事件：金茂服务2023年上半年营收+23.4%，归母净利润-13.8%
　　金茂服务发布2023年中期业绩公告，公司实现收入约为人民币13.53亿元，同比增长23.4%，实现毛利约为人民币3.57亿元，同比增长约0.4%，归母净利润为1.46亿元，同比减少13.8%。
　　点评：社区增值稳步增长，外拓能力增强，项目品质较高
　　1）社区增值稳步增长，关联业务占比降低。2023年上半年，公司基础物管/社区增值收入分别为7.5亿/3.8亿，分别同比增长38.7%/54.5%，社区增值业务形成了社区空间运营、社区生活、美居平台服务、房地产经纪服务四大业务条线，其中美居/房产经纪/社区空间运营业务上半年实现较快增长，收入分别同比增长113.7%/82.1%/37.5%。利润端，2023H1社区增值业务毛利率为38.8%，毛利占比达到41.2%，较上年提升8.9pct。公司在管住宅项目品质较高，后续有望持续挖掘业主增值服务消费潜力，社区增值仍将是公司利润增长的重要发力点。
　　地产关联业务占比降低，2023H1非业主增值服务收入为2.2亿，同比减少28%，毛利率38%，较上年下降9.8pct，原因是来自前期规划及设计服务以及交付后服务的收入减少；毛利占比为23.8%，较上年减少17.9pct，收入结构优化。
　　2）外拓项目优质，集团资源丰富。截至2023年6月30日，公司合约面积/在管面积为9450/7100万平，分别较2022年末增加1370/1410万平。期内公司实现高品质住宅、商业、写字楼、产业园、博物馆等多业态项目拓展，其中包括超高层写字楼上海太平金融大厦、山东青州博物馆、哪吒汽车总部等优质项目；同时，关联方中国金茂上半年交付北京颐和金茂府、武汉东湖金茂府、温州九山金茂府等核心城市高品质项目，进一步夯实公司高端物管的品牌定位和实力。
　　3）深耕核心城市，外拓能力增强，独立发展能力提升。截至2023年6月30日，公司在管运营项目443个，包括276个住宅社区和167个非住宅物业，遍布中国75个城市，一、二线城市在管面积占比约90%，核心城市不断深耕；上市后公司加大外拓力度，独立发展能力不断提升，截至2023年6月30日第三方在管面积3391万平，同比增加89.5%，占总在管面积比重47.8%，同比提升8.5pct。
　　盈利预测、估值与评级：公司是增长迅速的高端物管标的，关联方项目资源优质，自身外拓能力提升，社区增值和城市服务有较大潜力；地产关联业务占比降低，收入结构优化，我们调减非业主增值业务收入和利润预测，预测2023-2025年归母净利润为3.5（下调18%）/4.2（下调16%）/4.9亿元（下调14%），对应EPS分别为0.38/0.46/0.54元，当前股价对应2023-2025年PE为5/4/4倍，公司是央企背景，在管项目品质较高，估值具备吸引力，维持“买入”评级。
　　风险提示：增值服务开展不及预期，外拓竞争加剧导致项目拓展不及预期。

研究报告全文：2023年9月5日公司研究社区增值稳步增长第三方拓展能力增强金茂服务0816HK2023年中期业绩点评要点买入维持当前价219港元事件金茂服务2023年上半年营收234归母净利润-138金茂服务发布2023年中期业绩公告公司实现收入约为人民币1353亿元同比增长234实现毛利约为人民币357亿元同比增长约04归母净利作者润为146亿元同比减少138分析师何缅南执业证书编号S0930518060006点评社区增值稳步增长外拓能力增强项目品质较高021-525238011社区增值稳步增长关联业务占比降低2023年上半年公司基础物管社hemiannanebscncom区增值收入分别为75亿38亿分别同比增长387545社区增值业务联系人韦勇强形成了社区空间运营社区生活美居平台服务房地产经纪服务四大业务条线021-52523810其中美居房产经纪社区空间运营业务上半年实现较快增长收入分别同比增长weiyongqiangebscncom1137821375利润端2023H1社区增值业务毛利率为388毛利占比达到412较上年提升89pct公司在管住宅项目品质较高后续有望市场数据持续挖掘业主增值服务消费潜力社区增值仍将是公司利润增长的重要发力点总股本亿股904总市值亿港元1980地产关联业务占比降低2023H1非业主增值服务收入为22亿同比减少28一年最低最高港元215469毛利率38较上年下降98pct原因是来自前期规划及设计服务以及交付后近3月换手率217服务的收入减少毛利占比为238较上年减少179pct收入结构优化2外拓项目优质集团资源丰富截至2023年6月30日公司合约面积在股价相对走势管面积为94507100万平分别较2022年末增加13701410万平期内公司实现高品质住宅商业写字楼产业园博物馆等多业态项目拓展其中包括超高层写字楼上海太平金融大厦山东青州博物馆哪吒汽车总部等优质项目同时关联方中国金茂上半年交付北京颐和金茂府武汉东湖金茂府温州九山金茂府等核心城市高品质项目进一步夯实公司高端物管的品牌定位和实力3深耕核心城市外拓能力增强独立发展能力提升截至2023年6月30日公司在管运营项目443个包括276个住宅社区和167个非住宅物业遍布中资料来源Wind国75个城市一二线城市在管面积占比约90核心城市不断深耕上市后相关研报公司加大外拓力度独立发展能力不断提升截至2023年6月30日第三方在20220525短期业绩增长迅速城市运营提升长管面积3391万平同比增加895占总在管面积比重478同比提升85pct期发展空间金茂服务0816HK投资价值盈利预测估值与评级公司是增长迅速的高端物管标的关联方项目资源优质分析报告自身外拓能力提升社区增值和城市服务有较大潜力地产关联业务占比降低20230404社区增值表现亮眼城市服务构筑竞收入结构优化我们调减非业主增值业务收入和利润预测预测2023-2025年争优势金茂服务0816HK2022年业绩归母净利润为35下调1842下调1649亿元下调14对点评应EPS分别为038046054元当前股价对应2023-2025年PE为544倍20230211金茂荟打通消费场景城市服务助力规模扩张金茂服务0816HK跟踪报公司是央企背景在管项目品质较高估值具备吸引力维持买入评级告风险提示增值服务开展不及预期外拓竞争加剧导致项目拓展不及预期20220825社区增值发力营收净利润持续高增长金茂服务0816HK2022年中期业绩公司盈利预测与估值简表点评指标202120222023E2024E2025E20220620积极把握并购窗口加大区域布局密营业收入百万元15162436299938404793度金茂服务0816HK跟踪报告营业收入增长率605607231280248归母净利润百万元178336346417492归母净利润增长率130888828206180EPS元020037038046054ROE归母摊薄873247220229232PE10254524337PB8913121009资料来源同花顺光大证券研究所预测股价时间为2023-8-31汇率1港元09149元人民币敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告金茂服务0816HK财务报表与盈利预测资料来源同花顺光大证券研究所预测注EPS按最新股本测算敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告金茂服务0816HK行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级基准指数说明A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为纳斯达克综合指数或标普500指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司成立于1996年是中国证监会批准的首批三家创新试点证券公司之一也是世界500强企业中国光大集团股份公司的核心金融服务平台之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可本公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围证券经纪证券投资咨询与证券交易证券投资活动有关的财务顾问证券承销与保荐证券自营为期货公司提供中间介绍业务证券投资基金代销融资融券业务中国证监会批准的其他业务此外本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本报告由光大证券股份有限公司研究所以下简称光大证券研究所编写以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断可能需随时进行调整且不予通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及作者均不承担任何法律责任不同时期本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息建议及预测不一致的报告本公司的销售人员交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略本公司的资产管理子公司自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险在做出投资决策前建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择在法律允许的情况下本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突勿将本报告作为投资决策的唯一信赖依据本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发仅向特定客户传送本报告的版权仅归本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式任何目的进行翻版复制转载刊登发表篡改或引用如因侵权行为给本公司造成任何直接或间接的损失本公司保留追究一切法律责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记光大证券股份有限公司版权所有保留一切权利光大证券研究所上海北京深圳静安区南京西路1266号西城区武定侯街2号福田区深南大道6011号恒隆广场1期办公楼48层泰康国际大厦7层NEO绿景纪元大厦A座17楼光大证券股份有限公司关联机构香港英国中国光大证券国际有限公司EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited香港铜锣湾希慎道33号利园一期28楼6thFloor9AppoldStreetLondonUnitedKingdomEC2A2AP敬请参阅最后一页特别声明-3-证券研究报告