投资要点
　　1、中国房地产市场供求关系发生重大变化。从供给看，整体上“有没有”的问题基本得到解决，但结构性不足问题仍然存在。从需求看，人民群众对住房的品质有了更高的要求。
　　2023年，销售整体呈现“前高、中低、后稳”的趋势。今年整体来看，销售面积、金额同比整体呈下滑趋势。统计局1-10月商品房销售面积9.26亿平、同比-7.8%，销售金额9.72万亿、同比-4.9%；房地产开发投资1-10月累计同比-9.3%，新开工面积同比-23.2%，竣工面积同比+19.0%，全国住宅用地成交金额同比-27%、面积同比-40%。
　　预期2024年，销售可能呈现前低后高的走势。城中村改造有所推进、供需政策有所改善的假设下，全年销售面积预计-9.0%，金额预计-7.5%，开发投资预计-8.0%（正文中我们做了不同情景假设下的测算）。当前行业处于调整阶段，但中长期有支撑。
　　2、构建新模式：城中村改造和保障房建设
　　城中村改造：利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。测算35城的城中村总体规模12.3亿平，假设开发周期10年，在拆除重建比例50%、拆建比2倍、房票安置比例50%、货币化安置比例10%假设下，平均每年拉动销售面积1.46亿平，销售金额1.76万亿（其中，以销售金额来看，1.05万亿来自于货币化/房票安置带来的拉动，0.71万亿来自于改造后新增供给带来的拉动）；拉动投资1.16万亿，其中，建安投资约0.56万亿，土地投资约0.60万亿。
　　保障房：有利于缓解大城市住房矛盾、有力有序有效推进房地产转型和高质量发展。1）保障性租赁住房：住建部表示“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间），可完成投资3万亿元左右；2）可售型保障房：重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体。测算35城大概在2500万套左右，假设10年完成，每年250万套左右。
　　3、优质房企未来可期。1）优质房企融资优势明显，截至11月11日，房企境内债发行规模4514亿元，其中国央企占比90.7%，房企净融资额-950亿元（地方国企394亿元、央企142亿元、其他房企-1487亿元）。2）销售优势明显，23年1-10月优质房企销售金额同比+6%，而百强房企平均增速为-14%；3）拿地优势明显，集中供地22城中，22年以来国央企拿地份额占比平均77%，城中村改造等进一步加强国央企资源优势；4）“商品房回归商品属性”，有利于利润空间打开。
　　投资建议：新格局、新模式。行业当前虽然处于调整期，但持续高质量发展还是有很强支撑。加快城中村改造和保障房建设，构建房地产发展新模式，也为行业带来新的支撑和机会。看好国央企等优质房企，融资、销售、土地资源获取等方面优势明显，“商品房回归商品属性”下利润空间打开，未来发展可期。关注：招商蛇口、华发股份、保利发展、万科A、滨江集团、城建发展、中华企业、天健集团、招商积余等。
　　风险提示：基本面表现不及预期、城中村改造和保障房推动不及预期、地产信用风险超预期