8月31日，人民银行和国家金融监督管理总局联合发布两项重要政策：一是发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，下调首付比例和二套房贷款利率加点；二是发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（以下简称《通知》），推动实施存量首套住房贷款利率下调工作。
　　一、宏观背景：内需疲弱、地产下行
　　在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，本次住房贷款首付及利率政策的调整，是贯彻落实7月中央政治局会议“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”的要求。除这两项调整外，近期北上广深一线城市均已宣布执行“认房不认贷”政策。因此，本轮房地产政策调整已涉及“限贷”政策的多个层面，“限贷”实际上已成为历史，但一线城市限购政策仍未放松。从政策力度看，一线城市调整认房认贷标准，降低存量房贷利率符合市场预期，但首付比例及新发放二套房底线利率下调超出市场预期。从政策节奏看，本轮政策调整节奏快于预期，甚至快于2014-2016年周期。本次政策调整主要基于三个方面考量。
　　一是内需修复动能疲弱，居民收缩行为持续。消费方面，由于收入增速不及预期、对未来信心仍不足，居民继续选择“省吃俭用”。1-7月社零消费累计同比增速仅为7.3%，低于年初市场预期约4pct，居民最终消费较疫前趋势水平继续收缩4.2万亿。购房需求方面，收入压力和房价上涨预期逆转抑制住房需求，1-7月商品房销售面积和金额累计同比增速分别为-6.5%和-1.5%，两年复合增速为-15.2%和-16.3%，销售总金额低于潜在水平3.8万亿。
　　二是房地产下行压力加大，房企陷入流动性危机。在底部徘徊两年的房地产市场近期下行压力再度加大。房价下跌传导至一线城市，7月一线城市的二手房环比跌幅高于二三线城市，具有一定信号意义。而碧桂园、远洋8月也纷纷陷入流动性危机，折射出当前房地产市场的寒意。
　　三是新发放贷款利率与存量贷款利率差异较大，催生了提前还贷以及经营贷、消费贷置换存量住房贷款等行为。房贷是银行资产中重要组成部分，房贷提前还款增加将对银行资产收益及经营收益造成不利影响。今年上半年，商业银行累计实现净利润1.3万亿元，同比仅增长2.6%，增速较去年同期下降4.5个百分点，同时净息差已经降至历史新低1.74%。
　　二、政策特征：新发放政策超出预期，存量调价政策基本符合预期
　　（一）调整优化差别化住房信贷政策
　　一是全国首套二套房首付下限超预期下调。新政实施后，不再区分“限购”城市和“非限购”城市，将首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例政策下限统一调整为不低于20%和30%。此前“限购”城市首套、二套房首付比例下限分别为30%和40%。本次统一调整首付比例下限，为限购城市打开政策空间，降低了居民购房门槛。从现行各城市首套、二套房首付比例来看，新政后约有近20个二线城市首套、二套住房首付比例有10%及以上的下调空间。一线城市首套房有10%-20%下调空间，下调空间最大的是一线城市二套房，若执行新政普遍有20%-50%下调空间。
　　二是新发放二套房贷款全国底线利率超预期下调40BPs。二套住房全国政策利率下限由LPR+60BPs调整为LPR+20BPs，下调40BPs。首套房全国自律底线利率保持不变。新政直接降低了购买改善性住房居民的购房成本，更好满足了改善性需求。据贝壳研究院统计，2023年8月百城首套房新增贷款利率为3.90%（相当于5年期以上LPR减30BPs），二套房新增贷款利率为4.81%（相当于5年期以上LPR加61BPs）。本次新政出台后，二套住房利率将有40BPs的下降空间，各城市跟进调整的概率较大。北上广深一线城市二套房底线利率调整情况仍需观察。
　　（二）调降存量房贷利率政策
　　一是仅对存量“首套”住房贷款利率进行调整，但首套的认定范围可能有所扩大。一方面，存量调价范围仅限首套房，体现监管向刚需群体和居住需求的倾斜，体现了坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。另一方面，政策给予“借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量贷款”调价权限，即原二套房贷款可在满足条件情况下按照首套房标准进行调价。
　　二是未放开跨行转按揭。政策要求借款人向承贷金融机构提出申请，在缓解房贷提前还贷持续增加的同时，配合严控经营贷、消费贷置换存量住房贷款等违规行为，避免了市场无序竞争。
　　三是调价幅度“因城而异”，避免了“一刀切”式降价。本次政策没有直接规定调降幅度，而是要求“不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限”。因此，调降幅度与各地自律底线利率高低、发放原贷款时的执行利率高低相关，各时各地的调价幅度均有不同。
　　三、预期效果：促进需求回暖
　　本政策对实体经济的影响主要体现在地产销售端。本次央行针对首付比例下限、增量/存量房贷利率、“认房不认贷”出台的一揽子政策，基本启用了其目前所余的全部地产政策工具，显示了较强的托底信号。虽然后续地产销售提振仍要看各地因城

研究报告全文：行内偕作快评号外第601期资产负债管理部研究院2023年9月1日房贷松绑托底需求调整优化差别化住房信贷政策和降低存量首套住房贷款利率点评8月31日人民银行和国家金融监督管理总局联合发布两项重要政策一是发布关于调整优化差别化住房信贷政策的通知下调首付比例和二套房贷款利率加点二是发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知以下简称通知推动实施存量首套住房贷款利率下调工作一宏观背景内需疲弱地产下行在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下本次住房贷款首付及利率政策的调整是贯彻落实7月中央政治局会议适时调整优化房地产政策因城施策用好政策工具箱的要求除这两项调整外近期北上广深一线城市均已宣布执行认房不认贷政策因此本轮房地产政策调整已涉及限贷政策的多个层面限贷实际上已成为历史但一线城市限购政策仍未放松从政策力度看一线城市调整认房认贷标准降低存量房贷利率符合市场预期但首付比例及新发放二套房底线利率下调超出市场预期从政策节奏看本轮政策调整节奏快于预期甚至快于2014-2016年周期本次政策调整主要基于三个方面考量一是内需修复动能疲弱居民收缩行为持续消费方面由于收入增速不及预期对未来信心仍不足居民继续选择省吃俭用1-7月社零消费累计同比增速仅为73低于年初市场预期约4pct居民最终消费较疫前趋势水平继续收缩42万亿购房需求方面收入压力和房价上涨预期逆转抑制住房需求1-7月商品房销售面积和金额累计1行内偕作快评号外第601期资产负债管理部研究院2023年9月1日同比增速分别为-65和-15两年复合增速为-152和-163销售总金额低于潜在水平38万亿二是房地产下行压力加大房企陷入流动性危机在底部徘徊两年的房地产市场近期下行压力再度加大房价下跌传导至一线城市7月一线城市的二手房环比跌幅高于二三线城市具有一定信号意义而碧桂园远洋8月也纷纷陷入流动性危机折射出当前房地产市场的寒意三是新发放贷款利率与存量贷款利率差异较大催生了提前还贷以及经营贷消费贷置换存量住房贷款等行为房贷是银行资产中重要组成部分房贷提前还款增加将对银行资产收益及经营收益造成不利影响今年上半年商业银行累计实现净利润13万亿元同比仅增长26增速较去年同期下降45个百分点同时净息差已经降至历史新低174二政策特征新发放政策超出预期存量调价政策基本符合预期一调整优化差别化住房信贷政策一是全国首套二套房首付下限超预期下调新政实施后不再区分限购城市和非限购城市将首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例政策下限统一调整为不低于20和30此前限购城市首套二套房首付比例下限分别为30和40本次统一调整首付比例下限为限购城市打开政策空间降低了居民购房门槛从现行各城市首套二套房首付比例来看新政后约有近20个二线城市首套二套住房首付比例有10及以上的下调空间一线城市首套房有10-20下调空间下调空间最大的是一线城市二套房若执行新政普遍有20-50下调空间2行内偕作快评号外第601期资产负债管理部研究院2023年9月1日二是新发放二套房贷款全国底线利率超预期下调40BPs二套住房全国政策利率下限由LPR60BPs调整为LPR20BPs下调40BPs首套房全国自律底线利率保持不变新政直接降低了购买改善性住房居民的购房成本更好满足了改善性需求据贝壳研究院统计2023年8月百城首套房新增贷款利率为390相当于5年期以上LPR减30BPs二套房新增贷款利率为481相当于5年期以上LPR加61BPs本次新政出台后二套住房利率将有40BPs的下降空间各城市跟进调整的概率较大北上广深一线城市二套房底线利率调整情况仍需观察二调降存量房贷利率政策一是仅对存量首套住房贷款利率进行调整但首套的认定范围可能有所扩大一方面存量调价范围仅限首套房体现监管向刚需群体和居住需求的倾斜体现了坚持房子是用来住的不是用来炒的定位另一方面政策给予借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量贷款调价权限即原二套房贷款可在满足条件情况下按照首套房标准进行调价二是未放开跨行转按揭政策要求借款人向承贷金融机构提出申请在缓解房贷提前还贷持续增加的同时配合严控经营贷消费贷置换存量住房贷款等违规行为避免了市场无序竞争三是调价幅度因城而异避免了一刀切式降价本次政策没有直接规定调降幅度而是要求不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限因此调降幅度与各地自律底线利率高低发放原贷款时的执行利率高低相关各时各地的调价幅度均有不同3行内偕作快评号外第601期资产负债管理部研究院2023年9月1日三预期效果促进需求回暖本政策对实体经济的影响主要体现在地产销售端本次央行针对首付比例下限增量存量房贷利率认房不认贷出台的一揽子政策基本启用了其目前所余的全部地产政策工具显示了较强的托底信号虽然后续地产销售提振仍要看各地因城施策的落实节奏但在托底目标逐渐明确的情况下房地产修复或可期待此外增量和存量房贷利率下调可节约购房群体的利息支出或有利于扩大消费前瞻地看未来二线及以下城市大概率将陆续出台相应的政策调整一线城市首付比例是否下调或需看市场对现有政策的反应除本次央行主导信贷政策调整外地产政策仍有空间主要在于高能级城市的限购限售方面未来地产政策是否继续加码取决于商品房销售和宏观经济动能修复进程作者招商银行研究院资产负债管理部4行内偕作快评号外第601期资产负债管理部研究院2023年9月1日附录表1重点城市现行首付比例及下调空间严格首套首付比严格二套首付比例最城市无房无贷无房有贷有房无贷有房有贷例最大下调空间大下调空间一线城市普宅70非普普宅70非普深圳3030104050宅80宅80普宅50非普广州3030701040宅70普宅50非普普宅50非普上海3535152040宅70宅70普宅35普宅35普宅60非普普宅60非普北京15203050非普宅40非普宅40宅80宅80二线城市144平40西安3030601030144平50普宅40普宅40非普成都30601030非普宅50宅50长沙303535401010杭州303040401010苏州303030401010厦门303040401010福州304040501020武汉303040401010南京303030401010天津303040401010宁波30304040601030青岛303040401010大连304040401010济南303040401010昆明20202045015重庆203040400105