平安观点：
　　本轮超大特大城市“城中村”改造提出的背景有四：1）我国超大特大城市“城中村”改造的必要性更强，新市民居住问题更为突出。2）“城中村”改造有望成为地产行业向“租赁并举”格局过渡的重要推动力。住建部表示，“十四五”期间，将力争新增保障性租赁住房占新增住房供应总量30%以上。3）“城中村”改造是今年中央稳地产预期，探索房地产新发展模式的重要举措。2022年我国人口自1960年以来首次出现负增长，城镇化率较2021年提升0.5%、增幅是近30年以来新低，中国人口发展进入总量见顶、城镇化率增速放缓的新阶段。但城镇化率放缓也意味着大城市人口占比仍然会不断扩大，这也是我国未来地产行业主要增长空间所在。4）“城中村”改造包含着农村土地制度改革的重要内涵，也是推进以人为核心的新型城镇化进程的有机部分。“城中村改造”可以实现农村建设用地充分利用，促进城乡二元结构逐渐破除，让农民财富成倍增值，是新型城镇化进程的重要一环。
　　根据七普数据，21个超大特大城市的合计人口数量2.9亿，即为此次改造重点地域。本轮超大特大“城中村”改造有以下几点需要关注：1）此次“城中村改造”政策与棚改政策在土地开发模式、改造方式、安置方式以及资金来源等方面多有不同：改造方式方面，城中村改造涉及农村集体用地和房屋，可选择拆除新建或整治提升、拆整结合等方式，强调要把城中村改造与保障性住房建设结合好；安置方式方面，城中村改造可能为货币化安置与实物安置并存的模式，或将更多采用房票安置和实物安置；资金来源方面，城中村改造提倡“多渠道筹措改造资金，鼓励和支持民间资本参与”，强调市场化主导，预计将通过社会资本（城市更新基金、REITS等）、政策行贷款、财政支出、专项债发行等渠道筹资；另外，本次“城中村”改造思路上既考虑了短期稳地产、稳内需，同时也考虑了长期可持续发展趋势，和此前棚改主要带动地产行业去库存不同。2）本次“城中村改造”政策导向以稳为主，预计不会产生“棚户区”改造大规模拆建的规模效果。3）本轮“城中村”改造涉及城市数量较少，但整体覆盖度并不小，将优先涵盖中心城区周边。4）本轮“城中村”改造各地方案各有特色，将以“一城一策”形式为主。
　　规模测算：我们估算本轮超大特大城市“城中村”待改造面积或有13.4亿平；总投资额或达8.2万亿元，年均8200亿元、占比2022年全国房地产开发投资完成额为6.2%；涉及城中村改造的新建总面积原则上应不超过5.4亿平。考虑到本轮城中村改造项目周期偏长，拉动投资作用预计更为温和，亦需确保开发商或参与主体项目经验较为丰富、现金流较为稳健。

研究报告全文：宏2023年10月20日观报告宏观深度报告详解超大特大城市城中村改造证券分析师平安观点钟正生投资咨询资格编号本轮超大特大城市城中村改造提出的背景有四1我国超大特大城市城中村改造的必要性更强新市民居住问题更为突出2城S1060520090001中村改造有望成为地产行业向租赁并举格局过渡的重要推动力宏ZHONGZHENGSHENG934pingancomcn住建部表示十四五期间将力争新增保障性租赁住房占新增住房观贾清琳投资咨询资格编号供应总量30以上3城中村改造是今年中央稳地产预期探索深S1060523070001房地产新发展模式的重要举措2022年我国人口自1960年以来首次出现负增长城镇化率较2021年提升05增幅是近30年以来新度JIAQINGLIN776pingancomcn低中国人口发展进入总量见顶城镇化率增速放缓的新阶段但城报镇化率放缓也意味着大城市人口占比仍然会不断扩大这也是我国未告来地产行业主要增长空间所在4城中村改造包含着农村土地制度改革的重要内涵也是推进以人为核心的新型城镇化进程的有机部分城中村改造可以实现农村建设用地充分利用促进城乡二元结构逐渐破除让农民财富成倍增值是新型城镇化进程的重要一环根据七普数据21个超大特大城市的合计人口数量29亿即为此次改造重点地域本轮超大特大城中村改造有以下几点需要关注1此次城中村改造政策与棚改政策在土地开发模式改造方式安置方式以及资金来源等方面多有不同改造方式方面城中村改造涉及农村集体用地和房屋可选择拆除新建或整治提升拆整结合等方式强调要把城中村改造与保障性住房建设结合好安置方式方面证城中村改造可能为货币化安置与实物安置并存的模式或将更多采用券房票安置和实物安置资金来源方面城中村改造提倡多渠道筹措改造资金鼓励和支持民间资本参与强调市场化主导预计将通过研社会资本城市更新基金REITS等政策行贷款财政支出专项究债发行等渠道筹资另外本次城中村改造思路上既考虑了短期报稳地产稳内需同时也考虑了长期可持续发展趋势和此前棚改主告要带动地产行业去库存不同2本次城中村改造政策导向以稳为主预计不会产生棚户区改造大规模拆建的规模效果3本轮城中村改造涉及城市数量较少但整体覆盖度并不小将优先涵盖中心城区周边4本轮城中村改造各地方案各有特色将以一城一策形式为主规模测算我们估算本轮超大特大城市城中村待改造面积或有134亿平总投资额或达82万亿元年均8200亿元占比2022年全国房地产开发投资完成额为62涉及城中村改造的新建总面积原则上应不超过54亿平考虑到本轮城中村改造项目周期偏长拉动投资作用预计更为温和亦需确保开发商或参与主体项目经验较为丰富现金流较为稳健请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容宏观深度报告正文目录一内涵与背景立足当下兼及长远4二机制与重点与棚户区改造的异和同7三规模测算改造面积134亿平总投资额或达82万亿元12请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容216宏观深度报告图表目录图表12021年以来城市更新和城中村改造政策的相关提法4图表22021年以来保障性租赁住房相关的政策提法5图表31975年日本城镇化率放缓后东京公寓价格仍波动上行6图表4韩国城镇化率放缓后首尔房价仍在大幅上升6图表5不同国家在城镇化率65和75对应年份的超百万城市占比全国人口6图表7城中村改造棚户区改造老旧小区改造政策对比8图表821个超大特大城市已发布的城中村改造计划和城市更新计划9图表921个超大特大城市城中村待改造规模测算明细12图表1021个超大特大城市城中村改造投资额规模测算14图表1121个超大特大城市城中村改造对地产供给拉动的规模测算15请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容316宏观深度报告一内涵与背景立足当下兼及长远2021年十四五规划首次提出了城市更新1行动城中村改造是本轮城市更新的重要组成部分2021年3月我国明确了十四五时期的城市更新目标完成2000年底前建成的219万个城镇老旧小区改造基本完成大城市老旧厂区改造改造一批大型老旧街区因地制宜改造一批城中村城中村指农村村落在城市化进程中在城市建成区范围内失去或基本失去耕地仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄亦称为都市里的村庄也泛指在城市高速发展的进程中滞后于时代发展步伐游离于现代城市管理之外生活水平低下的居民区2023年4月28日中央政治局会议提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和平急两用公共基础设施建设7月21日国常会审议通过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见进一步细化了具体工作要求图表12021年以来城市更新和城中村改造政策的相关提法时间会议文件主要内容加快转变城市发展方式统筹城市规划建设管理实施城市更新行动推动城市空间结构优化和品质提升完成2000年底前建成的219万个城镇老旧小区改2021313十四五规划造基本完成大城市老旧厂区改造改造一批大型老旧街区因地制宜改造一批城中村严格控制大规模拆除拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20严格控制关于在实施城市更新行大规模增建拆建比不应大于2严格控制大规模搬迁居民就地就近安置率2021830动中防止大拆大建问题的不宜低于50确保住房租赁市场供需平稳城市住房租金年度涨幅不超过通知5关于开展第一批城市更2021114决定在北京等21个城市区开展第一批城市更新试点工作新试点工作的通知提升新型城镇化质量有序推进城市更新加强市政设施和防灾减灾能力建设推20223122022年政府工作报告进无障碍环境建设和公共设施适老化改造十四五新型城镇化实有序推进城市更新改造重点在老城区推进以老旧小区老旧厂区老旧街区2022621施方案城中村等三区一村改造为主要内容的城市更新改造坚持人民城市为人民提高城市规划建设治理水平加快转变超大特大城市发20221025二十大报告展方式加强城市基础设施建设打造宜居韧性智慧城市2023352023年政府工作报告加快实施十四五重大工程实施城市更新行动2023428政治局会议在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和平急两用公共基础设施建设坚持政府引导市场运作公众参与推动转变城市发展方式坚持城市体检先关于扎实有序推进城市202377行发挥城市更新规划统筹作用强化精细化城市设计引导创新城市更新可持更新工作的通知续实施模式明确城市更新底线要求要坚持稳中求进积极稳妥优先对群众需求迫切城市安全和社会治理隐患多的关于在超大特大城市积城中村进行改造把城中村改造与保障性住房建设结合好要充分发挥市场在资2023721极稳步推进城中村改造的源配置中的决定性作用更好发挥政府作用加大对城中村改造的政策支持努力发指导意见展各种新业态实现可持续运营要加大保障性住房建设和供给积极推动城中村改造和平急两用公共基础设施2023724政治局会议建设盘活改造各类闲置房产落实好金融16条保持房地产融资平稳有序加大对住房租赁城中村改二季度货币政策执行报2023818造保障性住房建设等金融支持力度延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5告月末稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地超大特大城市城中村改造分三类推进实施一类是符合条件的实施拆除新建20231012据城乡建设部另一类是开展经常性整治提升第三类是介于两者之间的实施拆整结合资料来源wind中国政府网平安证券研究所1城市更新是指由符合办法规定的主体对特定城市建成区包括旧工业区旧商业区旧住宅区城中村及旧屋村等根据城市规划进行综合整治功能改变或者拆除重建的活动请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容416宏观深度报告我们认为本轮超大特大城市城中村改造提出的背景有四1我国超大特大城市城中村改造的必要性更强新市民居住问题更突出一方面据住建部目前广州市城中村面积占广州的110其中常住人口占全市常住人口的35左右2017年北京有城中村952个常住人口370万占到全市2194万常住人口的172015年郑州中心城区建成区共有124个行政村村民人口约30万占到全市957万常住人口的312020年哈尔滨市确认中心城区共有77片城中村涉及土地面积184平方公里占比全市18因此一个城市人口数量越多城市发展过程中遗留的待改造城中村占比通常越高城中村改造可以为特大超大城市区域高质量发展更好地赋能另一方面根据七普数据我国城镇人均住房建筑面积为386平方米而2021年农民工监测调查报告显示2021年我国进城农民工人均居住面积仅为217平方米新市民居住问题较为突出尤其是一二线城市的房价较高通过新市民购房改善居住条件面临较大困难参见我们报告宏观视角下的新市民202303252城中村改造有望成为地产行业向租购并举新格局过渡的重要推动力2015年底中央经济工作会议首次提及发展住房租赁市场将租购并举确立为我国住房制度改革的主要方向2017年国土资源部和住建部曾要求北京上海广州等13个城市进行集体建设用地建设保障性租赁房试点不过当时规定是须先把农村土地征为国有才能建设近年来已开始尝试允许这13个大城市直接用集体建设用地来建设保障性租赁房2021年以来中央着力解决新市民青年人的住房困难问题保障性租赁住房建设力度加大住建部曹金彪表示十四五期间力争新增保障性租赁住房占新增住房供应总量30以上图表22021年以来保障性租赁住房相关的政策提法时间文件会议内容切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给规范发展长租房市场尽最大2021年3月政府工作报告努力帮助新市民青年人等缓解住房困难住建部40个城市发展保障性租由政府给予政策支持引导多主体投资多渠道供给坚持小户型低租金2021年5月赁住房工作座谈会重点利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房关于进一步做好基础设施领2021年7月域不动产投资信托基金将保障性租赁住房纳入基础设施领域不动产投资信托基金项目REITs试点工作的通知关于完善住房租赁有关税收租赁企业向个人出租住房减按15缴纳增值税企事业单位等向个人规模2021年7月政策的公告化租赁企业出租住房减按4征收房产税等立足新发展阶段贯彻新发展理念构建新发展格局坚持房子是用来住关于银行保险机构支持保障2022年2月的不是用来炒的定位构建多层次广覆盖风险可控业务可持续的保性租赁住房发展的指导意见障性租赁住房金融服务体系2022年新型城镇化和城乡融加强住房供应保障以人口净流入的大城市为重点扩大保障性租赁住房供2022年3月合发展重点任务给着力解决符合条件的新市民青年人等群体住房困难问题全国首部规范住房租赁规范长租公寓等新兴业态的地方性法规明确中介2022年9月北京市住房租赁条例机构长租机构资质区别鼓励保障性租赁住房建设扩大保障性租赁住房供给加强住房保障体系建设支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人2023年3月政府工作报告等住房问题关于保障性住房有关税费政财政部税务总局等部门表示10月起对保障性住房项目建设用地免征城镇2023年9月策的公告土地使用税以及对保障性住房相关人员单位免征印花税等一系列税费资料来源wind中国政府网银保监会官网等平安证券研究所3本轮城中村改造是今年中央政府稳地产预期探索房地产新发展模式的重要举措一方面地产行业及地产上下游产业链对于我国经济社会融资规模以及地方财政收入等方面的影响是巨大的但三道红线后地产行业进入前所未有的调整周期尤其是2022年一季度以来新开工投资销售等大部分地产指标长期处于深度负增的状态市场预期偏弱至今仍未有明显好转的迹象对经济基本面复苏形成持续拖累另一方面2022年我国人口自1960年以来首次出现负增长请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容516宏观深度报告城镇化率较2021年提升052是近30年以来新低中国人口发展进入总量见顶城镇化率放缓的新阶段据克而瑞数据我国城镇化率若最终稳定至80左右则城镇人口增量空间仍有2亿人有望新增几十万亿平米的城镇住房需求海外经验来看这个过程大概需要20年左右此外目前日本有13亿人口仅东京就有约3700万占比285韩国人口5000万仅首尔就有约1000万占比20所以一国城镇化率放缓也意味着该国超大大城市人口占比仍会不断扩大这也是我国未来地产行业主要增长空间所在图表31975年日本城镇化率放缓后东京公寓价格仍波动图表4韩国城镇化率放缓后首尔房价仍在大幅上升上行120城镇人口占总人口的比重韩国韩国首尔房屋购买价格指数公寓1008060402001960-121976-091992-062008-03资料来源日本不动产经济研究所平安证券研究所资料来源Wind平安证券研究所图表5不同国家在城镇化率65和75对应年份的超百万城市占比全国人口城镇化率达到65城镇化率达到75国家年份当年超百万人城市全国人口占比年份当年超百万人城市全国人口占比土耳其20012962018366哥伦比亚19823202003371墨西哥19793432001405巴西19803381992362韩国19864821992522日本19624321975544资料来源wind世界银行平安证券研究所4城中村改造包含着农村土地制度改革的重要内涵也是推进以人为核心的新型城镇化进程的有机部分城中村改造的本质是重新开发利用利用率低的土地产生增值收益使得原住居民等获得更合理的价值分配早在10年前十八届三中全会就提出集体建设用地与国有土地要同等入市同权同价目前我国居民拥有的国有土地上建造的房屋可以交易而农民在集体土地上建造的房屋则仍然不能交易只能与本村村民交易房产不能同等入市同权同价这是农民财产性收入低的重要原因2020年12月习近平总书记在全国农村工作会议上指出今后十五年是破除城乡二元结构健全城乡融合发展体制机制的窗口期城中村改造可以充分利用农村建设用地逐渐破除城乡二元结构让农民财富倍增是新型城镇化进程的重要一环2据国家统计局2022年我国城镇化率水平为65222021年为6472距离海外中高收入国家75-95的城镇化率水平区间仍有一定上升空间请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容616宏观深度报告二机制与重点与棚户区改造的异和同根据七普数据21个超大特大城市的合计人口数量29亿占我国人口总量的21即为此次城中村改造重点地域2014年国务院关于调整城市规模划分标准的通知中规定城区常住人口1000万以上为超大城市500万-1000万为特大城市按照2020年发布的七普数据可划定我国有7个超大城市分别为上海北京深圳重庆广州成都天津14个特大城市分别为武汉东莞西安杭州佛山南京沈阳青岛济南长沙哈尔滨郑州昆明大连图表621个超大特大城市城区人口和房地产开发额万人亿元3500城市人口房地产开发投资额右6000300050002500400020003000150020001000500100000资料来源wind统计局平安证券研究所本轮超大特大城市城中村改造有以下几点需要关注1此次城中村改造与2015年的棚户区改造有一定相似之处都以改善民生扩大需求和推动城市发展为目标但二者在土地开发模式改造方式安置方式以及资金来源等方面多有不同土地开发模式方面城中村改造强调要施行净地出让3或将采用做地收储的模式4而非棚改时大规模的一二级联动模式5净地出让对地方经济发展水平地方政府财政能力是考验也会增加开发商拿地成本例如2023年3月23日广州出台广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施的通知简称做地10条放弃了土地开发一二级联动的城市更新模式除重点城市更新片区还可以豁免采用土地开发一二级联动外其他地区可采取做地土储的城市更新模式即一级开发后土地必须收储进行招拍挂之后才能进入二级开发并且做地主体限定在越秀集团广州建筑广州地铁等全资国企改造方式方面城中村改造涉及农村集体用地和房屋可选择拆除新建整治提升拆整结合等方式强调要把城中村改造与保障性住房建设结合好棚改则多通过大规模拆除新建改造国有建设用地上的危旧住房破房烂院等例如2023年深圳市政府工作报告提出启动首批40个城中村统筹规划和整治提升试点深圳市城中村保障性住房规模化品质化改造提升暨三宜小村建设工作正式启动全市将围绕208产业集群2020产业集聚区和轨道交通站点的周边城中村区域开展城中村规模化品质化改造提升此举在盘活城中村存量房资源的同时也为3净地出让指出让政府已完成土地使用权收回和拆迁补偿不存在需拆除的建筑物构筑物等也无法律和经济纠纷的土地4做地指土地一级开发由政府为主导但以授权或委托方式由做地主体负责做地主体负责七通一平等工作将生地做成熟地交由政府收储做地方通常为国企5一二级联动指允许承担拆迁和土地一级开发的市场主体不经过招拍挂程序通过协议转让补缴地价等方式获得土地二级权利请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容716宏观深度报告产业发展提供了高品质的保障性租赁住房安置方式方面城中村改造可能采取货币化安置与实物安置并存的模式或将更多采用房票安置6和实物安置房票安置有缓解地方政府及房企资金压力的优势同时可一定程度上盘活房地产市场对于被安置对象来说也有比房屋安置更个性化的购房选择棚改则多为大规模货币化安置为主也因此直接驱动了大规模的购买需求推升了房价例如2022年6月20日郑州市发布郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法暂行是首个采取该安置方式的省会城市房票安置政策并非由郑州首创浙江内蒙安徽等地均曾使用过此模式此前这些地区在棚改执行过程中出现过政府提供的安置房位置不符合被征收人预期异地安置需较大投入地方政府集中支付财政压力较大等问题因而采用房票安置能在盘活当地房地产市场的同时缓解当地政府和房企的资金压力此外这些地市当时普遍存在房地产市场成交低迷库存较高的特点资金来源方面城中村改造提倡多渠道筹措改造资金鼓励和支持民间资本参与强调市场化主导预计将通过社会资本城市更新基金引导REITS等政策行贷款专项债发行财政支出等渠道筹资棚改则是主要通过专项债PSL及财政支出筹资强调政府主导例如西安于2022年设立西北地区首只城市更新基金运用城市更新产业导入运作模式引导多层次多元化社会资本及金融资源解决前期资本金筹集和后续融资难题加速城市更新项目建设上海目前则已有规模800亿元的上海城市更新基金规模100亿元的上海城市更新引导基金等另外本轮城中村改造既考虑短期稳地产稳内需也考虑长期可持续发展和此前棚改主要考虑带动地产行业去库存不同2023年8月3日公安部发文全面放宽了大城市落户条件本轮城中村改造将更聚焦于人口流入地的改造安置此前棚改则更多聚焦于人口流出地的三四线城市从未来人口更多向城市群都市圈集聚以及随之而来的地产行业增量需求更多向城市群都市圈集聚来看本轮城中村改造统筹兼顾了短期房地产调控的需求与中长期房地产的可持续发展图表7城中村改造棚户区改造老旧小区改造政策对比城中村改造棚改老旧小区改造范围超大特大城市全国主要三四线全国城市政府负主体责任鼓励和支持民间资本参主导方以政府为主导国企实施政府与土地性质多为集体用地及宅基地城镇国有用地为主城镇国有用地为主可选择拆除新建整治提升拆整结合等方拆除新建改建扩建翻改造方式式与保障性住房建设结合或以房屋安置和住房翻新建以货币化安置为主房票安置为主提倡多渠道筹措改造资金鼓励和支持民间按照谁受益谁出资原资本参与强调市场化主导预计将通过社资金来源PSL和专项债为主则财政资金社会资本共同会资本城市更新基金引导REITS等政策出资行贷款专项债财政支出等渠道筹资2016-2020年全国棚改预计2019-2022年全国城镇老旧小规模预计总投资为82万亿元完成投资约7万亿元区改造完成投资6600亿元资料来源wind中国政府网平安证券研究所2本次城中村改造政策导向以稳为主预计不会再现棚户区改造大拆大建的模式本次关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见中提出要坚持稳中求进积极稳妥优先对群众需求迫切城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造成熟一个推进一个实施一项做成一项真正把好事办好实事办实此外2021年8月住建6房票安置作为货币化安置的一种特殊形式通常是指房屋征收实施单位比照原地建设安置房屋实行产权调换政策安置的房屋被转化为货币房票形式给予到被征收人请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容816宏观深度报告部发布关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知明确了城市更新的四项底线一是城市更新单元片区或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20二是城市更新单元片区或项目内拆建比不应大于2三是城市更新单元片区或项目居民就地就近安置率不宜低于50四是城市住房租金年度涨幅不超过5可见此前棚户区改造中存在的大拆大建模式在城中村改造中较难重现此外本轮规划中大部分城市的城中村改造面积显著低于此前棚户区改造面积且有些项目在之前的棚户区改造中已完成不少3本轮城中村改造涉及城市数量较少但整体覆盖度并不小将优先涵盖中心城区周边2021年21个超大特大城市GDP合计占比全国为320合计房地产开发规模为54808亿元占比全国为371商品住宅销售面积合计33亿平占全国商品住宅销售面积的212销售金额为61578亿元约占全国527此前上海市城市更新行动方案20232025年提到上海计划将中心城区周边及五大新城范围的城中村优先纳入改造计划济南市城市更新专项规划2021-2035年提到济南待改造城中村主要分布在小清河沿线及二环西路两侧的区域据广州市政府网站广州强力推进中心城区城中村改造力争完成城市更新固定资产投资目标4本轮城中村改造各地方案各有特色将以一城一策形式为主目前关于超大特大城市推进城中村改造的规模节奏资金来源安置方式等尚未有国家层面的统一政策但已有多个城市对城中村改造制定了目标口径改造时间改造方式等不一的方案更多的方案细节可能是各个城市根据实际情况和历史经验去分别考虑需要指出的是城市更新城中村改造三旧改造老旧小区改造棚户区改造这几个名词的内涵是有所演进的老旧小区改造三旧中的旧城镇旧厂房改造逐渐纳入城市更新概念旧村庄改造则逐渐与城市更新中的城中村改造融合棚改则因大规模货币化安置导致了地产行业景气过快上升某种程度上背离了民生工程的本质后政策及时纠偏目前处收尾阶段城市更新在关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知建科202163号文下文统一简称为63号文提出后被赋予了更多去地产化的民生属性目前也在积极探索市场化运营以减少地方政府财政的压力图表821个超大特大城市已发布的城中村改造计划和城市更新计划城市目标时间城中村改造计划城市更新计划2023年将启动城中村改造项目10个以两旧一村改造为抓手深入推动城市更新2023年2023年目上海改造老旧村居民房屋面积不少于130万完成零星旧改12万平方米04万户完成28万平方米标平方米受益村居民不少于4000户旧住房成套改造启动10个城中村改造项目2023-2025年计划安排新启动30个城中村改造项目每年新启动10个改造项目至2023年底浦东新区计划完成中心2025年全面完成中心城区近40万平米的零星二级旧里长期目标城区街道范围内城中村点位改造至以下的房屋改造全市率先建成5个以上15分钟社区2025年底计划完成中环线内城中村点位生活圈示范性街镇改造基本完成外环线范围内城中村点位改造2023年将力争完成核心区平房申请式退租换租20002023年目户修缮1200户老旧小区综合整治新开工300个完北京标工100个还将支持配合中央和国家机关老旧小区改造项目到2025年完成首都功能核心区平房院落10000户申请式退租和6000户修缮任务力争完成全市2000年底前建成需改造的16亿平方米老旧小区改造任务有序推进长期目标700处老旧厂房更新改造低效产业园区腾笼换鸟基本完成134个在途城镇棚户区改造项目完成30000户改造任务2023年度全市通过城市更新和土地整备实现直接供应用城中村居住用地综合整治分区划定规模为地规模235公顷通过城市更新供应不少于165公顷其5502公顷2023年深圳市启动了城中村2023年目中居住用地直接供应规模155公顷通过城市更新供应不深圳保障性住房规模化品质化改造提升行动计标少于110公顷2023年度深圳全市安排土地整备资金划在2023年推进49万套间城中村规200亿元同时安排市本级房屋征收项目资金50亿模化品质化改造提升项目元请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容916宏观深度报告启动首批40个城中村统筹规划和整治提升试点完成20个城市第六立面改造提升试点项目新开工建设60个项目建设筹集16万套间等十四五期间深圳将建设筹集保障性租赁住房不少于74万套规划期内完成城市更新和土地整备固定资产投资总额不少长期目标间2023-2025年深圳将建设筹集保障于1万亿元性住房不少于46万套间建筑面积超过2000万平方米预计到2035年全市保障性住房覆盖人群将达到约500万人约占全市常住人口的262023年目2023年计划新开工改造城镇老旧小区2069个涉及4507重庆标万平方米到2022年基本形成更加完善的城镇老旧小区改造提升到2025年全市将实施城镇棚户区危旧长效工作机制和制度政策体系到十四五期末力争长期目标房改造三年行动计划预计改造棚户区基本完成2000年底前建成的102亿平方米需改造城镇老83万户旧小区改造提升任务2023年广州市计划推进127个城中村改造项目包括49个续建项目20个新开工项2023年目2023年全市城市更新年度固定资产投资目标将达2000亿广州目和58个前期项目预计完成固定资产投标元同比增长超过60资983亿元占全年城市更新固定资产投资目标的49五年行动方案要求推进含三年实施计划在内的183条城中村改造力争到2025至2025年累计推进城市更新约100平方公里至2030年底前纳入三年实施计划的83条城年累计推进城市更新约200平方公里至2035年推进中村基本完成回迁安置房建设其余100条城市更新约300平方公里至2035年拟推进旧村庄旧长期目标城中村回迁安置房开工建设十年改造规城镇全面改造与混合改造项目297个其中旧村庄改造划显示广州十年推进含五年行动方案在项目281个包括全面改造项目259个混合改造项目内的约400条城中村改造力争到2030年22个旧城混合改造项目16个底前纳入五年行动方案的183条城中村基本完成回迁安置房建设2023年目2023年成都将大力改造提升城镇老旧院落计划改造老成都标旧院落616个加装电梯1500台涉及居民7万余户十四五时期实现城中村改造约束性指标6800户2022-2025年计划推进31片城中村改造2023年用好城中村改造引导资金十四五期间全面推进173个老旧片区有机更新新增长期目标池改造城中村2448户棚户区3062户改造老旧小区2555个打造特色街区100条老旧院落616个加装电梯1500台涉及居民7万余户2023年目2023年实施一批城市更新项目改造城镇老旧小区410天津标万平方米2-23-2027年完成1000个老旧小区改造任务15分钟居家养老服务圈逐步完善完善住房市场和住房保障体长期目标系规划储备保障性租赁住房10万套完善城市路网体系和慢行系统加快地铁建设轨道交通通车里程超过500公里2023年武汉市按照重点更新单元整体更新一批重点项目区域成片改造一批其他更新2023年目武汉项目加快实施一批的原则全面推进41处标基础设施落后城市治理重点点位的征收腾退和城中村改造2023年期制定城市更新3年行动方案完成260个老旧长期目标小区改造2023年划定城中村型村庄242个同步铺开4个街道和28个镇的城中村改造主城2023年目区的南城东城万江莞城是这轮城中村东莞标改造的重点区域其中12条城中村作为首批试点改造项目要率先动起来另外其他28个镇也要各自确定2条城中村同步铺开请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容1016宏观深度报告未来5年东莞推出总投资约7000亿元的60个深度城市化长期目标品质提升重点项目推动中心城区松山湖滨海湾都市核心区20大重点片区的开发建设2023年查过88个村庄涉及迁徙征地面积2023年目计划实施市级重点在建项目698个总投资189万元西安数万亩13个城中村利用政府财政资金组织标年度计划投资508494亿元实施2023年目杭州杭州2023年拟开建30多个城镇更新领域项目标十四五期间城中村改造和拆迁安置房项目建设计划总投资600亿元努力打造要继续推进城镇棚户区改造开工棚户区改造安置住房长期目标六有宜居小区完成2000年底前建成含货币安置13万套着力提升老旧小区环境品质的需改造城镇老旧小区改造任务改造老旧设施功能和配套服务改造3000个老旧小区小区900个约2800万平方米2023年目2023年推进实施首批10个城中村全面改造佛山标试点项目2021-2025年城市更新深入推进新开工改造城镇老旧小区251个因地制宜推进城市更新留改拆分区分长期目标类连片有序推进中心完成改造199个拆除村级工业园18万亩累计完成152万亩治理违法建设1377万平方米2023年目2023年城市更新有序改造方面共33个项目年度计划政南京标府投资203亿元2023-2025年组织改造老旧小区1122个其中2023年改沈阳长期目标造800个2024年322个2025年回头看在摸排再提升还要对供热老旧管网改造300公里2023年计划推进城中村改造项目85个计2023年计划改造老旧小区473个计划完成投资648亿划完成投资175亿元其中新启动项目19元面积约1109万平米惠及居民1377万户棚户区2023年目青岛个计划年度完成投资31亿元惠及居民改造计划先开工15031户围绕项目建设这个城市更新建标146万户续建项目66个计划年度完成设的主阵地较快推进年度投资19954亿元的1296个投资144亿元项目建设计划改造城镇老旧小区1108个30万户市政道路建设方面开展15515N工程即1条胶州启动改造城中村81个55万户重点推进湾第二隧道5条城市快速路5个主要立交节点15条市北区李沧区崂山区范围内的27个城主干道及存量未贯通道路加快推进2条供热长输管线长期目标中村24万户改造工作力争通过三年攻2条高压天然气管线6座污水处理设施1座供水处理坚行动市南区市北区李沧区崂山区设施3座垃圾焚烧处理设施1座垃圾中转站设施建建成区2000年以前建成的老旧小区和现设实施清洁取暖煤改气热源工程13个有城中村改造基本完成济南市2023年将加快实施以中优战略为引爆点的城2023年目济南市更新行动启动城市更新项目120个总投资近3000标亿元全面梳理城市更新资源将14N作为城市更新实施到2025年计划实施63个旧村庄改造包重点到2025年计划改造老旧小区建筑面积约2153万长期目标含55个城中村和8个城边村涉及建筑面平方米居民约267万户计划改造棚户区建筑面积约积约933万平方米居民约301万户14197万平方米涉及98个棚户区居民约206万户2021-2025纳入城市更新改造对象的城中村至2025年底六区一县计划改造城镇老旧小区1502主要为在城市集中建设区范围内布局散个涉及居民2556万户房屋10965栋建筑面积长沙长期目标乱条件落后的地区六区一县范围内现状2415万平方米改造旧工厂涉及全市园区以外既有旧工有城中村74处占地面积约为1554平方厂45处占地面积216平方公里公里2023年将实施1630栋老旧小区改造惠及居民14万哈尔2023年目户计划改造排水管线2645公里已新建市第一福利院滨标与第二福利院两所福利院共设置养老床位1000张医疗床位200张2023年目2023年郑州计划实现城市更新项目入库60个新开工郑州标20个力争完成年度投资额1000亿元2023年目2023年启动44个城中村改造完成641个老昆明标旧小区改造请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容1116宏观深度报告城市更新改造行动计划梳理出全市395个城市更新改造项目行动计划围绕3年全面启动5项任务分解4种类别推进5年完成改造的工作思路三年拆迁工作任务2020年完成拆迁29个693万平方米2021年完成拆迁87个2283万平方米2022年完长期目标成拆迁107个1436万平方米完成改造任务2020年完成改造项目3个含1个微改造项目2021年完成改造项目8个2022年完成改造项目26个2023年完成改造项目51个含11个微改造项目2024年完成改造项目70个含2个微改造项目2025年完成改造项目129个2023年大连市将继续实施老旧小区改造工程改造任务涉及中山区西岗区沙河口区甘井子区金普新2023年目大连区旅顺口区普兰店区瓦房店市庄河市长海县等标10个区市县共192个小区3326栋楼惠及居民15万户资料来源wind中国政府网各省政府网站平安证券研究所三规模测算改造面积134亿平总投资额或达82万亿元基于上文分析本节测算本轮城中村改造面积投资额以及新增房屋供给规模1改造面积约134亿平测算方法城中村待改造面积各城市城中村人口规模城市人均住房建筑面积其中城中村人口规模该城市城区人口城中村人口占比考虑到城中村住房形式多为自建房我们以自建房比例即自建房户数存量住房户数来估计城中村人口占比但自建房比例并不直接等于城中村人口占比通常城中村人口占比更高即城中村内人口密度较城市均值要高例如2023年广州市住建部数据显示广州城中村人口占全市常住人口的358约为自建房户数占比全市111的3倍考虑到一线城市住房供需矛盾均较突出因此对于北京上海深圳广州我们均以其自建房户数占比的3倍来估计城中村人口占比而对于二线超大特大城市由于其住房供需矛盾不如一线城市突出以自建房户数占比来估算城中村人口占比时我们不做系数调整或者说假设调整系数为1城中村人均住房建筑面积则以城市人均住房建筑面积来估计综上计算得出21个超大特大城市城中村住房建筑面积约134亿平方米需要指出的是1城中村区域并非会被100纳入改造范围2城中村人口更密集其人均住房建筑面积可能会低于全市人均住房建筑面积图表921个超大特大城市城中村待改造规模测算明细城市城区人口自建房屋占存量城中村人口占城中村人口城镇人均住房城中村待改造面积城市分类万人房的比重比调整系数万人建面平万平上海248720301492834219北京218927301773065432超大深圳174935030183620036729城市重庆320540101283314242广州18681113062228117474成都209459101243544369请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容1216宏观深度报告天津13872310323191018武汉1245139101733966859东莞1047111101162813265西安121890101103674026杭州1194138101653595917佛山950111101052812962南京931112101043904067沈阳9074110373201190特大青岛1007137101383464778城市济南920137101263464366长沙1005180101814067351哈尔滨1001211021317667郑州1260176102223988830昆明846162101373855283大连745411031320977合计292554735134021资料来源wind国家统计局平安证券研究所注因七普只公布省份数据自建房屋占存量房的比重为该城市所在省份的计算结果该城市人均住房建筑面积则是在城市所在省份的计算结果基础上进行了系数折算国家统计局曾公布过几个超大特大城市的人均住房建筑面积对比发现所在省份的人均住房建筑面积约为对应超大特大城市的11倍2投资规模82万亿元年均8200亿元测算方法将城中村待改造面积乘以单位面积改造成本即可估算本轮城中村改造对于投资的拉动规模首先需要估计单位面积改造成本城中村全面改造成本主要包括前期费用临迁费用拆除费用建安费用其他不可预见费用等广州住建部2019年曾发布广州市旧村庄全面改造成本核算办法根据其中披露的数据我们估计广州城中村的平均改造成本约为6651元平城中村改造房通常为小产权房假设均有产权证临迁费取40元单价计算临迁费约为2400元平40元平月12个月5年房屋拆运费为60元平搬家补偿费为14元平按照4000元户的标准根据办法城中村房屋拆迁补偿标准按每栋村民住房280平米作为基准则每平米为14元复建费用方面参考城市居住区规划设计标准十分钟生活圈居住区低层用地控制指标按照住宅67商办10公建23的比例大致估算包含了住宅商办公建的复建费用均值为3921元平将临迁费房屋拆运费搬家补偿费复建费用不可预见费用以4计加总得到整体改造成本约6651元平参考广州我们取6700元平作为一线城市的单位面积改造成本考虑二线超大特大城市会低于一线城市的单位面积改造成本因此以5600元平作为二线超大特大城市的单位面积改造成本来估计综上计算得到大中城市城中村改造总投入预计可达82万亿元以城中村项目平均改造周期10年7估计年均城中村改造涉及投资额或约为8200亿占比2022年全国房地产开发投资完成额为627本次城中村改造项目周普遍偏长多为5年-15年例如广州就将城中村改造设定了10年的规划期限将解决城中村问题作为一个长期任务进行推进因此这里我们采用10年的周期来进行估计请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容1316宏观深度报告据观研天下测算2019-2022年我国城中村市场改造规模分别为14万亿124万亿136万亿和066万亿本轮超大特大城市城中村改造一定程度上可以加快城中村改造进程提供新的增量图表1021个超大特大城市城中村改造投资额规模测算城中村待改造面积城中村改造成本城中村改造总投资额年均城中村改造投资额城市分类城市万平元平亿元亿元上海421967002827283北京543267003640364深圳367296700246082461超大城市重庆424256002376238广州174746700117071171成都436956002447245天津1018560057057武汉685956003841384东莞326556001828183西安402656002255225杭州591756003313331佛山296256001659166南京406756002277228沈阳1190560066667特大城市青岛477856002676268济南436656002445244长沙735156004117412哈尔滨667560037337郑州883056004945494昆明528356002958296大连977560054755合计134021820768208资料来源wind国家统计局平安证券研究所3地产拉动涉及城中村改造的新建总面积不超过54亿平超大特大城市土地资源供需矛盾较为突出通过城中村改造可以增加住房供给根据63号文的要求拆除面积不得大于现状总建面的20拆建比不得大于2且已知上文测算超大特大城市城中村待改造规模为134亿平因此城中村改造后对应的新建总面积原则上不超过54亿平不过这些新建未必都是新建住宅可能是回迁房商办或者公建等以城中村项目平均改造周期10年估计年均城中村改造新建面积为054亿平占比2022年全国房屋新开工面积为45请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容1416宏观深度报告图表1121个超大特大城市城中村改造对地产供给拉动的规模测算城中村待改造面积城中村改造后对应的新建总面积年均城中村改造后对应的新建面城市分类城市万平万平积万平上海42191688169北京54322173217深圳36729146921469超大城市重庆42421697170广州174746990699成都43691748175天津101840741武汉68592744274东莞32651306131西安40261610161杭州59172367237佛山29621185118南京40671627163沈阳119047648特大城市青岛47781911191济南43661746175长沙73512940294哈尔滨66726727郑州88303532353昆明52832113211大连97739139合计134021536085361资料来源wind国家统计局平安证券研究所总之本轮城中村改造的政策意图兼顾短期和长远但仍存在一些堵点或难点需要重视1相较于城市棚户区城中村改造将面临更为复杂的土地所有权以及多方利益平衡问题需要妥善解决转制后村民的生活与安置也需要平衡开发商村集体及地方政府的利益2本轮城中村改造施行净地出让在地方财政压力较大地产企业现金流未有明显改善的背景下筹集资金是难点所在如何提升社会资本参与意愿实现土地增值收益最大化及收益分配合理化如何摸索房票安置的使用范围使用时间以及金额等细节问题仍需进一步思考这或许也是政策导向上成熟一个推进一个的意图所在3本次城中村改造项目周期偏长拉动投资的作用预计更为温和亦需确保开发商或参与主体项目经验较为丰富现金流较为稳健请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容1516平安证券研究所投资评级股票投资评级强烈推荐预计6个月内股价表现强于市场表现20以上推荐预计6个月内股价表现强于市场表现10至20之间中性预计6个月内股价表现相对市场表现在10之间回避预计6个月内股价表现弱于市场表现10以上行业投资评级强于大市预计6个月内行业指数表现强于市场表现5以上中性预计6个月内行业指数表现相对市场表现在5之间弱于大市预计6个月内行业指数表现弱于市场表现5以上公司声明及风险提示负责撰写此报告的分析师一人或多人就本研究报告确认本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考双方对权利与义务均有严格约定本公司研究报告仅提供给上述特定客户并不面向公众发布未经书面授权刊载或者转发的本公司将采取维权措施追究其侵权责任证券市场是一个风险无时不在的市场您在进行证券交易时存在赢利的可能也存在亏损的风险请您务必对此有清醒的认识认真考虑是否进行证券交易市场有风险投资需谨慎免责条款此报告旨为发给平安证券股份有限公司以下简称平安证券的特定客户及其他专业人士未经平安证券事先书面明文批准不得更改或以任何方式传送复印或派发此报告的材料内容及其复印本予任何其他人此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠但平安证券不能担保其准确性或完整性报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价报告内容仅供参考平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任除非法律法规有明确规定客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想见解及分析方法报告所载资料意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断可随时更改此报告所指的证券价格价值及收入可跌可升为免生疑问此报告所载观点并不代表平安证券的立场平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券平安证券股份有限公司2023版权所有保留一切权利平安证券研究所电话4008866338深圳上海北京深圳市福田区福田街道益田路5023上海市陆家嘴环路1333号平安金融大北京市丰台区金泽西路4号院1号楼号平安金融中心B座25层厦26楼丽泽平安金融中心B座25层