板块行情：本周（11月27日-12月1日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌4.9%，在31个一级行业板块中排名第31位。
　　政策要闻：中央层面：1）国务院、国家发展改革委：城市社区嵌入式服务设施建设工程实施范围覆盖各类城市，优先在城区常住人口超过100万人的大城市推进建设。2）国家发展改革委：支持符合条件的特许经营项目发行基础设施领域REITs。3）自然资源部：不得以城市设计、城市更新规划等专项规划替代国土空间总体规划和详细规划作为各类开发保护建设活动的规划审批依据。新编县乡级国土空间规划应安排不少于10%的建设用地指标，重点保障乡村产业发展用地。4）住房和城乡建设部：实施城市更新行动，因地制宜建设社区设施。自2024年开始，全面开展城市体检，摸清社区设施底数短板。地方层面：1）广州：拟将单位住房基金的75%用于向未享受过购房优惠政策的职工发放住房货币补贴，25%用于已售公有住房共用部位、设施维修。2）上海：支持园区保障性租赁住房建设；支持园区开发运营主体通过基础设施领域REITs等方式拓展融资渠道。3）武汉：8个在售楼盘自愿参加“30天无理由退房”活动；支持居民换购住房政策延长至2024年12月31日；支持提取住房公积金支付购房首付款；进一步完善房地产开发企业“白名单”管理制度。
　　公司动态：1）华润置地：拟将沈阳铁西万象汇作为商业类REITs发行；华夏华润商业REIT已正式获得证监会准予注册的批复，底层资产青岛万象城2023年上半年营业收入同比增长10.9%至3.31亿元，出租率超过98%。2）万科A：联营公司印力集团控股有限公司申报的中金印力消费REIT获得中国证监会准予注册的批复，目标基础设施资产为杭州西溪印象城，2023年上半年营业额突破21亿元，2014-2022年加权平均出租率为98.2%，估值人民币39.59亿元；针对大股东深圳地铁约100亿的合作或收购项目，双方正在积极协商。3）中国金茂：华夏金茂购物中心REIT已获证监会批准注册，底层资产为长沙金茂览秀城，建筑面积约10万平方米，2016年年底开业至今已运营近7年，2020-2022年度坪效和运营收入复合增长率分别达到14.6%和31.6%。4）中国海外发展：昌平区人民政府与中海企业集团签署战略合作协议。
　　销售端：新房成交同环比上升，二手房成交同比持续上升。1）本周21城商品房成交面积343.8万方，环比上升27%，同比上升16%；年初至今21城成交面积1.43亿方，累计同比增速下降4.3%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为129.9万方、137.3万方、76.6万方，周环比增速分别为58%、7%、26%，周同比增速分别为65%、3%、-11%。3）本周11城二手房成交面积158.9万方，环比下降5%，同比上升34%；年初至今11城二手房成交面积7491万方，同比上升26%。
　　投资策略：2024年地产竣工可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。2023年9月的需求端因城施策放松，地产销售回暖略低于预期，考虑到2022年销售面积的下行，预计2024年竣工面积或同比下滑9%，地产总量数据面临压力，而城中村改造对应真实需求，只待政策突破；2024年出现板块性机会的可能性较小，政策博弈的难度也有所提升，重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表