证监会加强上市企业控股股东减持规定，以最新市值计算，房地产行业仅35%的上市企业满足新版减持要求。我们认为当前不符合减持要求的很多房企，短期内达标的难度较大。
　　▍证监会进一步加强上市公司股东减持规定。根据证监会官网，8月27日，证监会发文进一步规范上市公司股份减持行为，明确“上市公司存在破发、破净情形，或者最近三年未进行现金分红、累计现金分红金额低于最近三年年均净利润30%的，控股股东、实际控制人不得通过二级市场减持本公司股份”，同时要求“从严控制其他上市公司股东减持总量……鼓励控股股东、实际控制人及其他股东承诺不减持股份或者延长股份锁定期”。我们认为完善股东减持规定将有利于市场投融资资金平衡，加强上市公司市值管理与分红动力，提升投资人回报水平。
　　▍近三分之二的A股房地产企业不满足新版减持要求。我们以截至8月25日收盘价统计，证监会分类下的111家房地产行业上市公司中仅39家满足最新减持要求，占比35.1%，市值合计5363亿元，占行业总市值的37.9%。在不满足减持要求的72家企业中，58家（占比80.6%）与当前市值过低有关（破发或破净），18家（占比31.9%）与企业分红不足相关（近三年未分红或分红不足，部分企业同时不满足市值及分红要求）。
　　▍短期内未达标房企达成减持要求难度较大。我们测算，市值不达标房企股价平均需上涨120%（算术平均，下同）才可实施减持，其中100亿市值以上的企业股价平均需上涨80%。针对分红要求，考虑2023年分红情况（部分企业当前满足减持要求，但需在2023年继续分红才可持续满足减持条件），我们假设样本房企2023年净利润与2022年相同（若企业2022年亏损则假设2023年净利润为0），则样本房企中，有26家需要在2023年需要进行现金分红以满足近三年现金分红不为0的要求，另有23家企业对分红金额有要求，平均分红金额下限为1.8亿，对应平均分红比例为34.3%，以满足近三年累计现金分红比例大于近三年平均净利润30%的要求。总体而言，我们认为在新版减持规定要求下，短期内大部分未达标房企达标难度较大，故而其实控人（或无实控人情况下第一大股东）实施二级市场减持将不可行。
　　▍长期而言房地产企业有望更加重视股东回报。我们认为，新规将积极推动企业重视股东回报，而重视股东回报反过来也会促成企业估值合理回归，从而推动优质企业结束破发或破净的局面。行业的经营性业务比重正在增加，杠杆率更趋合理，重视股东回报也意味着企业治理的可能改善。
　　▍风险因素：政策支持不及预期导致行业基本面持续下行的风险；行业信用风险持续蔓延的风险；部分房企业绩不及预期的风险。

研究报告全文：减持新规要求房企满足了吗房地产和物业服务行业专题研究2023829中信证券研究部核心观点证监会加强上市企业控股股东减持规定以最新市值计算房地产行业仅35的上市企业满足新版减持要求我们认为当前不符合减持要求的很多房企短期内达标的难度较大证监会进一步加强上市公司股东减持规定根据证监会官网8月27日证监会发文进一步规范上市公司股份减持行为明确上市公司存在破发破净情形或者最近三年未进行现金分红累计现金分红金额低于最近三年年均净利润陈聪基础设施和现代服30的控股股东实际控制人不得通过二级市场减持本公司股份同时要求务产业首席分析师从严控制其他上市公司股东减持总量鼓励控股股东实际控制人及其他股S1010510120047东承诺不减持股份或者延长股份锁定期我们认为完善股东减持规定将有利于市场投融资资金平衡加强上市公司市值管理与分红动力提升投资人回报水平近三分之二的A股房地产企业不满足新版减持要求我们以截至8月25日收盘价统计证监会分类下的111家房地产行业上市公司中仅39家满足最新减持要求占比351市值合计5363亿元占行业总市值的379在不满足减持要求的72家企业中58家占比806与当前市值过低有关破发或破净18家占比319与企业分红不足相关近三年未分红或分红不足部分企张全国业同时不满足市值及分红要求房地产和物业服务行业联席首席分析短期内未达标房企达成减持要求难度较大我们测算市值不达标房企股价平师均需上涨120算术平均下同才可实施减持其中100亿市值以上的企业S1010517050001股价平均需上涨80针对分红要求考虑2023年分红情况部分企业当前满足减持要求但需在2023年继续分红才可持续满足减持条件我们假设样本房企2023年净利润与2022年相同若企业2022年亏损则假设2023年净利润为0则样本房企中有26家需要在2023年需要进行现金分红以满足近三年现金分红不为0的要求另有23家企业对分红金额有要求平均分红金额下限为18亿对应平均分红比例为343以满足近三年累计现金分红比例大于近三年平均净利润30的要求总体而言我们认为在新版减持规定要求下刘河维短期内大部分未达标房企达标难度较大故而其实控人或无实控人情况下第一房地产和物业服务大股东实施二级市场减持将不可行分析师S1010523030004长期而言房地产企业有望更加重视股东回报我们认为新规将积极推动企业重视股东回报而重视股东回报反过来也会促成企业估值合理回归从而推动优质企业结束破发或破净的局面行业的经营性业务比重正在增加杠杆率更趋合房地产和物业服务行业理重视股东回报也意味着企业治理的可能改善评级强于大市维持风险因素政策支持不及预期导致行业基本面持续下行的风险行业信用风险持续蔓延的风险部分房企业绩不及预期的风险重点公司盈利预测及投资评级收盘价EPS元PE简称代码交易评级22A23E24E25E22A23E24E25E币种开发越秀地产00123HK9510511514416583766153买入万科A000002SZ14119019720421074716967买入华发股份600325SH10912215120221589725450买入滨江集团002244SZ10812014316817289756462买入华润置地01109HK31937941046350678726459买入证券研究报告请务必阅读正文之后第7页起的免责条款和声明房地产和物业服务行业专题研究2023829龙湖集团0960HK16234230729829744495151买入上海临港600848SH121040065069076302185176158买入天健集团000090SZ7010411111512967636155买入服务贝壳2423HK383077203236246463176151145买入万物云2602HK29117220925731515812910586买入华润万象生活1209HK340097129164203324244193156买入滨江服务3316HK180149196258332112856550买入中海物业2669HK92039051065083220180140111买入越秀服务6626HK31027032038047107917662买入资料来源Wind中信证券研究部预测注股价为2023年8月28日收盘价中海物业EPS为港元华润置地龙湖集团万物云和华润万象生活为核心EPS贝壳-W为每股Non-GAAP净利润龙湖集团越秀地产贝壳-W因股本变动EPS做相应调整请务必阅读正文之后的免责条款和声明2房地产和物业服务行业专题研究2023829表1满足减持新规规定的房地产公司序号证券代码证券简称最新市值亿元1001979SZ招商蛇口11492600663SH陆家嘴4133002244SZ滨江集团3204600848SH上海临港2875600675SH中华企业2406600325SH华发股份2237600895SH张江高科2208000537SZ广宇发展2119600007SH中国国贸19710001914SZ招商积余16611601512SH中新集团13812600641SH万业企业13713200029SZ深深房B11714600185SH格力地产11415000029SZ深深房A10716000517SZ荣安地产9917600773SH西藏城投9818600223SH福瑞达9519000736SZ中交地产9320600604SH市北高新7721000631SZ顺发恒业7022600162SH香江控股6923200011SZ深物业B6024000036SZ华联控股60世联行25002285SZ5726000011SZ深物业A5527002016SZ世荣兆业5428300917SZ特发服务5329000514SZ渝开发4930000886SZ海南高速4831600215SH派斯林4232000838SZ财信发展4233600173SH卧龙地产3834000014SZ沙河股份3335600159SH大龙地产3236002968SZ新大正2937000909SZST数源2638000573SZ粤宏远A2439603506SH南都物业24资料来源证监会官网Wind中信证券研究部注房地产企业分类采用证监会分类市值统计截至2023年8月25日表2不满足减持新规规定的房地产公司原因及达标差距最新市控股股东实际控制人不可减持原因达成减持要求值亿3年分红总额不及32023年分红股价涨幅序号证券代码证券简称元破发破净3年未分红年平均净利润的30要求亿元要求1600048SH保利发展1673182000002SZ万科A1494653600515SH海南机场4424184000069SZ华侨城A358925600383SH金地集团330986601155SH新城控股3121539947600208SH新湖中宝215442978600225SH卓朗科技176158请务必阅读正文之后的免责条款和声明3房地产和物业服务行业专题研究2023829最新市控股股东实际控制人不可减持原因达成减持要求值亿3年分红总额不及32023年分红股价涨幅序号证券代码证券简称元破发破净3年未分红年平均净利润的30要求亿元要求9000031SZ大悦城175需分红10600266SH城建发展1704211000402SZ金融街14019916912600657SH信达地产1298813600639SH浦东金桥1231714600246SH万通发展117需分红15600376SH首开股份11711516600064SH南京高科1125317600649SH城投控股1128518002146SZ荣盛发展99需分红12819000656SZ金科股份96需分红65220002314SZ南山控股9413410221000718SZ苏宁环球90722600340SH华夏幸福86需分红2923600094SH大名城82需分红5224600748SH上实发展812725000006SZ深振业A721026000961SZ中南建设67需分红10627601588SH北辰实业679328000560SZ我爱我家665629600510SH黑牡丹645830600658SH电子城600452931900932SH陆家B股5828332600683SH京投发展575533600736SH苏州高新576334002208SZ合肥城建560341435600708SH光明地产569236000720SZ新能泰山55需分红37600823SHST世茂52需分红29838000042SZ中洲控股500075439000797SZ中国武夷49140600743SH华远地产46需分红3441600622SH光大嘉宝465542000926SZ福星股份4501114843000965SZ天保基建452144600239SH云南城投45需分红45600565SH迪马股份44需分红1246000897SZ津滨发展4310147600503SH华丽家族42017848000863SZ三湘印象42649600638SH新黄浦42550900928SH临港B股4033251002305SZ南国置业40需分红6052600067SH冠城大通39需分红8253600684SH珠江股份38需分红54600665SH天地源373355600716SH凤凰股份37需分红4256000558SZ莱茵体育37需分红57600533SH栖霞建设352658600322SH天房发展35需分红59600807SH济南高新3200560000615SZST美谷31需分红61000620SZST新联29需分红46请务必阅读正文之后的免责条款和声明4房地产和物业服务行业专题研究2023829最新市控股股东实际控制人不可减持原因达成减持要求值亿3年分红总额不及32023年分红股价涨幅序号证券代码证券简称元破发破净3年未分红年平均净利润的30要求亿元要求62002133SZ广宇集团284363002377SZ国创高新27需分红5564000608SZ阳光股份23需分红1765600791SH京能置业226066600692SH亚通股份2100567000007SZST全新1800368900911SH金桥B股1773869000668SZ荣丰控股1602014770900940SH大名城B11需分红99371900902SH市北B股1100551672900957SH凌云B股2011257资料来源证监会官网Wind中信证券研究部注房地产企业分类采用证监会分类市值统计截至2023年8月25日2023年分红要求假设公司2023年净利润与2022年一致若2022年公司亏损则假设2023年净利润为0请务必阅读正文之后的免责条款和声明5房地产和物业服务行业专题研究2023829相关研究房地产和物业服务行业重大事项点评政策兑现渐行渐近市场复苏年底可期2023-08-27房地产行业2023年7月数据点评基本面接近底部期待政策落实2023-08-15住房市场资金流透视系列报告之四高线化改变房企现金流特征扩大信用优势2023-08-14房地产行业专题报告房地产行业研究方法论PPT2023-08-14房地产和物业服务行业专题报告城中村改造能带来多少增量业务机会2023-08-13房地产产业链专题研究报告城中村改造哪些企业受益2023-08-04房地产和物业服务行业基金重仓专题分析报告配置热情持续低落政策预期推动变化2023-08-02房地产行业重大事项点评开发流程减负稳住大宗消费2023-07-31房地产行业专题研究不同的问题全新的角度2023-07-30物业服务行业跟踪报告稳就业政策的受益领域短期迎来四大催化剂2023-07-29房地产和物业服务行业重大事项点评直面供求重大变化政策将发力防风险2023-07-24住房市场资金流透视系列报告之三政府性基金收入预算完成几何2023-07-24房地产行业重大事项点评本轮城中村改造的承继和创新2023-07-22房地产产业链专题研究居住政策重心翻转老房消费加档提速2023-07-19房地产行业2023年上半年数据点评缓释长期压力对冲短期风险2023-07-18住房市场资金流透视系列报告之二解读公积金年报2023-07-17住房市场资金流透视系列报告之一科学提取住宅专项维修资金优化小区运维2023-07-16房地产行业点评报告政策进一步蓄力2023-07-11房地产和物业服务行业重大事项点评地产政策会积极有为吗2023-06-28房地产行业跟踪报告基本面和政策面的两个关键问题2023-06-26C-REITs2023年下半年投资策略产业研究篇详解五大业态把握布局时机PPT2023-06-20房地产行业2023年5月宏观数据点评降息预计有助于托底楼市基本面2023-06-16房地产行业跟踪报告房地产与中国土地市场新变化2023-05-30房地产行业2023年下半年投资策略聚焦核心资产坚守关键能力2023-05-26房地产行业4月数据点评旧开发模式黄昏和板块投资主线变化2023-05-16房地产行业新发展模式研究迎接另一个晨曦2023-05-09房地产行业跟踪点评央企的三大核心优势2023-05-09房地产行业跟踪点评一边定力持久一边啃硬骨头2023-05-03房地产和物业服务行业基金持仓专题研究基金持续低配产业两重变轨2023-04-27房地产行业2023年3月宏观数据点评政策和基本面的微型跷跷板2023-04-18请务必阅读正文之后的免责条款和声明6分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作中信证券股份有限公司及其全球的附属机构分支机构及联营机构仅就本研究报告免责条款而言不含CLSAgroupofcompanies统称为中信证券本研究报告对于收件人而言属高度机密只有收件人才能使用本研究报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员本研究报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险本报告所载资料的来源被认为是可靠的但中信证券不保证其准确性或完整性中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可跌可升过往的业绩并不能代表未来的表现本报告所载的资料观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断可以在不发出通知的情况下做出更改亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域单位集团及其他附属机构的流动负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定但是分析师的薪酬可能与投行整体收入有关其中包括投资银行销售与交易业务若中信证券以外的金融机构发送本报告则由该金融机构为此发送行为承担全部责任该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议中信证券以及中信证券的各个高级职员董事和员工亦不为前述金融机构之客户因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任评级说明投资建议的评级标准评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20以上另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于520之间个月内的相对市场表现也即以报告发布日后的6到股票评级12个月内的公司股价或行业指数相对同期相关证券持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-105之间市场代表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10以上香港市场以摩根士丹利中国指数为基准美国市场以纳斯行业评级中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-1010之间达克综合指数或标普500指数为基准韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上7特别声明在法律许可的情况下中信证券可能1与本研究报告所提到的公司建立或保持顾问投资银行或证券服务关系2参与或投资本报告所提到的公司的金融交易及或持有其证券或其衍生品或进行证券或其衍生品交易因此投资者应考虑到中信证券可能存在与本研究报告有潜在利益冲突的风险本研究报告涉及具体公司的披露信息请访问httpsresearchciticscomdisclosuredisclosure法律主体声明本研究报告在中华人民共和国香港澳门台湾除外由中信证券股份有限公司受中国证券监督管理委员会监管经营证券业务许可证编号Z20374000分发本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发在中国香港由CLSALimited于中国香港注册成立的有限公司分发在中国台湾由CLSecuritiesTaiwanCoLtd分发在澳大利亚由CLSAAustraliaPtyLtd商业编号53139992331金融服务牌照编号350159分发在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外分发在新加坡由CLSASingaporePteLtd公司注册编号198703750W分发在欧洲经济区由CLSAEuropeBV分发在英国由CLSAUK分发在印度由CLSAIndiaPrivateLimited分发地址8FDalamalHouseNarimanPointMumbai400021电话91-22-66505050传真91-22-22840271公司识别号U67120MH1994PLC083118在印度尼西亚由PTCLSASekuritasIndonesia分发在日本由CLSASecuritiesJapanCoLtd分发在韩国由CLSASecuritiesKoreaLtd分发在马来西亚由CLSASecuritiesMalaysiaSdnBhd分发在菲律宾由CLSAPhilippinesInc菲律宾证券交易所及证券投资者保护基金会员分发在泰国由CLSASecuritiesThailandLimited分发针对不同司法管辖区的声明中国大陆根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务中国香港本研究报告由CLSALimited分发本研究报告在香港仅分发给专业投资者证券及期货条例香港法例第571章及其下颁布的任何规则界定的不得分发给零售投资者就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜CLSA客户应联系CLSALimited的罗鼎电话85226007233美国本研究报告由中信证券制作本研究报告在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外仅向符合美国1934年证券交易法下15a-6规则界定且CLSAAmericasLLC提供服务的主要美国机构投资者分发对身在美国的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所述任何观点的背书任何从中信证券与CLSA获得本研究报告的接收者如果希望在美国交易本报告中提及的任何证券应当联系CLSAAmericasLLC在美国证券交易委员会注册的经纪交易商以及CLSA的附属公司新加坡本研究报告在新加坡由CLSASingaporePteLtd仅向新加坡财务顾问规例界定的机构投资者认可投资者及专业投资者分发就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜新加坡的报告收件人应联系CLSASingaporePteLtd地址80RafflesPlace18-01UOBPlaza1Singapore048624电话6564167888因您作为机构投资者认可投资者或专业投资者的身份就CLSASingaporePteLtd可能向您提供的任何财务顾问服务CLSASingaporePteLtd豁免遵守财务顾问法第110章财务顾问规例以及其下的相关通知和指引CLSA业务条款的新加坡附件中证券交易服务C部分所披露的某些要求MCIP085112021加拿大本研究报告由中信证券制作对身在加拿大的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所载任何观点的背书英国本研究报告归属于营销文件其不是按照旨在提升研究报告独立性的法律要件而撰写亦不受任何禁止在投资研究报告发布前进行交易的限制本研究报告在英国由CLSAUK分发且针对由相应本地监管规定所界定的在投资方面具有专业经验的人士涉及到的任何投资活动仅针对此类人士若您不具备投资的专业经验请勿依赖本研究报告对于英国分析员编纂的研究资料其由CLSAUK制作并发布就英国的金融行业准则该资料被制作并意图作为实质性研究资料CLSAUK由英国金融行为管理局授权并接受其管理欧洲经济区本研究报告由荷兰金融市场管理局授权并管理的CLSAEuropeBV分发澳大利亚CLSAAustraliaPtyLtdCAPL商业编号53139992331金融服务牌照编号350159受澳大利亚证券与投资委员会监管且为澳大利亚证券交易所及CHI-X的市场参与主体本研究报告在澳大利亚由CAPL仅向批发客户发布及分发本研究报告未考虑收件人的具体投资目标财务状况或特定需求未经CAPL事先书面同意本研究报告的收件人不得将其分发给任何第三方本段所称的批发客户适用于公司法2001第761G条的规定CAPL研究覆盖范围包括研究部门管理层不时认为与投资者相关的ASXAllOrdinaries指数成分股离岸市场上市证券未上市发行人及投资产品CAPL寻求覆盖各个行业中与其国内及国际投资者相关的公司印度CLSAIndiaPrivateLimited成立于1994年11月为全球机构投资者养老基金和企业提供股票经纪服务印度证券交易委员会注册编号INZ000001735研究服务印度证券交易委员会注册编号INH000001113和商人银行服务印度证券交易委员会注册编号INM000010619CLSA及其关联方可能持有标的公司的债务此外CLSA及其关联方在过去12个月内可能已从标的公司收取了非投资银行服务和或非证券相关服务的报酬如需了解CLSAIndia关联方的更多详情请联系Compliance-Indiaclsacom未经中信证券事先书面授权任何人不得以任何目的复制发送或销售本报告中信证券2023版权所有保留一切权利8