事件
　　8月31日，央行和金融监管局发布了《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，房地产政策优化调整持续落地。
　　简评
　　此次房贷政策调整主要集中在几个方面：下调存量首套房贷利率；降低首套及二套房首付比例下限；调整二套房贷款利率下限。
　　首套房存量利率下调将有效减轻居民负担
　　央行此前表示，下调存量房贷利率有两种方式：新发放贷款置换存量房贷，或者协商变更合同约定利率水平。两种方式效果一样，只是方式上不同。
　　此次明确表示“新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限”。
　　政策描述包含两层含义，即时间及地点的限制。时间上全国的首套房贷利率政策下限为：2019年10月至2022年5月为LPR，2022年5月至今为LPR-20个基点。除此之外，部分高能级核心城市的还不一样，比如北京目前执行的首套房利率下限为LPR+55BP，上海为LPR+35BP，广州则为LPR。因此，按揭贷款加点下调幅度与当时发放时间及所在城市贷款利率下限密切相关。举例来看，例如，贷款发放时当地利率下限为5.1%（LPR+10bp），发放利率为5.9%（LPR+90bp），则存量贷款利率下调幅度最高为80bp。
　　整体来看，存量房贷利率的下调主要影响的是，购买首套住房时的贷款利率高于当时政策下限，可以下调至当时的政策利率下限的购房者。
　　超预期下调二套房首付比及贷款利率
　　此外“不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套和二套住房贷款最低首付比例下限统一为不低于20%和30%；将二套住房利率全国政策下限调整为不低于LPR加20bp，首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20bp”。
　　此前非限购城市首套、二套房的最低首付比为20%-25%、30%，限购城市则多在30%、40%以上，本次统一下调至20%、30%。从去年开始除了一线和二线核心限购区之外，全国基本上已经执行了首套两成，二套三成的政策，此项政策将直接利好高能级城市。同时二套房利率下限此前为不低于LPR+60BP，本次降至不低于LPR+20BP，下调40个BP。对二套房将会有利好影响，尤其是对此前限购力度比较大，同时房价又较坚挺的热点城市。
　　不过需要注意的是，此次政策的调控只是调低了下限，地方政府的主导权未改变，政策的具体落实措施仍需“因城施策”。
　　对居民、银行及地产行业影响
　　居民端看，将有效降低居民债务负担，有利于促消费。
　　房贷占居民负债比重较高，截至2023Q2居民个人住房贷款余额38.6万亿，占住户贷款总额的49.1%，是居民最主要的债务压力来源，降低存量房贷利率可节约居民利息负担。根据央行数据，存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后，居民的财务负担会有明显下降，平均降幅大约为0.8个百分点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超5000元。
　　银行端来看，此次存量利率调整对银行净息差可控。
　　此前MLF下调10BP，但5年前LPR并未跟调，可能的原因就是为了呵护银行息差，为降低存量房贷利率做准备。同时也可以看到新一轮存款利率下调潮或已开始，目前已有11家银行在官网更新了人民币存款参考利率表，将中、长期定期存款挂牌利率进行下调。此外，央行、金融监管局明确表示本次调降“可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响，同时还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患”。
　　地产行业方面，将对高能级核心城市销售有所提振
　　本次地产政策优化，短期来看，将对地产销售有一定提振，地产强反弹需多重利好因素支撑，实际效果有待观察。不过最受益的应是高能级核心城市，购房需求仍有潜在的增长空间，或会对三四线城市出现虹吸效应。同时最低首付比例和二套房贷款利率的下调，以及“认房不认贷”的推进，降低了刚性、改善性需求的购房门槛，有购买二套住房意愿的群体受益更加明显。往后看，地产可能还有进一步放松，紧盯北上广深等高能级核心城市的跟进情况。同时我们也应注意到，政策落地到起效，仍将有一段时滞，可将30大中城市及高能级城市二手房成交量作为政策效果的观测工具。
　　风险因素
　　地产政策效果不及预期，外部环境变化超预期。

研究报告全文：2023年9月1日证券研究报告宏观经济研究地产调控措施落地将对高能级核心城市形成支撑证券研究报告地产政策点评宏观研究事件市场数据2023-08-31上证综指涨幅近一周1228月31日央行和金融监管局发布了关于调整优化差别化住近一月520房信贷政策的通知和关于降低存量首套住房贷款利率有关近三月264事项的通知房地产政策优化调整持续落地股价走势图430028002600简评400024003700此次房贷政策调整主要集中在几个方面下调存量首套房贷利220034002000率降低首套及二套房首付比例下限调整二套房贷款利率下限2023-08-312022-09-302022-10-312022-11-302022-12-312023-01-312023-02-282023-03-312023-04-302023-05-312023-06-302023-07-312022-08-31首套房存量利率下调将有效减轻居民负担沪深300创业板指右数据来源Wind国融证券研究与战略发展部央行此前表示下调存量房贷利率有两种方式新发放贷款置大研究员换存量房贷或者协商变更合同约定利率水平两种方式效果一样安青梁职业证书编号S0070523020001只是方式上不同电话010-83991710邮箱anqlgrzqcom此次明确表示新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定但在贷款市场报价利率LPR上的加点幅度不得低相关报告央行超预期非对称降息稳增长政于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策策加码20230901下限经济内生动能不足央行超预期降息稳增长20230613政策描述包含两层含义即时间及地点的限制时间上全国的5月MLF延续小幅加量续作补水首套房贷利率政策下限为2019年10月至2022年5月为LPR需求下降202305162022年5月至今为LPR-20个基点除此之外部分高能级核心城市的还不一样比如北京目前执行的首套房利率下限为LPR55BP上海为LPR35BP广州则为LPR因此按揭贷款加点下调幅度与当时发放时间及所在城市贷款利率下限密切相关举例来看例如贷款发放时当地利率下限为51LPR10bp发放利率为59LPR90bp则存量贷款利率下调幅度最高为80bp整体来看存量房贷利率的下调主要影响的是购买首套住房时的贷款利率高于当时政策下限可以下调至当时的政策利率下限的购房者请阅读最后一页的免责声明1证券研究报告宏观经济研究超预期下调二套房首付比及贷款利率此外不再区分实施限购城市和不实施限购城市首套和二套住房贷款最低首付比例下限统一为不低于20和30将二套住房利率全国政策下限调整为不低于LPR加20bp首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20bp此前非限购城市首套二套房的最低首付比为20-2530限购城市则多在3040以上本次统一下调至2030从去年开始除了一线和二线核心限购区之外全国基本上已经执行了首套两成二套三成的政策此项政策将直接利好高能级城市同时二套房利率下限此前为不低于LPR60BP本次降至不低于LPR20BP下调40个BP对二套房将会有利好影响尤其是对此前限购力度比较大同时房价又较坚挺的热点城市不过需要注意的是此次政策的调控只是调低了下限地方政府的主导权未改变政策的具体落实措施仍需因城施策表1主要高能级核心城市利率下限城市时间段当地执行的利率下限水平北京201910至今LPR55BP2019108-20191120LPR-20BP20191121-2020220LPR-15BP上海2020221-2020420LPR-10BP20217至今LPR35BP广州20225至今LPR深圳201910至今LPR30BP杭州20225-202211LPR长春201910-20225LPR5BP201910-20225LPR30BP厦门20225-20228LPR10BP成都20225-20231LPR郑州201910-20225LPR5BP数据来源财联社国融证券研究与战略发展部请阅读最后一页的免责声明2证券研究报告宏观经济研究对居民银行及地产行业影响居民端看将有效降低居民债务负担有利于促消费房贷占居民负债比重较高截至2023Q2居民个人住房贷款余额386万亿占住户贷款总额的491是居民最主要的债务压力来源降低存量房贷利率可节约居民利息负担根据央行数据存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后居民的财务负担会有明显下降平均降幅大约为08个百分点以100万元25年期原利率51的存量房贷为例假设房贷利率降至43可节约借款人利息支出每年超5000元银行端来看此次存量利率调整对银行净息差可控此前MLF下调10BP但5年前LPR并未跟调可能的原因就是为了呵护银行息差为降低存量房贷利率做准备同时也可以看到新一轮存款利率下调潮或已开始目前已有11家银行在官网更新了人民币存款参考利率表将中长期定期存款挂牌利率进行下调此外央行金融监管局明确表示本次调降可有效减少提前还贷现象减轻对银行利息收入的影响同时还可压缩违规使用经营贷消费贷置换存量住房贷款的空间减少风险隐患地产行业方面将对高能级核心城市销售有所提振本次地产政策优化短期来看将对地产销售有一定提振地产强反弹需多重利好因素支撑实际效果有待观察不过最受益的应是高能级核心城市购房需求仍有潜在的增长空间或会对三四线城市出现虹吸效应同时最低首付比例和二套房贷款利率的下调以及认房不认贷的推进降低了刚性改善性需求的购房门槛有购买二套住房意愿的群体受益更加明显往后看地产可能还有进一步放松紧盯北上广深等高能级核心城市的跟进情况同时我们也应注意到政策落地到起效仍将有一段时滞可将30大中城市及高能级城市二手房成交量作为政策效果的观测工具请阅读最后一页的免责声明3证券研究报告宏观经济研究图1房贷占住户贷款比例仍接近一半图2上半年早偿率指数明显抬升4200005602337000055021019320000540172700005301522000052013170000510111200005000900770000490052000048个人住房贷款余额房贷占住户贷款比例右RMBS条件早偿率指数数据来源Wind国融证券研究与战略发展部数据来源Wind国融证券研究与战略发展部图330大中城市地产销售持续低于季节性万平方米30大中城市商品房成交面积7日移动平均807060504030201002021202220232020-2022平均数据来源Wind国融证券研究与战略发展部风险因素地产政策效果不及预期外部环境变化超预期请阅读最后一页的免责声明4证券研究报告宏观经济研究投资评级说明证券投资评级以报告日后的6-12个月内证券相对于行业投资评级以报告日后的6-12个月内行业相对于市市场基准指数的涨跌幅为标准市场基准指数为沪深300场基准指数的涨跌幅为标准市场基准指数为沪深300指指数数如无特别说明行业指数均为申万行业指数强烈推荐Buy相对强于市场表现20以上看好Overweight行业超越整体市场表现推荐Outperform相对强于市场表现520中性Neutral行业与整体市场表现基本持平中性Neutral相对市场表现在55之间波动看淡Underweight行业弱于整体市场表现谨慎Underperform相对弱于市场表现5以下免责声明国融证券股份有限公司具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格本报告由国融证券股份有限公司制作本报告仅供本公司的客户使用本公司不会仅因接收人收到本报告而视其为客户本报告中的信息均来源于本公司认为可靠的已公开资料但本公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改国融证券股份有限公司的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论或交易观点本公司没有将此意见及建议向所有报告接收者进行更新的义务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策市场有风险投资需谨慎在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者不应将本报告视为作出投资决策的惟一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告的版权归国融证券股份有限公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记请阅读最后一页的免责声明5