11月新房销售同环比下降，二手房成交强于新房
　　30个大中城市11月商品房成交面积同比-15%、环比-7%。分城市看，30个大中城市的一线、二线和三线城市11月商品房成交面积同比分别为-17%（前值-8%）、-7%（前值+10%）和-30%（前值-23%），环比分别为-7%、-8%、-3%。从新房供应看，克而瑞监测的30个重点城市新增供应环比+30%，临近年末房企推盘积极性有所提升，但同比仍下降23%，供应量处于近五年同期低点。其中，4个一线城市供应环比+44%、同比-14%；26个重点二三线城市供应环比+27%、同比-24%。从新房去化率看，克而瑞监测的12个重点城市11月平均开盘去化率为40%，较上月下降2pct，前期热点城市上海、杭州去化率环比下降。二手房方面，我们监测的14个城市11月二手房成交面积同比+28%（前值+31%），环比+12%，尤其是11月下旬以来成交面积一周滚动同比增幅扩大。
　　我们认为，新房销售经历了9-10月需求集中释放后热度明显回落，销售复苏仍然需要政策进一步加码；而二手房成交较好主要因挂牌量增加、房东以价换量，同时由于新房供应量仍然较少，导致新房客户分流至二手房。
　　11月百强房企销售金额同比降幅扩大，头部房企韧性较强
　　根据克而瑞统计，11月TOP100房企销售操盘金额为3902亿元，环比下降4.1%、同比下降29.6%。累计来看，1-11月百强房企销售操盘金额为49537亿元，同比下降14.4%，降幅继续扩大。此外，11月有25家房企单月销售环比降幅在30%以上，33家环比降幅在0-30%之间。从竞争格局来看，1-11月TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低2%至1500亿元，TOP20门槛降低21.7%至561亿元，TOP50门槛同比降低19.7%至218亿元，TOP100门槛同比降低7.8%至93亿元。
　　深圳下调二套房首付比例，提升一线城市政策宽松预期
　　11月22日，深圳宣布调整普通住房认定标准并放松二套房首付比例，成为继广州之后放松二套房首付比例的第二个一线城市。具体来看，深圳住建局取消了此前普通住房标准中对成交总价的要求，同时将二套房首付比例由普宅70%/非普宅80%统一下调至40%。
　　我们认为，此次普宅认定标准和二套房首付比例的调整将大幅降低购房门槛，与之前的房贷利率下调、认房不认贷政策形成合力，共同支持市场销售回暖。此外，目前一线城市中的北京、上海二套房普宅商贷首付比例分别为60%、50%，非普宅首付比例分别高达80%、70%，而且普宅认定标准较为严苛且未及时调整，因此实际成交的大部分住宅被划为非普宅，导致较高的二套房首付比例，未来仍具备较大调降空间。
　　投资建议
　　新房销售在经历短暂反弹后再度转弱，销售复苏仍然需要政策发力，深圳下调二套房首付比例也为一线城市继续放松政策打开空间。此外，近期多部委加快落实房企融资端政策，有利于稳定市场信心，缓解房企现金流压力。我们认为，在市场复苏仍然偏弱的背景下，供需两端的支持政策仍将进一步加快落地，有助于支撑基本面修复，当前阶段建议关注拿地能力强、土储布局优异及业务多元化的头部优质房企，维持行业“增持”评级。
　　风险提示
　　经济复苏不及预期导致居民收入和信心恢复较慢；需求端支持政策落地节奏和力度不及预期导致销售复苏放缓；融资端支持政策执行不及预期导致房企资金面压力继续加大。