业绩增长强劲。金茂服务2022年收入24.36亿元，同比上升60.7%，其中物业管理服务板块同比上升46.6%至12.09亿元；社区增值服务同比上升247%至6.44亿元，增长最为强劲；非住户增值服务同比上升15.4%至5.85亿元。毛利润7.34亿元，同比上升56.1%；毛利率30.1%，同比下降0.9个百分点。分部来看，物业管理服务板块毛利率同比下降1.4个百分点至16.8%；社区增值服务同比下降8.5个百分点至40.4%；非住户增值服务同比上升1.0个百分点至46.3%。管销开支2.94亿元，同比上升31.0%，低于收入及毛利润的增长，管销开支比率降低2.7个百分点至12.0%。经营溢利4.40亿元，同比上升79.0%。归母净利润3.36亿元，同比上升88.8%；净利润率13.8%，同比上升2.0个百分点。公司宣派末期股息每股0.17港元，分派比率约40%，高于其他物管公司。
　　规模扩张带动增长。金茂服务的业绩主要靠物业管理服务及社区增值服务两大板块所带动。物业管理服务收入及毛利润同比上升46.6%，增长幅度大致与公司管理面积符合，金茂服务截至2022年底的在管面积为5690万平米，同比上升56.3%。物业管理服务的分部毛利率同比下降1.4个百份点，主要由于本年国内疫情反覆，防疫措施相关投入增加所致。虽然毛利率有所下跌，但过去三年维持在相对稳定的水平。社区增值服务板块增长较强劲，同比增幅超过2倍。强劲增长主要由于低基数效应，公司过往增值服务投入较少，去年大力发展社区增值服务，成果较为显注。非业主增值服务增长幅度相对较低，对收入及毛利润的占比进一步下降。
　　背靠中化集团。金茂服务继续以精细化城市管理作基础稳步发展，并配合母公司的发展策略，深耕一、二线城市和強三线城市。公司已经在核心城市布局社区生活服务、商业企业服务和城市运营服务，并且在品质和市场基础上树立了良好的口碑，未来可继续向社区、企业、商业、城市、政府客户稳定输出高品质物业管理服务。此外，金茂服务会进一步加强与中化集团的资源协同，2022年金茂服务锚定中化重点布局区域进行拓展，与农业和化工板块建立有效协同，成功获取多个项目，包括研发中心、工业园区、住宅家属楼等业态，合计年签约额超过2000万元。
　　增速维持行业平均较快水平。整体而言，金茂服务业绩高质量，两大可持续性板块（物业管理服务和社区增值服务）都有强劲的增长，非业主增值服务的占比进一步降低，反映公司业务独立发展能力提升。公司的第三方在管面积从2020年时的200万平米，提升至2022年的2140万平米。公司过往增长迅速，从在管规模1000万平米到合约面积超過8000萬平米；公司每平米在管面积平均每月已产出已提升至1.15元，在行业中属较高水平。低基数红利逐步减退，未来焦点将落在金茂的独有的城市运营，在背靠中化集团下的协同增长潜力。虽然盈利增速将放缓，但相信公司依然有能力可以维持行业较高的增速。我们长线看好金茂服务。
　　风险提示：地产销售疲弱、收并购的不确定性。