事件：金茂服务2022年营收+61%，归母净利润+89%
　　金茂服务发布2022年业绩公告，公司实现收入24.4亿元，同比增长60.7%，实现毛利7.3亿元，同比增长56.1%，归母净利润3.4亿元，同比增长88.8%，扣除上市费用和汇兑损益后的经调整净利润为3.8亿元，同比增长95%。公司宣派末期股息每股0.17港元。
　　点评：社区增值表现亮眼，集团资源优质，城市服务逐渐构筑竞争优势
　　1)社区增值表现亮眼，大会员体系进一步打开发展空间。2022年，公司基础物管/非业主增值/社区增值收入分别为12.1亿/5.8亿/6.4亿元，同比+46.6%/8.4%/321.2%，社区增值业务形成了社区空间运营、社区生活、室内装修、房屋经纪四大业务主线，实现跨越式发展；且社区增值业务毛利率40.4%，毛利贡献占比达到35.4%，较上年提升22.3pct。2022年12月，中国金茂大会员体系全新上线，有利于增值服务开展，后续随着公司在管规模的扩大，服务渗透率提升，增值业务仍有较大发展空间，详见前期报告20230211《“金茂荟”打通消费场景，城市服务助力规模扩张》。
　　2)集团资源优质，城市服务逐渐构筑竞争优势。截至2022年末，公司合约面积8080万平，在管面积5690万平，包括241个住宅社区和141个非住宅物业，遍布中国68个城市。背靠中化集团旗下的中国领先城市运营平台中国金茂，公司在城市运营服务方面具备天然竞争优势，年内新获取了南昌金茂瑞香国际生态城、温州鳌江国际新城、金华金茂未来科学城、淄博博山区、徐州经济技术开发区5个城市运营服务项目，以及武汉中种研发中心、临沂化肥研发中心等全新产业园服务项目，公司有望加强与中国金茂、中化集团的资源协同，扩大管理规模，加深城市服务护城河。
　　3)聚焦核心城市，提高效率，销管费用存在优化空间。2022年公司销售管理费用率为12%，随着核心城市项目密度提升，规模经济优势逐步发挥，同时积极推进数字化建设，强化优化流程和供应链管理，提高效率，对比同业，公司未来的销售管理费用率仍有一定优化空间。
　　盈利预测、估值与评级：公司是增长迅速的高端物管标的，关联方项目资源优质，自身外拓能力提升，社区增值和城市服务业务有较大潜力；考虑地产关联业务增速放缓，以及后续公司发展的重心，我们下调非业主增值业务增长预期，预测2023-2025年归母净利润为4.2亿（下调16%）/5.0亿（下调24%）/5.7亿元（新增），对应EPS分别为0.46/0.55/0.64元，当前股价对应2023-2025年PE为8倍/7倍/6倍，央企背景，估值具备吸引力，维持“买入”评级。
　　风险提示：增值服务开展不及预期，外拓竞争加剧导致项目拓展不及预期。
　　

研究报告全文：2023年4月4日公司研究社区增值表现亮眼城市服务构筑竞争优势金茂服务0816HK2022年业绩点评要点买入维持当前价413港元事件金茂服务2022年营收61归母净利润89金茂服务发布2022年业绩公告公司实现收入244亿元同比增长607实现毛利73亿元同比增长561归母净利润34亿元同比增长888作者扣除上市费用和汇兑损益后的经调整净利润为38亿元同比增长95公司分析师何缅南宣派末期股息每股017港元执业证书编号S0930518060006021-52523801点评社区增值表现亮眼集团资源优质城市服务逐渐构筑竞争优势hemiannanebscncom1社区增值表现亮眼大会员体系进一步打开发展空间2022年公司基础物联系人韦勇强管非业主增值社区增值收入分别为121亿58亿64亿元同比021-52523810466843212社区增值业务形成了社区空间运营社区生活室内装weiyongqiangebscncom修房屋经纪四大业务主线实现跨越式发展且社区增值业务毛利率404毛利贡献占比达到354较上年提升223pct2022年12月中国金茂大会市场数据员体系全新上线有利于增值服务开展后续随着公司在管规模的扩大服务渗总股本亿股904透率提升增值业务仍有较大发展空间详见前期报告20230211金茂荟总市值亿港元3734一年最低最高港元232635打通消费场景城市服务助力规模扩张近3月换手率3432集团资源优质城市服务逐渐构筑竞争优势截至2022年末公司合约面积8080万平在管面积5690万平包括241个住宅社区和141个非住宅物业股价相对走势遍布中国68个城市背靠中化集团旗下的中国领先城市运营平台中国金茂公司在城市运营服务方面具备天然竞争优势年内新获取了南昌金茂瑞香国际生态城温州鳌江国际新城金华金茂未来科学城淄博博山区徐州经济技术开发区5个城市运营服务项目以及武汉中种研发中心临沂化肥研发中心等全新产业园服务项目公司有望加强与中国金茂中化集团的资源协同扩大管理规模加深城市服务护城河3聚焦核心城市提高效率销管费用存在优化空间2022年公司销售管理费资料来源Wind用率为12随着核心城市项目密度提升规模经济优势逐步发挥同时积极相关研报推进数字化建设强化优化流程和供应链管理提高效率对比同业公司未来20221128风险因子缓释发展路径渐明光的销售管理费用率仍有一定优化空间大证券房地产行业物业服务2023年度投资盈利预测估值与评级公司是增长迅速的高端物管标的关联方项目资源优质策略自身外拓能力提升社区增值和城市服务业务有较大潜力考虑地产关联业务增20230211金茂荟打通消费场景城市服务速放缓以及后续公司发展的重心我们下调非业主增值业务增长预期预测助力规模扩张金茂服务0816HK跟踪报2023-2025年归母净利润为42亿下调1650亿下调2457亿元告新增对应EPS分别为046055064元当前股价对应2023-2025年20220825社区增值发力营收净利润持续高增长金茂服务0816HK2022年中期业绩PE为8倍7倍6倍央企背景估值具备吸引力维持买入评级点评风险提示增值服务开展不及预期外拓竞争加剧导致项目拓展不及预期20220620积极把握并购窗口加大区域布局密度金茂服务0816HK跟踪报告公司盈利预测与估值简表20220525短期业绩增长迅速城市运营提升长指标202120222023E2024E2025E期发展空间金茂服务0816HK投资价值营业收入百万元15162436321040194963分析报告营业收入增长率605607318252235归母净利润百万元178336419496574归母净利润增长率1308888247183159EPS元020037046055064ROE归母摊薄873247260259254PE18497786657PB16024201714资料来源Wind光大证券研究所预测股价时间为2023-4-3汇率1港元08753元人民币敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告金茂服务0816HK财务报表与盈利预测利润表百万元202120222023E2024E2025E营业收入15162436321040194963营业成本-1045-1702-2282-2892-3610毛利47073492811271353其他收入及收益净额4646373942销售费用-15-54-65-81-100管理费用-209-240-306-383-473其他支出-经营-10-39-23-28-40折旧及摊销-22-28-34-40-46EBITDA304476605714827营业利润EBIT282448570674781财务费用-34-2-3-3-3税前利润EBT248446568672778所得税-69-105-142-168-195净利润含少数股东权益179341426504584净利润不含少数股东权益178336419496574总股本百万股904904904904904EPS元人民币020037046055064资产负债表百万元202120222023E2024E2025E流动资产合计12492442298535084127货币资金5541019112111771236应收账款414779115015261992按金预付款项及其它应收款项-流动资产267611709798892存货54555受限制现金12222非流动资产合计110561529560592固定资产-物业厂房及设备5591707068投资性房地产994949494有使用权资产-非流动资产32287588102递延税项资产-非流动资产5681012无形资产692111111商誉-249269286303预付款项按金其他应收款项及其他资产-31122非流动资产资产总计13593004351440694718流动负债合计11281533177320102294应付账款171456534605680应计负债和其他应付账款630664721776831合同负债-流动负债314370461561702租赁-流动负债916212733应交税费426354249非流动负债合计27111129147166租赁-非流动负债258595103111递延税项负债-非流动226354455负债总计11551643190221572461股本67840840840840储备含留存收益12850475310481390股东权益合计不含少数股东权益1951343159318882229少数股东权益917202428股东权益合计含少数股东权益2041360161319122258现金流量表百万元202120222023E2024E2025E经营活动现金流347313549719858投资活动现金流1076313277462567融资活动现金流1141466170201233净现金流2834651025659资料来源Wind光大证券研究所预测注EPS按最新股本测算敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告金茂服务0816HK行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级A股主板基准为沪深300指数中小盘基准为中小板指创业板基准为创业板指新三板基准为新三板指数港股基准指数为恒生基准指数说明指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司创建于1996年系由中国光大集团总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可本公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围证券经纪证券投资咨询与证券交易证券投资活动有关的财务顾问证券承销与保荐证券自营为期货公司提供中间介绍业务证券投资基金代销融资融券业务中国证监会批准的其他业务此外本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本报告由光大证券股份有限公司研究所以下简称光大证券研究所编写以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断可能需随时进行调整且不予通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及作者均不承担任何法律责任不同时期本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息建议及预测不一致的报告本公司的销售人员交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略本公司的资产管理子公司自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险在做出投资决策前建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择在法律允许的情况下本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突勿将本报告作为投资决策的唯一信赖依据本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发仅向特定客户传送本报告的版权仅归本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式任何目的进行翻版复制转载刊登发表篡改或引用如因侵权行为给本公司造成任何直接或间接的损失本公司保留追究一切法律责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记光大证券股份有限公司版权所有保留一切权利光大证券研究所上海北京深圳静安区南京西路1266号西城区武定侯街2号福田区深南大道6011号恒隆广场1期办公楼48层泰康国际大厦7层NEO绿景纪元大厦A座17楼光大证券股份有限公司关联机构香港英国中国光大证券国际有限公司EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited香港铜锣湾希慎道33号利园一期28楼64CannonStreetLo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