策略：新模式拉开序幕，关注优质头部央国企机遇
　　2023年对于房地产而言又是历史性的一年，行业有待改善，企业盈利延续寻底，与此同时，中央首次定调房地产行业供求关系发生重大变化，叠加城中村、保障房等在战略层面开始推进，我们似乎看到房地产行业新模式徐徐拉开序幕，逐步迎来一个新的图景。我们期待更多城市落实优化地产政策，并与其他一揽子经济政策形成合力，共同推动经济恢复向好，稳定居民房价预期和购房需求。我们看好在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。重点推荐：1）A股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科A等；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展等；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、招商积余、滨江服务等。
　　行业：销售延续弱复苏，分化行情加剧
　　2023年以来新房整体处于弱复苏阶段，市场热度分化明显。1-9月全国商品住宅销售面积约是2015年的水平，销售金额约是2017年的水平。1-10月，60城新房累计成交面积同比-12%；分城市能级，一线、二线、三线新房累计成交面积同比分别为+1%、-10%、-21%。去化率方面，强者恒强，去年较弱的城市仍待突破。二手房复苏表现相对新房亮眼，挂牌量较去年末明显增长，而部分城市价格承压。一二手房价格同比下滑，高能级城市更具韧性。土地市场缩量与分化仍在持续演绎。
　　2024年核心判断：销售走势或前低后高，投资预计小幅负增长
　　政策在2023年迎来珍贵的再定调，需求端全面宽松。部分强二线全域放开限购，一线城市“认房认贷”也成过去式。但本轮周期中，整体市场对放松政策的反应时间可能会相对较长，主要原因在于：1）需求角度，制约市场短期弹性的因素来自于市场景气度调整的幅度、对供给端的信心以及居民收入预期的波动；2）供给角度，拿地收缩意味着供应的数量以及质量有可能会影响需求释放。我们认为2024年施工规模收缩会影响投资修复，预计商品房销售面积/销售金额/新开工面积/竣工面积/房地产投资同比分别为-8.2%/-7.2%/-10%/-3%/-10.1%，但城中村及保障房建设或将形成额外增量。
　　企业：审慎应对市场弱复苏，聚焦核心城市提质增效
　　房企销售方面，6月后百强房企销售增速再次出现同比下滑，1-9月累计同比-11.8%，表现弱于行业。在市场步入调整后，央国企销售增速相对民企仍有优势，但领先幅度从4月的92pct收窄至9月24pct。融资方面，2023年1-9月房地产各融资渠道累计净偿还2112亿元，企业融资有待改善。房地产行业债券到期规模收缩，市场对于部分混合所有制和民营房企现金流关注度提升。投资方面，拿地集中度进一步提升，央国企占比小幅下降，头部房企高度聚焦核心城市。
　　地产新模式：二次房改下的住房双轨制远景
　　新一轮“房改”将视角再度拉回房地产市场的顶层设计，吹响“保障房+商品房”住房双轨制的号角，而完备的保障房供应体系是住房双轨制平稳运行的基石。据我们测算目前保障性住房建设缺口约800-1700万套，我们预测可拉动投资额1.6-4.7万亿元。城中村改造也有望成为推动新模式的抓手，我们预测总建安投资将达到8.81万亿元，不考虑拆整结合，针对被征收人的房票/货币化补偿金额7.79万亿元。此外值得关注的包括逆周期优势凸显的代建行业，以及消费类基础设施REITs的进一步推进，这些都将在地产新模式中迎来机遇。
　　风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。