■房地产本质是建立在土地要素上的城市空间商业化，其长期主要影响因素包括土地机制、城镇化、经济增长、金融杠杆等。其中，土地模式是房地产发展的基础条件；工业化作为城镇化和经济增长的根本驱动，是影响房地产需求和购买力的外生变量；金融信贷是影响房地产购买力的可调节变量；三者合力在经济拐点时期促成房地产中长期趋势性变化。转型中后期各国房价的长期走势各异，主要原因来自房地产模式、工业化、金融自由化等水平的差异。本报告选取房地产定位更偏市场化的经济体，包括同为快速工业化模式的日．本．、韩．国．，以及同样货币金融决策具备独立性的大国经济体美．国．，同时结合我国监管调控、决策能力以及大国竞争等特殊背景，观测和比较经济拐点、泡沫时期房地产的运行逻辑。关于结论，本报告定位了当前我国房地产的泡沫化程度、展望了房地产中长期的“可控程度”。考虑到中长期经济潜在增长和全球货币水平具有较大不确定性，数据预测意义不大。通过国际比较，我国房地产的中长期“可控程度”应好于日韩、弱于美国。
　　■工业化和金融化对美、日、韩房地产的影响机制和表现：1）经济起飞阶段，量价双增。特别是快速城镇化模式的日、韩，经济起飞至增速换挡前，地产的量价双双高增长。2）增速换挡后，成交量中枢下行企稳但价格往往继续高增。转型期实体产业对信贷需求下降，更多资金向房地产流入，因而地产价格多数会继续上涨。在经济“首次”换挡后，韩国房价除1990s经历调整后一路上涨至今；日本房价在1970s、80s继续高涨。3）房地产泡沫破灭可能导致金融体系震荡。日本1991年泡沫破灭对其金融体系造成巨大冲击，并进一步导致经济陷入长期收缩，房价遭遇腰斩后再未恢复。4）金融化时期过度创新加大房价的泡沫化。2008年美国次贷危机实质是涉房资产大量证券化放大了金融系统性风险。但，美国凭借全球中心货币地位迅速实施大规模QE，房价经过四年调整后修复。
　　■我国的不同、现状和展望：1）虽然工业化、金融化必然导致资产价格上涨，而各国对资产泡沫的调控、拆解及修复的能力是完全不同，导致各国房地产的境况不同。与日、韩相比，我国在对外汇率管理、宏观审慎监管、对内地产金融调控等能力上均显著优于两国，大概率可以避免两国的境况，前者泡沫积聚过大，主动刺破后付出沉重代价，后者地产泡沫“越调越涨”，居民杠杆全球前列。与美国相比，我国的全球货币地位偏弱，无法做到像美国“无限”发币将金融危机影响全球化，进而完成泡沫的修复。2）当前泡沫化程度与日本泡沫破灭前仍有距离。通常印象中我国居民房价收入较高，横向来看，目前我国一线城市与韩国的水平接近，约为日本的3倍，但全国的房价收入比会更低；纵向来看，增速换挡前后房价收入比呈高位快速下行态势，主要原因是城镇化达到一定水平后，收入涨幅快于房价涨幅，因此我国还有进一步下降空间。3）我国房地产中长期展望。（招商银行各部请参照文末联系方式联系研究院）。