随着房地产业发展向新模式转型，我国城市发展也在由过去“增量为主”转向“存增并重”，更加注重“质”的提升。在这样的背景下，中央自4月以来密集强调要“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”，目的是消除城市建设治理短板，推动城市高质量发展。
　　城中村改造是一项难而正确的复杂系统工程。目前改造进度如何、各地有哪些新思路，将对全国房地产销售和投资有多大影响？本文重点围绕这些问题展开论述。
　　央地积极探索城中村改造机制和模式
　　中央不断完善城中村改造制度建设。7月21日，国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。7月28日召开在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议明确，改造方式为拆除新建、整治提升、拆整结合三类，改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，坚持净地出让。9月5日，自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，在北京等43城开展，创新举措涉及收储机制、征收补偿办法、激励政策、容积率奖励等。
　　地方一城一策，积极创新模式。广州年初计划全年推进127个城中村改造项目，6月发布《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》，优化审批和征拆等环节；7月17日发布《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》，是国内首个针对城中村改造的地方性法规条例；7月27日出台城中村改造新政，探索城中村改造复建物业设置综合产业用地等；9月1日成立广州安居集团，推动城中村改造与保障性住房建设。北京3月底发布《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法》（征求意见稿），明确以房屋安置方式为主，做到安置房先行，尽量缩短期房安置周期。上海4月规划今年启动10个城中村改造项目、改造面积不少于130万平方米。合肥5月6日提出3年内基本完成104个城中村改造，5月23日召开专题会议明确提出，推动“货币化安置、异地安置、入股安置”等多元化安置方式。郑州8月3日发文表示，城中村改造、城市更新中涉及的房屋征收，通过购买商品住房、发放安置房票等货币化为主的方式实施安置。南昌8月17日发文表示，未开工的安置房征收项目，被征收人可选择货币化、“房票”和实物安置方式，对选择“房票”购买新建商品房安置的予以奖励。
　　两种假设下城中村改造对房地产销售和投资影响测算
　　本文假定平均改造周期为2023-2027年共5年，测算范围为35个城市，包括城区常住人口在500万以上的21个超大特大城市和300~500万的14个Ⅰ型大城市。由于不同的拆除面积比例、新建商品房容积率等对房地产销售和投资的测算结果影响较大，因此本文假定了乐观和谨慎两种情形。其中，乐观情形假定拆除面积占比50%，70%房票安置（假设为人均60平方米的安置补偿）、30%纯货币化安置（假设货币化安置部分有70%的商品房购买率、平均购买面积为人均40平方米），改造地块新建住宅容积率为原来的3倍。谨慎情形假定拆除面积占比20%，改造地块新建住宅容积率为原来的2倍，其余假设与乐观情形相同。此外，城中村改造节奏预计会呈现典型非线性特征，假设5年改造面积比重分别为10%、20%、30%、25%、15%。
　　1、乐观情形
　　销售端，总体预计城中村改造5年改造期内共拉动住宅销量14.4亿平，占全国住宅总需求56.9亿平的25.3%。具体看，由于改造节奏不同，预计5年内拉动销量呈非对称倒U型分布。其中，2023年拉动销量最少，为1.4亿平，占当年住宅需求面积11.8亿平的12.2%；2024年拉动销量增至2.9亿平、占全年11.8亿平的24.5%；随后2年拉动效果较显著，2025年拉动4.3亿平、占全年11.7亿平的36.8%；2026年拉动3.6亿平、占比33.1%；2027年拉动销量降至2.2亿平，占比20.0%。
　　投资端，总体预计5年内共拉动房地产投资12.1万亿元，占全国62.0万亿元房地产投资总额的19.5%。城中村改造对房地产投资的拉动作用会有时滞，原因是先通过安置房供应拉动销售，但安置房或商品房从新开工到竣工存在施工周期。具体看，预计5年每年的房地产投资额在11.7-12.9万亿元间，2023年拉动数额最少，为0.3万亿元，占当年房地产投资额11.7万亿元的2.3%；2024年起拉动效果开始显现，拉动投资额增至1.9万亿元，占到全年12.2万亿元的15.5%；拉动效果最突出为2025、2026年，分别拉动3.5、3.8万亿元、占比27.0%、30.2%；2027年数额开始下降至2.7万亿元，占比21.0%。
　　2、谨慎情形
　　销售端，预计5年改造期内共拉动住宅销量4.2亿平，占全国住宅总需求56.9亿平的7.3%。具体看，2023年最少，拉动0.4亿平，占当年全国商品住宅总需求11.8亿平的3.5%；2024年拉动0.8亿平，占到全年总需求11.8亿平的7.1%；2025年拉动最多为1.2亿平，占比10.6%；2026、2027年拉动降至1.0、0.6亿平，拉动比例依次降至9.6%、5.8%。
　　投资端，预计5年共拉动房地产投资4.4万亿元，占全国房地产投资总额62.0万亿元的7.2%。其中，2023年的拉动规模最少，为0.2万亿元，占当年房地产投资的1.5%；2024年起拉动作用开始凸显，拉动0.7万亿元、占当年的6.0%；2

研究报告全文：2023年09月25日深度研究政策研究研究所TableTitle证券分析师夏磊S0350521090004城中村改造xialghzqcomcn对房地产销售和投资的影响有多大最近一年走势随着房地产业发展向新模式转型我国城市发展也在由过去增量为主转向存增并重更加注重质的提升在这样的背景下沪深30000433中央自4月以来密集强调要在超大特大城市积极稳步推进城中村00089改造目的是消除城市建设治理短板推动城市高质量发展-00255-00599城中村改造是一项难而正确的复杂系统工程目前改造进度如何-00943各地有哪些新思路将对全国房地产销售和投资有多大影响本文-01287重点围绕这些问题展开论述229221022112212231232234235236237238239央地积极探索城中村改造机制和模式中央不断完善城中村改造制度建设7月21日国常会审议通过了关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见7月相关报告28日召开在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电城中村改造的四大经济意义夏磊话会议明确改造方式为拆除新建整治提升拆整结合三类改2023-08-27造资金和规划指标全市统筹土地资源区域统筹坚持净地出让9当前房地产如何破局夏磊2023-07-01月5日自然资源部印发关于开展低效用地再开发试点工作的通地方政府如何破解债务难题财政专题研究知在北京等43城开展创新举措涉及收储机制征收补偿办法报告之二夏磊2023-06-26激励政策容积率奖励等债务管理的国际经验财政专题研究报告之一夏磊2023-06-10地方一城一策积极创新模式广州年初计划全年推进127个城中三四线房地产市场怎么走开年看地产系列村改造项目6月发布优化城中村全面改造项目审批流程的通知夏磊2023-04-16优化审批和征拆等环节7月17日发布广州市城中村改造条例征金融月度数据能否反映房地产的热度夏磊求意见稿是国内首个针对城中村改造的地方性法规条例7月2023-04-0627日出台城中村改造新政探索城中村改造复建物业设置综合产业什么是房地产新的发展模式夏磊用地等9月1日成立广州安居集团推动城中村改造与保障性住房2023-04-03建设北京3月底发布北京市征收集体土地房屋补偿管理办法征二线房地产市场怎么走开年看地产系列夏求意见稿明确以房屋安置方式为主做到安置房先行尽量缩短磊2023-03-17期房安置周期上海4月规划今年启动10个城中村改造项目改造一线房地产市场怎么走开年看地产系列夏面积不少于130万平方米合肥5月6日提出3年内基本完成104磊2023-02-16个城中村改造5月23日召开专题会议明确提出推动货币化安2023年房地产市场展望政策篇夏磊置异地安置入股安置等多元化安置方式郑州8月3日发文2023-01-09表示城中村改造城市更新中涉及的房屋征收通过购买商品住2023年房地产市场展望需求篇夏磊房发放安置房票等货币化为主的方式实施安置南昌8月17日发2022-12-23文表示未开工的安置房征收项目被征收人可选择货币化房票2023年房地产市场展望供给篇夏磊国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分证券研究报告2022-12-21和实物安置方式对选择房票购买新建商品房安置的予以奖励曙光乍现2023年中国宏观经济政策展望夏磊2022-12-10两种假设下城中村改造对房地产销售和投资影响测算房地产这十年六普七普数据对比夏磊2022-09-22本文假定平均改造周期为2023-2027年共5年测算范围为35个政策性银行发力促基建夏磊城市包括城区常住人口在500万以上的21个超大特大城市和2022-07-27300500万的14个型大城市由于不同的拆除面积比例新建商从新生儿数量看入学压力夏磊品房容积率等对房地产销售和投资的测算结果影响较大因此本文2022-07-22假定了乐观和谨慎两种情形其中乐观情形假定拆除面积占比平台经济如何发挥稳就业作用夏磊5070房票安置假设为人均60平方米的安置补偿30纯2022-07-06货币化安置假设货币化安置部分有70的商品房购买率平均购下半年房地产政策展望夏磊买面积为人均40平方米改造地块新建住宅容积率为原来的3倍2022-06-23谨慎情形假定拆除面积占比20改造地块新建住宅容积率为原来再论房地产的八大行业价值夏磊的2倍其余假设与乐观情形相同此外城中村改造节奏预计会2022-05-29呈现典型非线性特征假设5年改造面积比重分别为1020基建哪些领域会超预期增长夏磊3025152022-05-26稳增长的四大基建发力点夏磊1乐观情形2022-05-06稳增长的专项债进度如何夏磊销售端总体预计城中村改造5年改造期内共拉动住宅销量144亿2022-03-22平占全国住宅总需求569亿平的253具体看由于改造节奏从政策松到市场稳要多久夏磊不同预计5年内拉动销量呈非对称倒U型分布其中2023年拉2022-03-13动销量最少为14亿平占当年住宅需求面积118亿平的122服务新市民能否成为经济增长点夏磊2024年拉动销量增至29亿平占全年118亿平的245随后22022-03-07年拉动效果较显著2025年拉动43亿平占全年117亿平的开年看地产三四线城市房地产市场韧性如何3682026年拉动36亿平占比3312027年拉动销量降至夏磊2022-02-1422亿平占比200开年看地产一线城市房地产市场韧性如何夏磊2022-02-12投资端总体预计5年内共拉动房地产投资121万亿元占全国620开年看地产二线城市房地产市场韧性如何夏万亿元房地产投资总额的195城中村改造对房地产投资的拉动磊2022-02-08作用会有时滞原因是先通过安置房供应拉动销售但安置房或商投资篇稳增长靠什么进度如何夏磊品房从新开工到竣工存在施工周期具体看预计5年每年的房地2022-01-17产投资额在117-129万亿元间2023年拉动数额最少为03万稳增长的两新一重2021-12-31亿元占当年房地产投资额117万亿元的232024年起拉动效预售资金如何才能良性循环夏磊果开始显现拉动投资额增至19万亿元占到全年122万亿元的2021-12-20155拉动效果最突出为20252026年分别拉动3538万释放消费潜力的四大路径夏磊亿元占比2703022027年数额开始下降至27万亿元2021-12-17占比210中央经济工作会议的六大政策内涵夏磊2021-12-112谨慎情形发展保障性租赁住房对投资有多大拉动夏磊2021-12-08销售端预计5年改造期内共拉动住宅销量42亿平占全国住宅开发的落寞物业的崛起房地产行业年度策总需求569亿平的73具体看2023年最少拉动04亿平略报告夏磊2021-11-30占当年全国商品住宅总需求118亿平的352024年拉动08亿房地产市场下行地方政府怎么办夏磊平占到全年总需求118亿平的712025年拉动最多为12亿2021-11-09平占比10620262027年拉动降至1006亿平拉动比请务必阅读正文后免责条款部分2证券研究报告房地产税有什么征收效果国际版本研究例依次降至9658夏磊2021-11-01房地产税征收会有什么影响首批房产税投资端预计5年共拉动房地产投资44万亿元占全国房地产投试点效果回顾夏磊2021-10-24资总额620万亿元的72其中2023年的拉动规模最少为02房地产税要推出了吗夏磊2021-10-17万亿元占当年房地产投资的152024年起拉动作用开始凸显实现共同富裕的房地产路径夏磊拉动07万亿元占当年的6020252026年的拉动规模均达2021-10-1013万亿元2026年占比最高达1062027年拉动规模回落至房企债务周期形成及演化夏磊09万亿元占比722021-09-23若仅考虑21个超大特大城市乐观情形下对于销售预计5年共拉动商品住宅销量97亿平占全国商品住宅总需求的170谨慎情形下对于销售预计5年共拉动销量28亿平占全国住宅总需求的49风险提示政策解读偏差数据测算偏差经济超预期波动政策落地不及预期政策不确定性等风险请务必阅读正文后免责条款部分3证券研究报告内容目录1央地积极探索城中村改造机制和模式611中央不断完善城中村改造制度建设612地方一城一策积极创新模式82两种假设下城中村改造对房地产销售投资影响102121城城中村改造规模测算1122乐观情形下的测算1223谨慎情形下的测算173风险提示20请务必阅读正文后免责条款部分4证券研究报告图表目录表1中央高度重视城中村问题多次对城中村改造作出指示7表2地方官方发布有关城中村改造文件8表321个超大特大城市和14个型大城市的人口简要信息2020年10表421城和35城2021年商品房销售房地产投资情况11表521个超大特大城市城中村总建筑面积测算11表6乐观情形下21城改造对住宅销量的拉动测算13表7三大需求支撑下的2023-2027年商品房和商品住宅需求规模测算13表8乐观情形下35城改造对住宅销量的拉动测算14表9乐观情形下21城改造对安置房建安投资规模测算15表10乐观情形下21城改造拉动货币化安置居民购买商品房建安投资规模测算15表11乐观情形下21城改造拉动改造地块新建商品房建安投资规模测算15表12乐观情形下21城改造整治提升部分拉动的建安投资规模测算15表13乐观情形下21城改造拉动房地产投资规模测算16表142023-2027年全国房地产开发投资额测算16表15乐观情形下35城改造拉动房地产投资规模测算17表16谨慎情形下21城改造对商品住宅销量的拉动测算17表17谨慎情形下35城改造对商品住宅销量的拉动测算17表18谨慎情形下21城改造对安置房建安投资规模测算18表19谨慎情形下21城改造拉动货币化安置居民购买商品房建安投资规模测算18表20谨慎情形下21城改造拉动改造地块新建商品房建安投资规模测算18表21谨慎情形下21城改造整治提升部分拉动的建安投资规模测算19表22谨慎情形下21城改造拉动房地产投资规模测算19表23谨慎情形下35城改造拉动房地产投资规模测算19请务必阅读正文后免责条款部分5证券研究报告随着房地产业发展向新模式转型我国城市发展也在由过去增量为主转向存增并重更加注重质的提升在这样的背景下中央自4月以来密集强调要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造目的是消除城市建设治理短板推动城市高质量发展城中村改造是一项难而正确的复杂系统工程目前改造进度如何各地有哪些新思路将对全国房地产销售和投资有多大影响本文重点围绕这些问题展开论述1央地积极探索城中村改造机制和模式11中央不断完善城中村改造制度建设7月21日国常会审议通过了关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生扩大内需推动城市高质量发展的一项重要举措要坚持稳中求进积极稳妥优先对群众需求迫切城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造7月28日在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造是以习近平同志为核心的党中央站在中国式现代化战略全局高度作出的具有重大而深远意义的工作部署明确改造方式为拆除新建整治提升拆整结合三类改造资金和规划指标全市统筹土地资源区域统筹实行净地出让9月5日自然资源部印发关于开展低效用地再开发试点工作的通知以城中村和低效工业用地改造为重点在北京等43城开展原则上期限为4年的低效用地再开发试点探索创新政策举措完善激励约束机制涉及收储机制征收补偿办法政策激励容积率奖励等方面通知指出要探索城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模按一定比例建设保障性住房并且其他超大特大城市具备条件的城区常住人口300万以上的大城市可参照该通知的试点政策执行9月12日据21财经报道符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围城中村改造专项债预计明年发行并且城中村改造项目可能会纳入保障性安居工程领域之中请务必阅读正文后免责条款部分6证券研究报告表1中央高度重视城中村问题多次对城中村改造作出指示日期会议会议表述内容4月28日中央政治局会议在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和平急两用公共基础设施建设审议通过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见会议指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生扩大内需推动城市高质量发展的一项重要举措要坚持稳中求进积极稳妥优先对群众需求迫切城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造成熟一个推进一个实施一项做成一项真正把好事办好实事办实要坚7月21日国务院常务会议持城市人民政府负主体责任加强组织实施科学编制改造规划计划多渠道筹措改造资金高效综合利用土地资源统筹处理各方面利益诉求并把城中村改造与保障性住房建设结合好要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用更好发挥政府作用加大对城中村改造的政策支持积极创新改造模式鼓励和支持民间资本参与努力发展各种新业态实现可持续运营适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势适时调整优化房地产政策因城施策用好政策工具箱更好满足居民刚性和改善性住房需求促进房地产市场平稳健康发展要7月24日中央政治局会议加大保障性住房建设和供给积极推动城中村改造和平急两用公共基础设施建设盘活改造各类闲置房产在超大特大城市积极稳步推进城中村改造是以习近平同志为核心的党中央站在中国式现代化战略全局高度作出的具有重大而深远意义的工作部署积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板改善城乡居民居住环境条件扩大内需优化房地产结构从客观实际看现阶段推进城中村改造困难大矛盾多情况复杂要坚持问题导向和目标导向以在超大特大城市积极新思路新方式破解城中村改造中账怎么算钱怎么用地怎么征人和产业怎么安置等难题稳步推进城中村改造7月28日探索出一条新形势下城中村改造的新路子城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程要从实工作部署电视电话会际出发采取拆除新建整治提升拆整结合等不同方式分类改造实行改造资金和规划指议标全市统筹土地资源区域统筹促进资金综合平衡动态平衡必须实行净地出让坚持以市场化为主导多种业态并举的开发运营方式建设好配套公共基础设施做好历史文化传承保护相关部门要抓紧完善政策体系相关城市政府要切实履行主体责任加强领导力量健全工作机制推动城中村改造工作取得实效7月31日国家发展改革委关于恢复和扩大消费的措施明确在超大特大城市积极稳步推进城中村改造会议强调金融支持实体经济力度要够节奏要稳结构要优价格要可持续主要金融机构要主动担当作为加大贷款投放力度国有大行要继续发挥支柱作用要注重保持好贷款中国人民银行金融平稳增长的节奏适当引导平缓信贷波动增强金融支持实体经济力度的稳定性要注意挖监管总局中国证监掘新的信贷增长点大力支持中小微企业绿色发展科技创新制造业等重点领域积极8月18日会联合召开金融支持推动城中村改造平急两用公共基础设施建设调整优化房地产信贷政策要继续推动实体经济和防范化解实体经济融资成本稳中有降规范贷款利率定价秩序统筹考虑增量存量及其他金融产品金融风险电视会议价格关系发挥好存款利率市场化调整机制的重要作用增强金融支持实体经济的可持续性切实发挥好金融在促消费稳投资扩内需中的积极作用关于开展低效用地再开发试点工作的通知明确以国土空间规划为统领以城中村和低效工业用地改造为重点以政策创新为支撑推动各类低效用地再开发推动城乡发展从增9月5日自然资源部量依赖向存量挖潜转变促进形成节约资源和保护环境的空间格局产业结构生产方式生活方式探索城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模按一定比例建设保障性住房探索利用集体建设用地建设保障性租赁住房资料来源中国政府网中国人民银行自然资源部国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分7证券研究报告12地方一城一策积极创新模式广州年初计划全年推进127个城中村改造项目完成2000亿元城市更新固定资产投资目标6月16日广州发布关于优化城中村全面改造项目审批流程的通知优化审批和征拆等环节推行分片分期实施计划项目每片签约率达80即可按计划启动房屋拆除及后续工作并试行金融机构或担保机构为城中村改造项目提供履约担保7月17日发布广州市城中村改造条例征求意见稿是国内首个针对城中村改造的地方性法规条例公众可对城中村改造住房安置和人才安居补偿安置和权益保障等方面提出意见7月27日出台城中村改造新政从探索复建物业性质留白支持分期分片实施缩短用地报批时间简化建设工程规划许可申办材料四方面推进城中村改造9月1日召开全市城中村改造工作推进会暨广州安居集团成立大会强调按照拆除新建整治提升拆整结合的方式坚持依法征收净地出让做好产业转型升级和人员分流安置通过广州安居集团构建公共租赁住房保障性租赁住房共有产权住房三方面同步发展的住房保障体系北京3月底发布北京市征收集体土地房屋补偿管理办法征求意见稿明确以房屋安置方式为主做到安置房先行尽量缩短期房安置周期以限高扩中托底为原则确定安置房安置面积上海4月规划今年启动10个城中村改造项目改造面积不少于130万平方米受益民众不少于4000户中心城区周边和五大新城范围的城中村将被优先改造并且拟引入优质大企业来解决城中村改造资金问题合肥5月6日提出3年内基本完成104个城中村改造共涉及28万户9万人5月23日召开专题会议明确提出推动货币化安置异地安置入股安置等多元化安置方式郑州8月3日发文表示城中村改造城市更新中涉及的房屋征收通过购买商品住房发放安置房票等货币化为主的方式实施安置未开工建设的安置房原则上以货币化安置为主南昌8月17日发文表示未开工的安置房征收项目被征收人可选择货币化房票和实物安置方式对选择房票购买新建商品房安置的予以奖励表2地方官方发布有关城中村改造文件日期地区文件会议内容项目实施方案可按照民生先行灵活分片动态分期的原则明确分片期关于优化城中村全实施计划最小分片期原则上不小于详细规划的导则地块每一片期签6月16日广州面改造项目审批流程订补偿安置协议达到该片期被拆迁安置的村民含村改居后的居民和世居的通知祖屋权属人总人数80以上后可按该片期实施计划启动房屋拆除及后续相关工作城中村改造合作企业已按规定足额缴存复建安置监管资金的经村民代请务必阅读正文后免责条款部分8证券研究报告表大会表决通过后可选取有资质的信誉良好的金融机构或担保机构出具不可撤销见索即付的履约保函置换已缴存的合作改造履约保证金公众可以重点对以下问题提出意见或建议关于通过城中村改造加强住房保障和人才安居的意见或建议关于城中村传统产业转型升级的意见或建议关于在城中村改造中加强历史文化保护的意见或建议关于在城中村改造中加强树木保护广州市城中村改造7月17日的意见或建议关于城中村改造有关补偿安置和权益保障的意见或建议关于通条例征求意见稿过收回集体土地使用权开展国有土地上房屋征收行政裁决等方式解决城中村改造拆迁补偿争议的意见或建议关于通过城中村改造将集体土地转为国有土地的意见或建议关于城中村改造的其他意见或建议本次市规划和自然资源局从四个方面入手精准施策推进城中村改造其一探索城中村改造复建物业性质留白设置综合产业用地为城中村改造创造多元载体其二灵活分片办理规划条件和设计方案审查支持城中村改造分期分片实施其三优化城中村改造用地报批缩短报批时间为加快推进城中村改造7月27日第三批惠企利民措施用地报批工作三旧用地报批主管部门可以通过提早谋划城中村改造项目涉及的三地报批工作将三地征收手续与主体地块涉及的征收手续一并组卷报批从而节省报批时间50其四简化建设工程规划许可申办材料提升城中村改造业务办理便利度要坚持稳中求进分类施策高质量编制城中村改造专项规划行动计划按照拆除新建整治提升拆整结合的方式加快打造一批社会认同群众认可的样城中村改造工作推进板项目要坚持市域统筹综合平衡积极探索有效实施路径提高城中村改造9月1日会暨广州安居集团成经济可行性要坚持依法征收净地出让科学制定配套政策妥善处理历史用立大会地问题切实保障村民合法权益要坚持立足长远市场化运营按照市场化原则加强保障性住房建设妥善做好产业转型升级和人员分流安置推动实现可持续发展北京市征收集体土实行房屋安置的区人民政府应尊重农村村民意愿按照安居优先先补偿后搬3月31日北京地房屋补偿管理办迁的原则明确安置房源具体位置套数户型面积及交付时间安置房源一法征求意见稿般应为具备入住条件的现房采取期房安置的尽量缩短安置周期目标任务加快推进两旧一村改造工作到2025年全面完成中心城区零上海市城市更新行星二级旧里以下房屋改造基本完成小梁薄板房屋改造实施3000万平方米各4月19日上海动方案20232025类旧住房更高水平改造更新完成既有多层住宅加装电梯9000台中心城区周年边城中村改造项目全面启动创建1000个新时代美丽家园特色小区100个新时代美丽家园示范小区要按照定点划片资金筹措征迁安置规划建设等流程先急后缓先难后易分期分批推进特别是优先实施安全隐患较多群众理解支持配合较好的区域城中村改造攻坚要大胆探索创新推动货币化安置异地安置入股安置等多元化安置方式5月23日合肥专项行动专题谋划会城中村改造是公益性项目并非营利性工程需要依靠市区两级国有企业承议担这一社会责任为此要大胆借鉴土地供应定向挂牌协议出让等创新之举关于进一步促进房稳妥推进城中村改造和城市更新城中村改造城市更新中涉及的房屋征收通8月3日郑州地产市场平稳健康发过购买商品住房发放安置房票等货币化为主的方式实施安置未开工建设的安展的通知置房原则上以货币化安置为主促进我市房地产市推行货币化和房票安置方式对未开工建设的安置房征收项目被征收人可8月17日南昌场平稳健康发展的若选择货币化房票和实物安置方式对选择房票购买新建商品房安置的干政策措施予以奖励资料来源各地官网官方公众号新华网澎湃新闻国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分9证券研究报告2两种假设下城中村改造对房地产销售投资影响本文假定平均改造周期为2023-2027年共5年测算范围为35个城市包括城区常住人口在500万以上的21个超大特大城市和300500万的14个型大城市表321个超大特大城市和14个型大城市的人口简要信息2020年35城常住人口万人城区常住人口万人城镇化率城市规模等级城市类型上海2487119873893直辖市北京2189317752875直辖市深圳1749417438997计划单列市超大城市重庆3205416344695直辖市7个广州1867714878862省会城市成都2093813340788省会城市天津1386610933847直辖市武汉124489953843省会城市东莞104679558921地级市西安121839284798省会城市杭州119368742833省会城市佛山94998359952地级市南京93157915868省会城市沈阳90707067845特大城市省会城市青岛10072600876314个计划单列市济南92025878735省会城市长沙100485546826省会城市哈尔滨100105499706省会城市郑州126015345784省会城市昆明84605341797省会城市大连74515208824计划单列市南宁87424568689省会城市石家庄112354424702省会城市厦门51644364894计划单列市太原53044050891省会城市苏州127483991817地级市贵阳59873827801省会城市合肥93703778823型大城市省会城市乌鲁木齐4054373095814个省会城市宁波94043609780计划单列市无锡74623571828地级市福州82913536725省会城市长春90673426659省会城市南昌62553348781省会城市常州52783088771地级市资料来源国家统计局国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分10证券研究报告2121城城中村改造规模测算35城拉动销售和投资规模在21城测算基础上按2021年35城与21城商品房销售面积和房地产投资比例推算因此首先需要测算21城城中村改造对房地产销售和投资的拉动作用有多大表421城和35城2021年商品房销售房地产投资情况区域2021年商品房销售面积2021年房地产开发投资额万平方米亿元全国17943314760221城3962755293占比22137535城5891074214占比32850335城21城商品房销售面积比值14935城21城房地产投资比值134资料来源Wind国家统计局财政部中指数据库中经数据库国海证券研究所首先测算21个城市城中村业主总人数为6390万人根据第七次人口普查数据城市统计口径下按住房来源分住房可以分为租赁廉租住房公租房租赁其他住房购买新建商品房购买二手房购买公有住房购买经济适用两限房自建住房继承赠予及其他其中自建住房家庭户一定程度可反映城中村业主情况假定各城市自建住房家庭户中60为城中村业主可以算出21城城中村户数再按各城市平均家庭规模情况可算出城中村业主人数为6390万人表521个超大特大城市城中村总建筑面积测算住房来源为自建住房城市平均家城中村城市家庭户业主人数城市人均城中村业主人均住房城中村总城市家庭户数户庭户规模假定60的城市自建住房住房建面建面按城市人均住房建面21城10的抽调比例人户为城中村业主万人人建面2倍计算万ABCA1060BDED2FCE上海141082382013058152930774北京172482302383341167139778天津822623411634976998081重庆21758256334347969623247广州353902154572746137362805成都22174246327359972023510深圳121062251642147128821069武汉109549湖北省249831370074061470东莞28808195337274054818447西安21129231293403080623630杭州21566234302354670921432佛山45183241654360272047119南京11549248172356871412270沈阳53802146936707345064青岛26774257413343168628309请务必阅读正文后免责条款部分11证券研究报告济南18542267297376875422418长沙19856253301402880624263哈尔滨51422136636827364837郑州803226812937517509704昆明65094云南省242520365273038000大连1236022816933346671126121城529974-6390--537487资料来源各地统计局国海证券研究所注1武汉和昆明由于缺乏城市口径下的自建住房家庭户数故用省一级统计口径计算出本省城市口径下的家庭户中城中村自建住房家庭户数乘以60所占比重代替并分别乘以城区常住人口数得到武汉和昆明的城中村家庭户业主人数在测算城中村业主人均住房建面时一线城市按5倍其中深圳按6倍测算其他城市按2倍测算2本表基于2020年第七次人口普查年鉴数据测算其次测算本轮城中村改造总建筑面积为54亿平方米由于七普住房来源的自建住房统计范围为业主而不含租户故假定一线城市城中村业主人均建筑面积是城市平均水平的5倍深圳租户占比更高假定为6倍其余16个城市是2倍目的是间接算上租户的居住面积由此估算城中村总建面为54亿平需要明确的是由于不同的拆除面积比例新建商品房容积率等对房地产销售和投资的测算结果影响较大因此本文假定了乐观和谨慎两种情形此外本轮城中村改造节奏预计呈现典型非线性特征两种情形下均假设5年改造期内每年改造面积比重分别为102030251522乐观情形下的测算乐观情形假定拆除面积占比5070房票安置假设为人均60平方米的安置补偿30纯货币化安置假设货币化安置部分有70的商品房购买率平均购买面积为人均40平方米改造地块新建住宅容积率为原来的3倍1对商品住宅销量拉动测算首先测算21城改造拉动的住宅销量具体测算逻辑为对住宅销售的拉动测算逻辑为拉动商品住宅销售面积安置房建筑面积货币化安置居民购买商品房销售面积改造地块新建商品房销售面积城中村业主人口数拆迁比重1-货币化安置比例人均补偿面积城中村业主人口数拆迁比重货币化安置比例商品房购买率人均购买商品房建筑面积城中村总建筑面积拆除比重改造地块新建商品房容积率测算结果为预计5年共拉动商品住宅销量97亿平其中拉动效果较显著的年份分别为202420252026年分别拉动192924亿平而2023年拉动效果一般仅10亿平请务必阅读正文后免责条款部分12证券研究报告表6乐观情形下21城改造对住宅销量的拉动测算拉动安置房销售货币化安置居民购买商品房改造地块新建商品房拉动销售面积时间改造比重面积万平销售面积万平销售面积万平万平2023E1013418268480623967252024E202683753671612461934502025E304025580512418692901752026E253354667092015582418132027E152012840261209351450882023-2027E合计10013418426837806230967251资料来源Wind财政部国海证券研究所然后测算2023至2027年商品住宅销售面积预计未来5年内年均商品住宅需求规模为114亿平方米商品房需求规模为129亿平方米从中长期看在房住不炒政策主基调指引下居民自住需求平稳释放支撑我国房地产市场空间按照产生来源居民自住需求可分为三类一是城镇人口增加需求城镇常住人口增长受益于全国总人口数的增加和城镇化率的提升可进一步细分为城镇人口自然增长农村人口进城产生的农转非以及因行政区划变动产生的就地城镇化人口组成无论是内生的城镇人口自然增长还是外源性的农村进城常住人口均产生新的自住刚需二是城市更新改造需求旧城改造更新涉及大量老旧住宅拆迁通过实物和货币两种方式进行安置其中货币化安置部分居民持币进入二手和商品房市场解决自住刚需随着经济发展城市更新改造需求增加原因在于城市逐步进入存量改造时代城市空间增量扩展受限老旧城区拆迁增加此外老城区旧宅难以满足居民住房消费升级居民需要品质住宅三是居住条件改善需求首先经济增长提升居民可支配收入居民住房消费能力增强其次住房是居民重要的消费领域也是消费升级的重要组成部分住房消费在品质区位和品牌上持续升级再次离婚率上升叠加结婚率下降家庭规模小型化对成套住房的需求增加此外未来住房市场总需求中有一部分需求不会在商品房实际销售中体现产生需求漏损例如农转非自带房入城城镇流入人口返乡置业等现象使住房需求通过其他渠道解决表7三大需求支撑下的2023-2027年商品房和商品住宅需求规模测算时间城镇常住人其中人口自然其中农民人均住房城市更新需求漏商品住房新商品房新单位亿平米口增加需求增长需求进城需求面积增长改造需求损增需求增需求2013787144643687022339115713062014777174603708036469105212062015915135780732153675112412852016960190770756250590137515732017897170728426311186144816942018786120666436213-044147917172019760109650447054-241150117162020685050635456036-373154917612021480012468530028-527156517942022259-022281541023-323114613582023E570-024594558035-01311771334请务必阅读正文后免责条款部分13证券研究报告2024E550-032582574039-013117613342025E527-041568591042-013117313302026E501-052553526045-012108512312027E475-063537539052-012107812232023-2027E合计2623-21128342788213-065569064522023-2027E平均525-042567558043-01311381290资料来源国家统计局国海证券研究所最后测算35城改造拉动的住宅销量在21城测算基础上按销售面积比值149推算35城总体预计城中村改造5年改造期内共拉动住宅销量144亿平占全国住宅总需求569亿平的253具体看由于改造节奏不同预计5年内拉动销量呈非对称倒U型分布其中2023年拉动销量最少为14亿平占当年住宅需求面积118亿平的1222024年拉动销量增至29亿平占全年118亿平的245随后2年拉动效果较显著2025年拉动43亿平占全年117亿平的3682026年拉动36亿平占比3312027年拉动销量降至22亿平占比200表8乐观情形下35城改造对住宅销量的拉动测算改造拉动安置房销货币化安置居民购买商改造地块新建商品拉动销售面积占商品住宅需时间比重售面积万平品房销售面积万平房销售面积万平万平求规模比重2023E101994739901198551437931222024E203989679792397102875852452025E3059844119693595664313783682026E254987099742996393594823312027E152992359851797842156902002023-2027E合计1001994803989611985521437928253资料来源Wind财政部国海证券研究所2对房地产投资拉动测算城中村改造首先是安置房供应会率先拉动销售但安置房或商品房从新开工到竣工有施工周期因此城中村改造对房地产投资的拉动作用会有时滞具体测算逻辑为拉动房地产建安投资安置房建安投资货币化安置居民购买商品房建安投资改造地块新建商品房建安投资整治提升部分建安投资异地安置房施工面积建安成本5000元平方米商品房施工面积建安成本5000元平方米改造地块新建商品房施工面积建安成本5000元平方米改造地块整治建面建安成本2000元平方米其中假设安置房和商品房建设从新开工到竣工的施工周期是2年安置房和改造地块上新建商品房第一年新开工面积中30在施工整治部分当年新开工到竣工施工周期为1年1拉动安置房建安投资规模测算请务必阅读正文后免责条款部分14证券研究报告表9乐观情形下21城改造对安置房建安投资规模测算安置房新开工面安置房施工面积安置房建安投资时间改造比例积万平万平亿元2023E1013424032012024E202684362318112025E304026670933552026E253355738036902027E152013536726842023-2027E100134182348211741资料来源中国政府网国家统计局各地人民政府人民网国海证券研究所2拉动货币化安置居民购买商品房建安投资规模测算表10乐观情形下21城改造拉动货币化安置居民购买商品房建安投资规模测算拉动商品房新开商品房施工面积商品房建安投资时间改造比例工面积万平万平亿元2023E1026881402024E205377253622025E3080513426712026E2567114767382027E1540310735372023-2027E100268446962348资料来源中国政府网国家统计局各地人民政府人民网国海证券研究所3拉动改造地块新建商品房建安投资规模测算表11乐观情形下21城改造拉动改造地块新建商品房建安投资规模测算新建商品房新开商品房施工面积商品房建安投资时间改造比例工面积万平万平亿元2023E108062241912092024E201612521768108842025E302418740312201562026E252015644343221712027E151209332249161252023-2027E1008062314109070545资料来源中国政府网国家统计局各地人民政府人民网国海证券研究所4拉动整治提升部分建安投资规模测算表12乐观情形下21城改造整治提升部分拉动的建安投资规模测算整治新开工面积整治提升部分建安投资时间改造比例万平亿元2023E1026875372024E20537510752025E30806216122026E2567191344请务必阅读正文后免责条款部分15证券研究报告2027E1540318062023-2027E100268745375资料来源中国政府网国家统计局各地人民政府人民网国海证券研究所预计21城改造在2023-2027年内共计拉动建安投资90万亿元表13乐观情形下21城改造拉动房地产投资规模测算安置房建安投资货币化安置居民购买商改造地块新建商品房整治提升部分建拉动房地产时间亿元品房建安投资亿元建设投资亿元安投资亿元投资亿元2023E20140120953719882024E1811362108841075141332025E3355671201561612257942026E3690738221711344279432027E268453716125806201512023-2027E11741234870545537590009资料来源中国政府网国家统计局各地人民政府人民网国海证券研究所预计2023-2027年全国房地产开发投资总额为645万亿元年均129万亿元测算公式为房地产投资商品房销售额849理由是将商品房销售额看做房地产行业营业收入房地产投资看做营业成本而2016-2022年房地产投资商品房销售额均值为849可将151近似看作行业毛利率由此粗略估算2023年至2027年房地产投资金额同时在上述商品房销售面积的测算基础上估算商品房销售价格由此可测得商品房销售额情况其中当年商品房销售价格同比增速按近10年平均增速减05且最低增速不低于20来计算表142023-2027年全国房地产开发投资额测算商品房新增需求商品房销售价格测算商品房销售额测算房地产投资时间亿平元平亿元亿元ABCABDC8492023E1334103041374471167472024E1334107901438941222232025E1330113361507721280652026E1231118821462401242152027E1223123921515831287532023-2027E合计6452-7299366200042023-2027E平均值1290-145987124001资料来源国家统计局国海证券研究所测算35城改造对房地产投资的拉动作用按35城和21城房地产投资比例134推算总体预计5年内共拉动房地产投资121万亿元占全国620万亿元房地产投资总额的195具体看预计5年每年的房地产投资额在117-129万亿元间2023年拉动数额最少为03万亿元占当年房地产投资额117万亿元的232024年起拉动效果开始显现拉动投资额增至19万亿元占到全年122万亿元的155拉动效果最突出为20252026年分别拉动3538万亿元占比2703022027年数额开始下降至27万亿元占比210请务必阅读正文后免责条款部分16证券研究报告表15乐观情形下35城改造拉动房地产投资规模测算安置房建安投货币化安置居民购买商改造地块新建商品整治提升部分建拉动房地产占全国房地时间资亿元品房建安投资亿元房建设投资亿元安投资亿元投资亿元产投资比重2023E269853716227720826683232024E243074859146085144291896921552025E450319006270533216363462062702026E495279905297578180393750503022027E360257208216429108182704662102023-2027E15758731515946852721431208096195资料来源中国政府网国家统计局各地人民政府人民网国海证券研究所23谨慎情形下的测算谨慎情形假定拆除面积占比20改造地块新建住宅容积率为原来的2倍其余假设与乐观情形相同1对商品住宅销量拉动测算21城改造拉动住宅销量的测算结果为预计5年共拉动销量28亿平占全国住宅总需求的49其中2023年拉动03亿平占比24拉动效果较好的2024-2026年分别为060807亿平占比487164表16谨慎情形下21城改造对商品住宅销量的拉动测算改造拉动安置房销货币化安置居民购买商改造地块新建商品拉动销售面积占全国商品住时间比重售面积万平品房销售面积万平房销售面积万平万平宅需求比重2023E10536710732149927940242024E201073521474299955881482025E301610232206449883821712026E251341826845374969851642027E15805116103224941910392023-2027E合计100536731073521499527940349资料来源Wind财政部国海证券研究所测算35城改造拉动的住宅销量在21城测算基础上按销售面积比值149推算35城预计5年改造期内共拉动住宅销量42亿平占全国住宅总需求569亿平的73具体看2023年最少拉动04亿平占当年全国商品住宅总需求118亿平的352024年拉动08亿平占到全年总需求118亿平的712025年拉动最多为12亿平占比10620262027年拉动降至1006亿平拉动比例依次降至9658表17谨慎情形下35城改造对商品住宅销量的拉动测算改造拉动安置房销货币化安置居民购买商改造地块新建商品房拉动销售面占全国商品住时间比重售面积万平品房销售面积万平销售面积万平积万平宅需求比重2023E10797915953196141536352024E20159593192639238307371请务必阅读正文后免责条款部分17证券研究报告2025E30239374787958841246091062026E2519947399079904103841962027E151196923934794262304582023-2027E合计100797911595931961441536473资料来源Wind财政部国海证券研究所2对房地产投资的拉动测算1拉动安置房建安投资规模测算表18谨慎情形下21城改造对安置房建安投资规模测算安置房新开工面安置房施工面积安置房建安投资时间改造比例积万平万平亿元2023E10537161812024E20107314497252025E301610268413422026E251342295214762027E15805214710732023-2027E100536793934696资料来源中国政府网国家统计局各地人民政府人民网国海证券研究所2拉动货币化安置居民购买商品房建安投资规模测算表19谨慎情形下21城改造拉动货币化安置居民购买商品房建安投资规模测算拉动商品房新开商品房施工面积商品房建安投资时间改造比例工面积万平万平亿元2023E1010732162024E202152901452025E303225372682026E252685902952027E151614292152023-2027E10010731879939资料来源中国政府网国家统计局各地人民政府人民网国海证券研究所3拉动改造地块新建商品房建安投资规模测算表20谨慎情形下21城改造拉动改造地块新建商品房建安投资规模测算新建商品房新开商品房施工面积商品房建安投资时间改造比例工面积万平万平亿元2023E1021506453222024E204300580529022025E3064501075053752026E2553751182559122027E153225860043002023-2027E100214993762418812资料来源中国政府网国家统计局各地人民政府人民网国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分18证券研究报告4拉动整治提升部分建安投资规模测算表21谨慎情形下21城改造整治提升部分拉动的建安投资规模测算整治新开工面积整治提升部分建安投资时间改造比例万平亿元2023E1043008602024E20860017202025E301290025802026E251075021502027E15645012902023-2027E100429998600资料来源中国政府网国家统计局各地人民政府人民网国海证券研究所预计21城改造在2023-2027年内共计拉动建安投资33万亿元占投资总规模的53其中2023年拉动1279亿元占比11效果较好的20252026年分别为95659834亿元占比7579表22谨慎情形下21城改造拉动房地产投资规模测算安置房建安投货币化安置居民购买商改造地块新建商品房整治提升部分建拉动房地产占房地产时间资亿元品房建安投资亿元建设投资亿元安投资亿元投资亿元投资比重2023E81163228601279112024E725145290217205492452025E1342268537525809565752026E1476295591221509834792027E1073215430012906878532023-2027E46969391881286003304853资料来源中国政府网国家统计局各地人民政府人民网国海证券研究所测算35城改造对房地产投资的拉动作用按35城和21城房地产投资比例134推算预计5年共拉动房地产投资44万亿元占全国房地产投资总额620万亿元的72其中2023年的拉动规模最少为02万亿元占当年房地产投资的152024年起拉动作用开始凸显拉动07万亿元占当年的6020252026年的拉动规模均达13万亿元2026年占比最高达1062027年拉动规模回落至09万亿元占比72表23谨慎情形下35城改造拉动房地产投资规模测算安置房建安投货币化安置居民购买商改造地块新建商品房整治提升部分建拉动房地产占房地产时间资亿元品房建安投资亿元建设投资亿元安投资亿元投资亿元投资比重2023E1092143211541717152024E973195389523097371602025E180136072143463128381002026E198139679352886131991062027E1440289577117319232722023-2027E6303126025249115434435772资料来源中国政府网国家统计局各地人民政府人民网国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分19证券研究报告3风险提示政策解读偏差数据测算偏差经济超预期波动政策落地不及预期政策不确定性等风险请务必阅读正文后免责条款部分20