2023年以来行业需求及融资端政策持续发力，房企信用修复在2024年也有望提速，促进需求企稳回暖。包含保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施在内的三大重点工程建设，成为构建房地产新发展模式的抓手、助力市场修复筑底。考虑城中村改造与保障房建设带来的增量，预计2024年全国商品房销售面积、地产开发投资、新开工面积、竣工面积的增速分别为4.9%/-7.6%/-10.0%/+4.0%。中长期来看，我国住宅年需求中枢约9亿平。此外，三大工程有望为物管行业带来559亿元/年的增量。投资建议投资人聚焦需求修复和城中村改造两条主线。
　　摘要
　　信用修复与三大工程将共同推动市场修复筑底。2023年以来行业需求及融资端政策持续发力，房企信用修复在2024年也有望提速，促进楼市需求回暖。包含保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施在内的三大工程建设，是构建房地产新发展模式的重要抓手，并将在2024年进一步支撑市场需求和投资开工。2024年城中村改造为投资、新开工提供增量，保障房建设为销售、投资、开竣工提供增量。在信用修复与两大工程的加持下，我们预计2024年全国商品房销售面积、房地产开发投资额、新开工面积的降幅较2023年收窄，分别为-4.9%/-7.6%/-10.0%。保交楼的持续推进也将使竣工面积增长保持在4%左右的水平。
　　中长期住宅每年新增需求中枢约9亿平，目前已基本接近。中长期来看，我国城镇化率和核心城市人均居住面积仍有增长空间，人口增长率下降背景下城市间人口流动加速。我们分别通过需求分拆的视角和人口流动视角对行业需求进行预测，测算得到每年潜在的住宅新增需求为8.2-10.3亿平，中枢约9亿平。
　　三大工程为物管行业带来新发展机遇。其中，保障性住房的物管服务业务有望加快发展，城中村改造为物管企业打开新的业务空间，“平急两用”基础设施建设利好具备公建及城市空间服务能力的企业。城中村改造作为保障房与“平急两用”基础设施建设的重要手段，我们测算其将为物管行业带来559亿元/年的增量，其中基础物管增量约360亿元/年，增值服务增量约199亿元/年。
　　建议聚焦需求修复和城中村改造两条主线进行投资布局。持续的政策支持下，行业信用有望修复，核心城市的市场将率先复苏。重点推荐A股：华发股份、建发股份、滨江集团、招商积余，港股：华润置地、华润万象生活、龙湖集团、万物云、中国海外发展、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、绿城管理控股、贝壳。超大特大城市城中村改造过程中，相关地方国企将优先受益，重点推荐：越秀地产、城建发展、天健集团。
　　风险分析
　　1、城中村改造的风险在于资金筹措不及预期，土地出让困难，销售持续低迷等：1、销售不及预期：我们关注的重点城市周度销售面积同比仍然为负，销售仍在底部区域，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；2、资金筹措不及预期：房地产企业信用扩张仍存在阻滞现象，尽管央企及地方国有房企融资能力较强，投入城中村改造的资金规模仍需要跟踪，同时其他渠道包括民间资本的参与，也可能不及预期；3、土地出让不及预期：　城中村改造部分采用拆除重建的模式进行，其拆除后的净地出让情况将会影响到地方政府和企业的动力，在当前全国范围土地出让金仍有下滑，需要关注土地市场出让情况。
　　2、房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：1、销售不及预期，我们关注的重点城市周度销售面积仍处于较低位置，销售仍在底部区域，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：　施工进度受多重因素影响，施工进度变慢将导致结转不及预期；3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。
　　3、经营服务行业的风险主要在于：1、行业内竞争加剧导致外拓受阻及母公司交付可能不及预期三个方面：1、物管行业严重依赖线下场景，疫情会造成较为严重的影响；2、伴随物管覆盖率不断提高，行业内公司从增量增长转向存量小区、单位竞争，竞争加剧可能导致部分公司增速放缓、利润率下降；3施工进缓慢度，进而影响结转进程，或会导致母公司的交付不及预期。4、轻资产模式企业遭遇对手方违约，品牌商誉减值风险。5、代建、C-REITs等成长市场不确定性风险