我们认为，判断一个购物中心的长期租金稳定性和租金成长潜力，首先要看区域，其次要看规模，最后要看运营管理。所谓区域，首先是要关注购物中心所处的城市商圈能级，而不是购物中心所处于的城市能级。所谓规模，简单而言就是可租面积越大的购物中心，成功的可能性越大。所谓运营管理，就是具备成功运营管理经验的商管品牌，可能是购物中心租金长期向上的保证。
　　▍在行业层面，购物中心受到居民消费水平、电商渗透率等因素影响。本文专门研究决定购物中心价值的因素，即究竟是什么因子导致了不同购物中心租金坪效表现的不同。
　　▍位置：商圈重于城市能级。和其他经营性不动产类似，购物中心的位置当然对购物中心的价值有决定性影响。但和写字楼完全不同，城市能级本身并不是购物中心区域价值的决定因素，所属商圈的能级才是购物中心租金坪效的决定因子。二线城市核心商圈许多购物中心的租金坪效表现，要远好于一线城市非核心商圈的购物中心。追本溯源，居民线下消费行为表现为城市和区域的空间集聚，而不是全国消费行为向个别城市集中。
　　▍规模：项目面积较大是购物中心成功的必要非充分条件。面积较大的购物中心，才能容纳更多品牌，提供更多元的购物体验，开出更多首店，抵御个别行业集体退租的影响，顺应时常变化的消费潮流。我们很少见到小而美的商场存在(除非和其他大型商场融为一体)。虽然大型购物中心未必都能成功，但我国租金坪效最高的购物中心，无不是可租面积较大的。
　　▍运营管理：品牌化和规模化的运营管理往往依托核心租户和会员体系形成规模效应的良性循环。良好的运营管理也是购物中心成功的必要非充分条件。同一商圈相似规模的商场，经营情况常常大相径庭，这也说明了运营管理的重要性。只有商管（而不是写字楼管理、仓储物流管理）可以独立于一个轻资产行业，因为商管公司的管理手段多元，提升物业租金坪效切实有效。而且，商业运营管理逐渐趋于规模化和品牌化，核心租户和会员体系是大商业运营管理平台逐渐形成正循环的关键原因。
　　▍风险因素：宏观经济景气度不及预期的风险。部分租户的租金支付能力可能发生变化。局部区域供给过剩的风险。
　　▍购物中心价值决定三段论。我们认为，判断一个购物中心的长期租金稳定性和租金成长潜力，首先要看区域，其次要看规模，最后要看运营管理。所谓区域，首先是要关注购物中心所处的城市商圈能级，而不是购物中心所处于的城市能级。所谓规模，简单而言就是可租面积越大的购物中心，成功的可能性越大。所谓运营管理，就是具备成功运营管理经验的商管品牌，可能是购物中心租金长期向上的保证。