　本次北京、上海在首付比例、贷款利率、普通住房认定标准三个层面做出政策调整，有利于降低购房者负担，进一步促进刚性和改善性需求的释放。北京、上海首付比例最高下调幅度分别达40%、30%，贷款利率最高下调幅度分别达55bp、85bp，同时优化普通住宅认定标准，有助于切实降低交易环节税费。根据深圳经验，以降二套房首付为重点的楼市政策优化后，新房二手房成交出现明显复苏，可以认为此次北上政策也会有类似效果。
　　事件：
　　12月14日，北京、上海出台房地产新政，在首付比例、按揭利率和普通住宅认定标准方面做出调整。
　　简评
　　北上出台楼市新政，有利于刚性和改善性住房需求释放。本次北京、上海在首付比例、贷款利率、普通住房认定标准三个层面做出政策调整，有利于降低购房者负担，进一步促进刚性和改善性需求的释放。北京：1）首套、二套首付比例最高下调幅度分别为10%、40%；2）首套、二套房贷利率最高下调幅度分别为55bp、50bp；3）普宅标准优化上调，取消总价限制，只看单价，五环内由前期的3.96万上调至8.5万；4）最长贷款年限由25年上调至30年。上海：1）首套、二套首付比例最高下调幅度分别为10%、30%；2）首套、二套房贷利率最高下调幅度分别为45bp、85bp；3）优化普宅认定标准，取消价格和环线限制，仅看物业类型和面积。
　　深圳新政出台后市场复苏，预计北上也有相应效果。深圳于8月31日实施认房不认贷政策，于9月29日下调住房贷款利率下限，新政出台后，成交量显著恢复。新房方面，10月、11月成交分别环比增长24.8%、6.0%；二手房方面，10月、11月成交分别环比增长13.7%、17.3%。根据深圳经验，以降二套房首付为重点的楼市政策优化后，新房二手房成交出现明显复苏，可以认为此次北上政策也会有类似效果。
　　投资建议：建议聚焦需求修复和城中村改造两条主线进行投资布局。持续的政策支持下，行业信用有望修复，核心城市的市场将率先复苏。重点推荐A股：华发股份、建发股份、滨江集团、招商积余，港股：华润置地、华润万象生活、龙湖集团、万物云、中国海外发展、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、绿城管理控股、贝壳。超大特大城市城中村改造过程中，相关地方国企将优先受益，重点推荐：越秀地产、城建发展、天健集团。
　　风险提示：房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：1、销售不及预期，我们关注的重点城市周度销售面积仍处于较低位置，销售仍在底部区域，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：施工进度受多重因素影响，施工进度变慢将导致结转不及预期；3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧