营收边际改善，归母净利有所修复。2023年前三季度，房地产板块整体营业收入同比-1.0%（较2022全年同比+7.7pct），板块整体营收边际改善。分房企梯队看前三季度营收同比，大型房企（同比+2.2%）＞小型房企（同比-0.2%）＞中型房企（同比-5.3%），龙头房企营收依然维持同比增长；2023年前三季度，房地产板块整体归母净利率2.0%（较2022全年归母净利率+2.4pct），板块整体盈利能力有所修复。分房企梯队看前三季度盈利能力，大型房企（归母净利率5.0%）＞小型房企（归母净利率0.2%）＞中型房企（归母净利率-0.9%），龙头房企盈利能力更强。
　　业绩保障倍数仍处高位，销售回款压力有所缓解。2023年前三季度，房地产板块整体合同负债（含预收账款）能够覆盖2022年营业收入1.05倍，业绩蓄水池仍然维持高位。分房企梯队看前三季度业绩保障倍数，大型房企（1.19倍）＞中型房企（0.96倍）＞小型房企（0.85倍），龙头房企营收更具保障；2023年前三季度，房地产板块整体销售回款同比-5.4%（较2022全年同比+24.9pct），降幅大幅收窄，销售回款压力有所缓解。分房企梯队看前三季度销售回款同比，大型房企（同比+10.2%）＞小型房企（同比-8.0%）＞中型房企（同比-24.5%），需求端对龙头房企更具信心。
　　剔预负债率持续优化，净负债率略有上升，现金短债比维持稳定。2023年前三季度，房地产板块整体剔预资产负债率70.2%（较2022年底-1.4pct），负债结构不断优化。分房企梯队看前三季度剔预负债率，大型房企（64.8%），优于小型房企（71.0%），优于中型房企（77.4%）；2023年前三季度，房地产板块整体净负债率较2022年底+2.5pct至81.5%。分房企梯队看前三季度净负债率，大型房企（52.6%），优于中型房企（106.4%），优于小型房企（115.1%）；2023年前三季度，房地产板块整体现金短债比结束持续下降的态势，较2022年底略提高0.02倍至1.09倍，整体趋势维持平稳。分房企梯队看前三季度现金短债比，大型房企（1.88倍），优于中型房企（0.79倍），优于小型房企（0.74倍），龙头房企整体负债结构更加健康。
　　销售与投资仍然承压，龙头房企韧性较强。根据中指研究院统计，2023年1-10月，TOP100房企累计销售额同比-13.1%，销售端仍然承压。聚焦大型房企销售额同比，华发股份（同比+33.3%）、滨江集团（同比+11.9%）、招商蛇口（同比+9.1%）及保利发展（同比+1.4%）等龙头房企销售额逆势增长；根据中指研究院统计，2023年1-10月，百强房企拿地强度保持在19.1%的低位。聚焦大型房企，滨江集团（拿地强度41.3%）、万科A（拿地强度25.4%）、保利发展（拿地强度23.3%）、招商蛇口（拿地强度22.7%）及华发股份（拿地强度21.1%）等龙头房企拿地强度显著强于行业，市占率有望进一步扩张。
　　投资建议：地产板块估值仍处于历史低位区间，建议关注优质龙头。申万房地产最新PE约为13.5倍，仍处于历史低位区间，考虑到政策的加速落地与传导，需求侧有望在明年年初企稳，房地产板块估值有望持续修复。其中优质龙头房企更有望受益于政策的不断放松与需求侧信心的回升，未来的稳健发展更具确定性，我们维持房地产板块“推荐”评级。标的方面，建议关注优质龙头房企：保利发展、万科A、华发股份，此外建议关注城中村改造受益房企：天健集团、城建发展。
　　风险提示：政策落地不及预期；地产信用风险蔓延；楼市回暖不及预期。