报告要点：
　　大型城市承担改造主力推动地产复苏
　　今年以来，政府会议多次讨论城中村改造工作。7月21日，国务院常务会议发布《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，确定了此轮改造的部署重点。根据第7次人口普查结果，我国共有7个常住人口1000万以上的超大城市和14个人口在500-1000万的特大城市。2022年，上述21个城市的GDP占全国32.0%。随着城中村改造项目开展，上述城市的固定资产投资和商品房需求均会显著提升，为地产行业的复苏提供新的助力。
　　当前市场估计存在偏误
　　在对于上述政策效果的研究报告中，主要的估算基础为2020年执行的第七次人口普查结果。但该数据的统计时期过早，且缺乏对城中村和城郊村落的区分，导致结论高估了政策效果。在本文中，我们采用了最新的城市统计年鉴数据和家庭跟踪调查数据（CFPS），通过实际用电和统计用电差值来估计相关城中村改造存量，能够提供更精确的结果。
　　促进固定资产投资效果显著
　　我们预计，上述21个城市的待改造存量面积约为7.24亿平方米。按目前政策要求，城中村改造将会在十年内创造超过1.23万亿元固定资产投资。如果考虑未来政策的潜在变化，改造规划项目涉及的固定资产投资潜力可能超过3.07万亿元。
　　乘数效应叠加区域集中大型城市经济拉动效果显著
　　在对中国经济的影响上，我们估计本次改造将在今明两年度平均提升0.71%的固定资产投资。根据统计局报告，我国资本产出弹性约为0.476，相关固定资产增加将贡献0.34%的年均GDP增长。按国务院年初提出的5%年度增速预期，约占今年增长目标的6.76%。随着改造项目推进，我们预计相关投资额将于2025年达到峰值7398亿元，并为当年提供约0.55%的GDP增速。与棚户区改造计划相比，本次改造力度相对较弱，对总体经济的贡献约为前者的33.9%。同时，城中村改造具有向大型城市集中的特点，对该部分城市的经济拉动作为更为显著。
　　风险提示：城市改造速度、政策放宽幅度不及预期。
　　

研究报告全文：证券研究报告TableTitle专题研究报告2023年10月05日主要城市城中村改造面积与投资规模测算基于城市用电量数据的估计报告要点主要数据TableIndex大型城市承担改造主力推动地产复苏上证综指311048今年以来政府会议多次讨论城中村改造工作7月21日国务院常务会议深圳成指1010953发布关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见确定了此沪深300368952轮改造的部署重点根据第7次人口普查结果我国共有7个常住人口1000中小盘指372909万以上的超大城市和14个人口在500-1000万的特大城市2022年上述创业板指20039121个城市的GDP占全国320随着城中村改造项目开展上述城市的固主要市场走势图TablePicStock定资产投资和商品房需求均会显著提升为地产行业的复苏提供新的助力当前市场估计存在偏误上证50上证180沪深300在对于上述政策效果的研究报告中主要的估算基础为2020年执行的第七次深证100R中小综指人口普查结果但该数据的统计时期过早且缺乏对城中村和城郊村落的区16分导致结论高估了政策效果在本文中我们采用了最新的城市统计年鉴数11据和家庭跟踪调查数据CFPS通过实际用电和统计用电差值来估计相关60城中村改造存量能够提供更精确的结果-523210234102361023810221210促进固定资产投资效果显著-10221010我们预计上述21个城市的待改造存量面积约为724亿平方米按目前政资料来源Wind策要求城中村改造将会在十年内创造超过123万亿元固定资产投资如果考虑未来政策的潜在变化改造规划项目涉及的固定资产投资潜力可能超过相关研究报告TableReport307万亿元乘数效应叠加区域集中大型城市经济拉动效果显著在对中国经济的影响上我们估计本次改造将在今明两年度平均提升071的固定资产投资根据统计局报告我国资本产出弹性约为0476相关固定报告作者TableAuthor资产增加将贡献034的年均GDP增长按国务院年初提出的5年度增速分析师孟子君预期约占今年增长目标的676随着改造项目推进我们预计相关投资额执业证书编号S0020521120001将于2025年达到峰值7398亿元并为当年提供约055的GDP增速与邮箱mengzijungyzqcomcn棚户区改造计划相比本次改造力度相对较弱对总体经济的贡献约为前者的电话021-51097188339同时城中村改造具有向大型城市集中的特点对该部分城市的经济拉动作为更为显著风险提示城市改造速度政策放宽幅度不及预期请务必阅读正文之后的免责条款部分18内容目录1政策重点311改造规模差异明显312地区分布向大城市集中313重视改造限制重建32测算方法321利用人口普查数据测算的主要问题322基于用电差异的改造比例估计33政策效果评估5图表目录表1大型城市用电量统计和实际生活用电抽样结果4表2大型城市城中村存量估计5图1大型城市城中村存量分布万平方米6表3各年度改造规模及投资影响6请务必阅读正文之后的免责条款部分281政策重点本次城中村改造工程与棚户改造工程主要有三个不同11改造规模差异明显第一在规模上2008-2022年我国改造各类棚户超过5000万套在2016年的棚户改造峰值全年改造了606万户住房改造面积占当年新开工面积3085而在本次改造中我们预期峰值2025年的改造面积仅占预计新开工面积的1459力度不及棚户区改造工程的一半12地区分布向大城市集中第二地区分布上棚改工程的主要覆盖区域是中西部省份和三四线城市对于大型城市的商品房市场影响有限而此次城中村改造将集中在全国21个一线城市政策效果也主要集中于该组城市中13重视改造限制重建第三在改造结构方面政策特别对拆建比例设施恢复等情况做出了严格规定要求各改造单元中拆除面积不能超过20重建比例不能超过2在此基础上还需要保障各类基础服务设施的规模因此本次改造对商品住宅市场供给的影响要小于棚改工程综上我们认为城中村改造工程对于全国商品房市场和固定资产投资的整体影响要小于棚户改造但由于其地域结构特性仍然会对一线城市市场产生显著影响2测算方法21利用人口普查数据测算的主要问题在目前对于城中村住房存量的估计中主要的测量方法是基于2020年人口普查的结果利用住房来源-自建房指标来估计城中村比例我们认为上述方法至少存在两个主要问题并对相关存量产生高估首先第7次人口普查数据的调查时点为2020年而自2020年至今城中村改造也一直作为常态市政措施推行在北京上海等城市2020-2022年间公布的城中村改造量占2020年存量的比例很高意味着这些城市目前的城中村改造已经基本完成利用2020年的数据比例进行推算会夸大城市的改造潜力其次中国城市一般为广域市因此7普数据中的城市调查数据实际包含了城市郊区的乡村人口情况而该部分人群不属于此次城中村改造的范围利用7普的城市数据不能排除该部分偏差22基于用电差异的改造比例估计出于上述考虑我们主要采用了城市居民用电量来对城中村比例进行推算一般来说城市居民家庭的用电量与住宅面积成正比但由于社区性质的差异城中村居民的用电会被归入农业用电不计入城市生活用电的统计请务必阅读正文之后的免责条款部分38因此城市年鉴中统计的城市居民用电量一般小于实际用电量而北大提供的中国家庭跟踪调查数据CFPS详细记录了各城市中各年度家庭的实际用电情况通过二者推算得到的用电量差异可以估计城市人口中使用农业用电而未被统计的人口比例即城中村人口在城市人口中的占比进而通过人均住宅面积可以进一步推算得出各城市中的城中村存量面积在具体测算中我们还对实际用电估计量进行了两项调整首先由于空置住房的存在我们根据CFPS数据中在住房面积和城市统计的户均面积相应下调了估计得到的真实用电量其次由于CFPS为各个城市中的抽样数据在测算中我们对数据进行了非负条件下的贝叶斯更新如下表所示表1展示了城市统计年鉴中生活用电量的统计情况和根据CFPS测得各城市实际户均用电表2则展示了根据该结果测算得到各个城市城中村比例和存量表1大型城市用电量统计和实际生活用电抽样结果城市总面积万平户月均用电抽样kWh城市用电量统计亿kWh城市样本标准差待改造比例北京7049323332156281370上海7476521432153688470深圳5693720118930324963重庆8526825725546806894广州5243319827643836335成都6719627819236298930天津4521225414225935803武汉4711330713626754823东莞3141717415221701514西安4485629413025172847杭州4045226316931375395佛山2945521513823126384南京3627030511522516663沈阳297382329015687987青岛318922909618417790济南280403069418439578长沙3816533197197821030哈尔滨2761323972127061379郑州4547035612827302718昆明3048229959114012240大连238032447212948915资料来源城市统计年鉴中国家庭跟踪调查数据国元证券研究所请务必阅读正文之后的免责条款部分48表2大型城市城中村存量估计城市GDP亿元城镇人口人人均住房平方米人总面积万平方米改建比例待改建万平方米北京41611191664333678704933702611上海44652222093803366747654703515深圳32388174792843257569379635486重庆29129222640283830852688947627广州28839160967243257524333351757成都20818164929804074671969306252天津16311117444403850452128033630武汉18866103926934533471138233878东莞1120096448713257314175141616西安11487102584644373448568473801杭州1875399420814069404523951597佛山1269890425093257294553841132南京1690880852414486362706632404沈阳769676656383879297389872934青岛1492176884744148318927902519济南1202867600074148280405781620长沙13966830000045983816510303931哈尔滨5490706770939072761313793808郑州1293598790294603454707183267昆明7541674045845223048222406828大连843161357273879238039152177合计万平方米00872391资料来源城市统计年鉴中国家庭跟踪调查数据国元证券研究所3政策效果评估通过测算我们估计全国约有724亿平方米的住房改造需求主要集中于重庆昆明成都和深圳四个城市其城中村存量占本次改造计划总量的362请务必阅读正文之后的免责条款部分58图1大型城市城中村存量分布万平方米9000800070006000500040003000200010000资料来源城市统计年鉴中国家庭跟踪调查数据国元证券研究所根据住建部公布的固定资产投资额和建筑面积我们估计全国改建投资中的平均开工施工和竣工阶段的花费分别为85742128613和71452元平方米在各个城市中实际花费可以按照对应人均GDP比例相应折算同时按照国务院2021年63号文件要求上述面积的拆迁比例将不超过20拆建比不超过2根据住房建设一般周期和工程能力我们估计项目平均改建时间为3年每年改建能力为城市住房存量的202按2016年棚改时期峰值记表3各年度改造规模及投资影响预期各年改造面积万平方米城市待改建万平方米2023202420252026202720282029203020312032合计北京261113241287000000002611上海35151404140470700000003515深圳54861069106910691069106913900005486重庆762716011601160116011221000007627广州1757985772000000001757成都625212621262126212621204000006252天津3630849849849849234000003630武汉3878885885885885338000003878东莞161659059043600000001616西安3801842842842842431000003801杭州15977607607800000001597佛山11325535532600000001132南京24046816816813600000002404沈阳293455955955955955914100002934青岛2519599599599599123000002519济南1620527527527400000001620长沙393171771771771771734700003931哈尔滨3808519519519519519519519178003808郑州32678548548547050000003267昆明68285725725725725725725725725725725725大连2177447447447447389000002177合计万平方米723911759917349132301102673771718109175157257271287固定资产投资亿元20上限98824522959237117321050433136897612285固定资产投资亿元无上限246961307398592743302626108333922219030713资料来源住建部国元证券研究所如上表所示我们估计城中村改造项目将会在第一年开发176亿平方米的面积并在10年内开发约713亿平方米城中村建筑在改造期间新增相关固定资产投资请务必阅读正文之后的免责条款部分68约123万亿元如果考虑到未来政策的调整潜力则潜在固定资产投资可能超过307万亿元在对总体经济的影响方面考虑到投资的乘数效应我们采用了国家统计局公布的资本产出弹性对城中村改造的各年固定资产投资进行估计根据测算在不考虑拆建限制的情况下2023-2024年城中村改造将吸引约8599亿元的投资平均占各年固定资产投资总额的071并为GDP贡献034的年均增速至2025年城中村改造投资额将达到峰值于当年创造7398亿元的固定投资并带来055的经济增长与2016年的棚改峰值期的162相比本次改造对总体经济的拉动效果相对较弱约为前者的339请务必阅读正文之后的免责条款部分78