事件：金茂服务发布2022年外拓盘点，拓展业态进一步丰富
　　2023年1月19日，金茂服务发布2022年度外拓盘点，公司实现16类业态拓展，单体项目共签约176个，拓展合约面积超1500万平方米，其中非住宅占比超过60%，二线及以上城市拓展比例超过72%。2022年12月，中国金茂大会员体系全新上线，将旗下不同业态、各式消费场景联通，让客户消费更便利。
　　点评：拓展业态丰富，“金茂荟”打通消费场景，城市服务助力规模扩张
　　1)坚持高品质发展路径，服务业态逐渐丰富。截至2022年6月30日，公司在管面积4550万平，合约面积6960万平，公司坚持与控股股东中国金茂相同的高端定位和精品路线，聚焦核心城市高端物业管理，年内拓展了上海璞悦名邸、南京大名城西区、泉州万璟城等优质高端住宅项目，同时也收获广发银行北京分行、上海展想中心、雄安新区科创中心中试基地等非住宅项目，通过股权合作、全委服务、顾问咨询、专项服务的合作模式，公司在产业园区、生态景区、政企办公等业态多元并进，全面发展，服务业态逐渐丰富。
　　2)大会员体系打通消费场景，有利于增值业务开展。22年12月上线的一体化会员服务平台，将金茂体系内各板块消费场景串联，来自地产、商业、酒店、物业服务等板块的客户，在金茂所有线下商场，以及线上平台悦邻商城（在物业服务板块）消费，可获得积分“金珼”，金珼可用于金茂全场景消费，如兑换权益，物业费、互联网家装、线上线下商城消费抵现等；大会员体系充分利用集团优势实现资源共享，满足客户多场景全方位消费需求，有利于金茂服务增值业务开展。
　　2022H1公司社区增值服务收入约2.5亿元，同比增长221%，公司在管项目品质高，业主对高品质增值服务需求也相对旺盛，大会员体系上线后有望进一步拓宽服务群体，提升增值服务渗透率，我们看好公司社区增值板块的提升空间。
　　3)城市运营服务资源禀赋优质，潜力较大。关联方中国金茂在京津冀、长三角和珠三角等经济发展较快的区域有丰富的城市运营项目资源，未来金茂服务有望承接更多城市服务相关的咨询、解决方案业务，以及项目上的写字楼、街道、商业综合体等多元化组合的物业管理业务，成长潜力较大。
　　盈利预测、估值与评级：公司是增长迅速的高端物管标的，关联方品牌力强，交付保障性高，公司自身外拓能力提升，社区增值和城市服务业务有较大潜力；考虑2022年房地产市场波动，行业仍在筑底，我们下调公司地产关联业务增长预期，下调2022-2024年归母净利润预测至3.7亿元（下调8%）/5.0亿元（下调16%）/6.5亿元（下调14%）。当前股价对应2022-2024年PE为10倍/7倍/6倍，公司是央企背景且成长性高，估值具备吸引力，维持“买入”评级。
　　风险提示：增值服务开展不及预期，外拓竞争加剧导致项目拓展不及预期。
　　

研究报告全文：2023年2月11日公司研究金茂荟打通消费场景城市服务助力规模扩张金茂服务0816HK跟踪报告要点买入维持当前价459港元事件金茂服务发布2022年外拓盘点拓展业态进一步丰富2023年1月19日金茂服务发布2022年度外拓盘点公司实现16类业态拓展单体项目共签约176个拓展合约面积超1500万平方米其中非住宅占比作者超过60二线及以上城市拓展比例超过722022年12月中国金茂大会分析师何缅南员体系全新上线将旗下不同业态各式消费场景联通让客户消费更便利执业证书编号S0930518060006021-52523801点评拓展业态丰富金茂荟打通消费场景城市服务助力规模扩张hemiannanebscncom1坚持高品质发展路径服务业态逐渐丰富截至2022年6月30日公司在联系人韦勇强管面积4550万平合约面积6960万平公司坚持与控股股东中国金茂相同的021-52523810高端定位和精品路线聚焦核心城市高端物业管理年内拓展了上海璞悦名邸weiyongqiangebscncom南京大名城西区泉州万璟城等优质高端住宅项目同时也收获广发银行北京分行上海展想中心雄安新区科创中心中试基地等非住宅项目通过股权合作市场数据全委服务顾问咨询专项服务的合作模式公司在产业园区生态景区政企总股本亿股904办公等业态多元并进全面发展服务业态逐渐丰富总市值亿港元415一年最低最高港元2326352大会员体系打通消费场景有利于增值业务开展22年12月上线的一体化会近3月换手率412员服务平台将金茂体系内各板块消费场景串联来自地产商业酒店物业服务等板块的客户在金茂所有线下商场以及线上平台悦邻商城在物业服务股价相对走势板块消费可获得积分金珼金珼可用于金茂全场景消费如兑换权益物业费互联网家装线上线下商城消费抵现等大会员体系充分利用集团优势实现资源共享满足客户多场景全方位消费需求有利于金茂服务增值业务开展2022H1公司社区增值服务收入约25亿元同比增长221公司在管项目品质高业主对高品质增值服务需求也相对旺盛大会员体系上线后有望进一步拓宽服务群体提升增值服务渗透率我们看好公司社区增值板块的提升空间3城市运营服务资源禀赋优质潜力较大关联方中国金茂在京津冀长三角和珠三角等经济发展较快的区域有丰富的城市运营项目资源未来金茂服务有望承资料来源Wind接更多城市服务相关的咨询解决方案业务以及项目上的写字楼街道商业相关研报综合体等多元化组合的物业管理业务成长潜力较大20221128风险因子缓释发展路径渐明光大证券房地产行业物业服务2023年度投资盈利预测估值与评级公司是增长迅速的高端物管标的关联方品牌力强交策略付保障性高公司自身外拓能力提升社区增值和城市服务业务有较大潜力考虑2022年房地产市场波动行业仍在筑底我们下调公司地产关联业务增长预20220825社区增值发力营收净利润持续高增长金茂服务0816HK2022年中期业绩期下调2022-2024年归母净利润预测至37亿元下调850亿元下调点评1665亿元下调14当前股价对应2022-2024年PE为10倍7倍620220620积极把握并购窗口加大区域布局密倍公司是央企背景且成长性高估值具备吸引力维持买入评级度金茂服务0816HK跟踪报告20220525短期业绩增长迅速城市运营提升长风险提示增值服务开展不及预期外拓竞争加剧导致项目拓展不及预期期发展空间金茂服务0816HK投资价值公司盈利预测与估值简表分析报告指标202020212022E2023E2024E营业收入百万元9441516227331774283营业收入增长率198605500398348归母净利润百万元77178369501653归母净利润增长率240913081074358302EPS元009020041055072ROE归母摊薄1570873297313317PE465202977255PB730176292217资料来源Wind光大证券研究所预测股价时间为2023-2-10汇率1港元08648元人民币敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告金茂服务0816HK财务报表与盈利预测利润表百万元202020212022E2023E2024E营业收入9441516227331774283营业成本-709-1045-1567-2227-3048毛利2354707069511235其他收入及收益净额75466894121销售费用-2-15-22-31-42管理费用-135-209-250-334-428其他支出-经营-1-10-4-5-7折旧及摊销-11-22-27-34-42EBITDA183304525710921营业利润EBIT172282498675879财务费用-64-34-1-2-2税前利润EBT108248496674877所得税-30-69-124-168-219净利润含少数股东权益77179372505658净利润不含少数股东权益77178369501653总股本百万股904904904904904EPS元人民币009020041055072资产负债表百万元202020212022E2023E2024E流动资产合计11241249227727883408货币资金271554127314011541应收账款2044146639801389按金预付款项及其它应收款项-流动资产644267334401470存货55556受限制现金-1222非流动资产合计1011110401453506固定资产-物业厂房及设备3455647075投资性房地产119999有使用权资产-非流动资产1632607593递延税项资产-非流动资产2571013无形资产7691113商誉--249274298预付款项按金其他应收款项及其他资产-9423345非流动资产资产总计21351359267832423914流动负债合计10111128140216051809应付账款112171214259306应计负债和其他应付账款521630708783865合同负债-流动负债206314459534598租赁-流动负债69131926应交税费23481114非流动负债合计107527323743租赁-非流动负债1225303438递延税项负债-非流动22345负债总计20861155143416431852股本6767840840840储备含留存收益491283867361191股东权益合计不含少数股东权益49195122515752030少数股东权益-9192431股东权益合计含少数股东权益49204124415992061现金流量表百万元202020212022E2023E2024E经营活动现金流136347569674770投资活动现金流1711076338395432融资活动现金流1911141488152197净现金流116283720127140资料来源Wind光大证券研究所预测注EPS按最新股本测算敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告金茂服务0816HK行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级A股主板基准为沪深300指数中小盘基准为中小板指创业板基准为创业板指新三板基准为新三板指数港股基准指数为恒生基准指数说明指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司创建于1996年系由中国光大集团总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可本公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围证券经纪证券投资咨询与证券交易证券投资活动有关的财务顾问证券承销与保荐证券自营为期货公司提供中间介绍业务证券投资基金代销融资融券业务中国证监会批准的其他业务此外本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本报告由光大证券股份有限公司研究所以下简称光大证券研究所编写以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断可能需随时进行调整且不予通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及作者均不承担任何法律责任不同时期本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息建议及预测不一致的报告本公司的销售人员交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略本公司的资产管理子公司自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险在做出投资决策前建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择在法律允许的情况下本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突勿将本报告作为投资决策的唯一信赖依据本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发仅向特定客户传送本报告的版权仅归本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式任何目的进行翻版复制转载刊登发表篡改或引用如因侵权行为给本公司造成任何直接或间接的损失本公司保留追究一切法律责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记光大证券股份有限公司版权所有保留一切权利光大证券研究所上海北京深圳静安区南京西路1266号西城区武定侯街2号福田区深南大道6011号恒隆广场1期办公楼48层泰康国际大厦7层NEO绿景纪元大厦A座17楼光大证券股份有限公司关联机构香港英国中国光大证券国际有限公司EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited香港铜锣湾希慎道33号利园一期28楼64CannonStreetLondonUnitedKingdomE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