REITs二级市场今年整体情绪不佳，活跃度较低，三季度REITs涨跌参半，交易主线仍不清晰。2023Q3以来，28只REITs中16只上涨，12只下跌。上涨REITs分布较为分散，涨幅超过5%的包括国金中国铁建高速REIT（9.87%）、华夏北京保障房REIT（6.72%）和中航京能光伏REIT（6.26%）。跌幅较大的REITs集中在园区类，国泰君安临港创新产业园REIT跌9.63%，博时招商蛇口产业园REIT跌6.04%，建信中关村产业园REIT跌4.99%。从今年以来表现来看，二级市场除嘉实京东仓储基础设施REIT和中航京能光伏REIT，其他REITs均出现不同程度的下跌。跌幅较大的REITs出现在园区类和交运类，建信中关村REIT和博时蛇口产园REIT今年来分别下跌33.60%、25.78%；华夏中国交建REIT、平安广州广河REIT今年来分别下跌31.67%、27.08%。从成交情况热度来看，三季度换手整体呈下行趋势，季报期略有反弹。三季度REITs板块整体换手率整体下行，从1.1%以上下探至0.5%左右，季报发布期板块换手率回升至0.8%附近。
　　从Q3 EBITDA完成度来看，28只REITs中，18只超额完成，10只未达成目标。分类型来看，保障性租赁住房类和生态环保类整体表现较优，4只保障性租赁住房类REITs和生态环保类REITs的EBITDA均高于说明书预测值。高速公路类REITs中有2单未达预测值，占比29%；产业园类REITs中有4单未达预测值，占比44%；3只仓储物流类REITs中有2只未达预测值，占比67%；3只清洁能源REITs中有2只未达预测值，因三季度为风量低谷，发电量较小，中信建投国家电投新能源REIT收入下降，EBITDA完成度最低（54.68%）。鹏华深圳能源REITQ3 EBITDA完成度最高（265.05%），主因三季度为季节性发电高峰。
　　从Q3可供分配收益完成情况来看，28只REITs可供分配现金流中，20只超额完成，8只低于预期，保障房、仓储类资产表现稳定性突出，能源类弹性较大。具体来看，仓储类、保障房类7只REITs可供分配额全部超预期，交运类和产业园类各有2只、3只REIT未达预期，生态环保类的中航首钢生物质REIT和清洁能源的中信建投国家电投新能源REIT也均未完成单季度预期值。
　　分资产类型来看，三季度高速公路类REITs整体通行量同环比回升。Q3除中金安徽REIT通行量同比下滑8.38%、国金中国铁建REIT通行量环比下滑4.63%外，其余REIT通行量同比、环比均呈现提升态势。其中中金安徽REIT通行量同比下滑或与沿线路段改扩建有关。对应到营收、EBITDA层面，高速公路REITs整体亦呈现复苏态势。生态环保类产品中，2023Q3报告期内，因北京门头沟区特大暴雨，中航首钢绿能REIT项目经营受到短暂影响，后加速恢复生产，经营稳定提升，可供分配金额三季度同比上升27.58%。富国首创水务REIT污水处理量同比环比皆小幅上涨（5.61%/8.72%），主因二季度低基数效应导致。分底层资产看，园区类REITs表现分化较大，其中华安张江光大REIT、建信中关村REIT、博时REIT出租率下行较为明显，其余产业园REITs表现相对稳健。保障房类红土盐田港REIT和嘉实京东仓储REIT运营保持平稳。2023Q3红土盐田港REIT的出租率继续稳定在99%，嘉实京东3仓储REIT出租率保持100%。中金普洛斯REITQ3平均出租率为90.78%，环比提升0.23%，但需关注租金单价较二季度末环比有所下降。保障性租赁住房类REITs运营平稳。能源类鹏华深圳能源REIT受季节性因素影响，上网电量三季度上升至14.20亿千瓦时，但电价则环比有降，从0.51元/千瓦时至0.46元/千瓦时。单季度EBITDA和可供分配现金流均超募集预测。中航京能光伏REIT整体运营良好。中信建投国家电投新能源REIT受风力发电季节性低谷影响，2023Q3收入及EBITDA均环比下滑，且EBITDA不及募集说明书预测。
　　整体来看，2023Q3公募REITs市场整体情绪不佳，活跃度较低，交易机会较难把握，配置盘可结合派息率及IRR情况进行选择，方向上推荐关注整体景气度较好的能源类REITs与经营稳定的保障房类、仓储类REITs以及关注一级即将上市的消费基础设施REITs新品类。
　　风险提示：政策不及预期、项目运营超预期、披露口径偏差。