本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（23/11/11-23/11/17）34个重点城市新房合计成交282万平米，环比-4.1%；其中，一二线环比-5%、三四线环比+1%；11月累计一手房月成交同比-11%，较10月-5pct；其中，一二线同比-13%、三四线同比+9%，分别较10月8pct和+19pct。上周13个重点城市二手房成交120万平米，环比+5%；11月累计成交同比+6%，较10月-7pct。库存方面，上周15城推盘168万平米，对应周成交/推盘比0.70倍，最近3个月（23年8-10月）分别为0.92倍、0.77倍和1.27倍。截至上周末，15城可售面积为9,818万平米，环比+0.5%；3个月移动平均去化月数为18.2个月，环比-0.03个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给已经过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。
　　主要政策新闻：宏观方面，央行、金融监管总局、证监会三部门联合召开金融机构座谈会议，统筹考虑今年后两个月和明年开年的信贷投放，以信贷增长的稳定性促进我国经济稳定增长；强调各金融机构坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷，继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资，支持房地产企业通过资本市场合理股权融资，坚持法治化、市场化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。国家统计局公布，1-10月份，全国房地产开发投资同比-9.3%；新开工同比-23.2%；竣工同比+19.0%；销售面积同比7.8%。因城施策方面，厦门岛内取消限购政策，多子女家庭（二孩及以上）购买的第二套住房认定为首套，购买的第三套住房认定为二套。公积金政策方面，广州（首套/1套已结清/1套未结清最低首付为20%/30%/40%），茂名（两人以上/一人最高可贷55万元/40万元（原45万元/30万元））、潮州（双/单职工最高可贷60万元/40万元）等提高贷款额度，衢州和信阳可提取公积金支付新建商品住房首付款。购房补贴方面，珠海、杭州、桂林、衢州、宁波等地提供购房补贴。
　　公司动态跟踪：23年1-10月销售额及同比：龙湖集团1,516.7亿元（-8.51%）；世茂集团75.8亿元（-48.51%）；华侨城A 343.9亿元（-27%）。10月销售额及同比：龙湖集团140.5亿元（-30.48%）；世茂集团22.4亿元（-72.7%）；华侨城A 25.1亿元（40.8%）。股份回购方面，贝壳-W回购705万股（占总股本0.188%）；ESR回购442万股（占总股本0.102%）；金科服务回购53万股（占总股本0.083%）；绿城服务回购107.4万股（占总股本0.033%）。股权激励方面，建发股份2020年激励计划第二个限售期将于2023年11月25日届满。本次共有265名激励对象符合解除限售条件，可解除限售的限制性股票数量为901.45万股(以中国登记结算有限责任公司上海分公司实际登记数量为准)，占目前该公司总股本的0.30%。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨2.26%，沪深300指数上涨0.07%，相对收益为2.2%，板块表现强于大市，在31个板块排名中排第6位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：皇庭国际、格力地产、大龙地产、迪马股份、金地集团，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为同达创业、陆家嘴、奥园美谷、*ST云城、中润资源。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨0.67%，沪深300指数上涨0.07%，相对收益为0.61%，板块表现强于大市。当前主流AH房企23/24PE均值分别为5.9/5.3倍；物管23/24PE均值分别为13/10倍。
　　投资分析意见：近期政治局会议对房地产定调发生重大变化，随后一二线城市放松政策加速落地，不过由于目前居民购买力和购买意愿双弱，近期的放松政策效果并不理想。在此背景下，我们认为后续城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，其中城中村改造是中短期政策发力关键点，而住房双轨制是中长期政策顶层设计，从而兼顾短期稳经济和长期健康发展。并预计核心城市销售将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、新城控股、万科A；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：北京：城建发展；上海：中华企业；广州：越秀地产；深圳：天健集团。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。