研究报告全文：139月房地产债券月报-高低能级城市销售分化加大2023-10-13销售跟踪根据中国指数研究院数据2023年9月重点跟踪的70个城市有54个披露了全月销售数据销售面积和销售额环比分别上升4和13同比分别下降25和202023年1-9月销售面积和销售额累计同比下降4和持平累计增幅继续回落销售面积累计降幅加大低线城市销售环比提振仅一个月后快速转负一线和强二线城市接棒增长但同比仍然是两位数下降1一线城市单月销售面积和销售额环比上升27和26同比分别下降25和13环比提升与8月底认房不认贷政策出台后一线城市陆续跟进措施有关当然部分也与传统金九银十季节性上升有一定关系1-9月累计销售面积和销售额分别同比下降1和上升1四个城市只有深圳单月销售环比没有明显提升其余三个城市都是20以上的环比增长同比却都是下降的其中上海深圳的销售面积和销售额同比降幅都超过20累计同比来看北京增长比较明显且销售额增速明显超过销售面积如果与2019年相比会体现为销售额增速大大超过销售面积表明价格有明显上升2二线城市单月销售面积和销售额环比上升9和8同比下降14和151-9月累计同比下降3和增长1单月环比增速较8月略有上升我们认为是政策陆续推进的效果在逐步得到兑现分城市来看环比长沙增速最高销售面积和销售额增速近乎翻倍相对应的同比增速也达到30以上的高位其次重庆天津西安环比和同比增速都超过20成都环比持平但同比增速超过50其余城市仍然是同比下降为主累计来看天津厦门成都销售额增长超过15南昌合肥长春兰州长沙增长约10而南京苏州大连沈阳西宁银川下降超过20如果与2019年1-9月相比杭州成都厦门福州济南增长超过20其他城市以下降为主其中重庆沈阳长春南昌宁波下降超过403三四线城市单月销售面积和销售额环比分别下降6和1同比分别下降45和441-9月累计同比分别下降9和7销售在8月短暂环比回升后回落且同比降幅扩大到今年以来较高的40以上的水平累计降幅也在扩大城市角度27个城市中销售额只有7个城市环比上升同比只有2个城市上升累计销售额只有6个城市增长其余全部下降房企销售来看我们重点跟踪的房企有41家披露了销售数据9月销售面积和销售额环比平均上升385和上升267同比分别下降219和下降217环比表现好于全国平均尤其是环比表现大幅好于全国平均但销售额环比升幅低于销售面积而70城数据是销售额好于销售面积我们认为可能原因是大型房企更倾向于全国性布局相应低线城市销售占比会更高而低线表现相对更弱一些房企层面环比普遍上升而同比普遍下降其中绿城金茂大华环比增长超过100而滨江环比下降16左右累计来看龙湖中海华润滨江大华联发中冶同比增长超过15绿城铁建电建增长6左右而碧桂园新城大幅下降土地市场9月各城市土地成交进一步下降累计土地成交额降幅达三成9月300城推地建筑面积4385万平米环比上升32同比下降428月-17成交建筑面积26317万平米环比下降16同比下降518月-16土地流拍率上升到228月15成交溢价率维持4土地成交额20509亿元环比下降13同比下降518月30累计推地建筑面积成交建筑面积成交额分别同比下降323326分城市级别看各类城市成交环比和同比都是大幅下降的累计成交面积都是30-40的降幅成交额来看一线城市累计同比下降34二线及三四线城市分别下降23和25还需观察四季度一线城市是否有进一步发力迹象从二线城市集中出让情况看宁波无锡南京杭州都有典型的区域国企和城投托市迹象融资跟踪9月房地产境内债券发行明显回落发行量和净增量分别为148亿元和-237亿元其中国企净增-1247亿元非国企-1125亿元民企只有卓越商管发行由中债增进提供担保的3年期中票10亿元利率46美元债方面市场无新发扣除到期后净增-426亿美元到期方面2023年境内债券到期回售合计5412亿元3月5月和三季度是到期高峰7-9月连续三月均在550亿元以上四季度单月到期量在300亿元左右信托到期量合计3113亿元较2022年大幅下降与2022年以来发行回落有关2023年月度到期基本呈逐月下降态势四季度单月到期量在100-200亿元之间美元债到期量合计474亿美元7月到期量较大5053亿美元年内第三高四季度单月到期量在20亿美元左右已过到期高峰二级市场走势政策持续正面不过行业基本面修复不足债券市场继续走低9月房地产政策持续放松不少二线城市全面放开限购广州限购政策也有放松不过销售恢复不达预期市场信心不足房地产行业利差总体走扩低等级走扩幅度更大AA级走扩幅度达到9bp美元债总回报率-256高收益和投资级回报率分别为-403和-17月内呈现先扬后抑8月末地产支持政策密集出台市场情绪有所改善但9月下旬销售数据恢复不明显市场再度走弱具体房企来看龙湖集团长端美元债价格小幅下跌6美元至44美元左右金地2024年到期美元债价格上涨10美元至45美元附近行业投资建议随着8月底政策继续释放宽松预期9月不少二线城市和一线城市的广州在限购政策方面有优化调整销售层面一线和强二线城市环比明显走强但三四线城市在8月短暂上升后再度转为下降也没有体现明显的季节性牛市特征表明房地产需求整体仍然不足而且土地市场继续下降累计前三季度土地成交额降幅扩大到近三成表明政策宽松到销售走强到房企预期和拿地积极性的提升链条还没有完全顺畅相应的市场预期也较弱从债市来看仍然表现为持续走低境内地产债利差走扩美元债地产指数回落率仍为负一级市场境内债发行和净增下降美元债仍然零发行展望未来随着政策的陆续推进我们倾向于认为部分高能级城市的销售数据或有望走强不过反弹力度和持续时间仍有不确定性或难以形成对低能级城市需求的带动作用短期整体销售状况或难以明显好转从债市角度看当前已经形成非常明显的根据企业所有权属性的差异性国企基本面边际受益于行业调整融资顺畅实际违约风险不大当前情绪和基本面影响下估值有一定上升而城投债收益率压低这部分国企地产债券性价比提升建议积极参与配置民企方面能够承担估值波动的投资者可适当把握龙头民企短久期债券增强绝对收益风险政策调整超预期机构抛售压力超预期