核心观点
　　27只REITs中报出炉，整体市场业绩表现略超预期，各业态出现一定分化。保租房及能源业态业绩普遍稳中有升，仓储物流及产业园区整体稳定内部分化，高速公路业绩修复放缓。投资人结构方面，REITs持有人户数呈全面下降趋势，市场机构化现象更为明显。保险资金与券商自营为配置REITs的机构主力，其中险资偏好产权类而券商自营则更偏好经营权类。
　　摘要
　　上半年REITs整体业绩表现略超预期，收入达成率为102%，EBITDA达成率为113%，可供分配金额达成率为105%。能源REITs受夏季高温及高增的电力需求影响，平均收入达成率最高为112%。保租房REITs防御属性较强，平均可供分配金额达成率最高为116%。
　　保租房及能源业态普遍超预期，仓储物流及产业园区整体稳定内部分化，高速公路业绩修复放缓。分业态来看，保租房REITs强民生、强稳定属性凸显，业绩表现均超预期。仓储物流REITs板块整体稳定，扩募的2只REITs受优质新资产拉动，业绩同环比均实现增长。产业园区REITs中，除上半年完成扩募的2只REITs外，其余4只REITs的3项指标基本均符合或超预期，整体平稳。2只生态环保REITs收入相对稳定，可供分配金额因设备检修及退还处理费波动较大。高速公路REITs业绩受低基数效应影响大多实现同环比增长，但因二季度修复速度放缓导致上半年收入普遍不及预期。能源基础设施REITs板块内部分化，其中鹏华深圳能源REIT表现最优，中航京能光伏REIT及中信建投国家电投新能源REIT可供分配金额则分别因保理及国补回款等因素而出现不同程度不及预期的情况。
　　市场机构化趋势明显，险资与券商自营为配置主力。与2022年报相比，可比REITs持有人户数均在下降，平均降幅为14%。持有人结构方面，27只REITs机构投资者平均比例为94%。能源类REITs机构投资者比例显著高于其他业态而生态环保REITs比例显著低于其他业态。险资及券商自营为市场化机构投资者中占比前二的机构群体，其中险资更偏好产权类而券商自营更偏好经营权类。
　　风险分析
　　1）审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。
　　2）疫情超预期影响REITs项目经营：2022年疫情反复及相应管控措施对高速公路及产业园区等项目经营造成较大影响，若疫情反复，则可能会影响REITs项目经营。
　　3）政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展