本周观点：投资仍待改善，期待政策加力
　　7月房地产基本面继续承压：开发投资同比降幅再次扩大，销售量价延续调整，部分头部房企遭遇阶段性流动性压力，导致房企融资环境进一步承压。但政策定调、地方执行、货币政策和经纪人预期已经出现积极信号，我们期待更多一二线城市落实优化地产政策，并与其他一揽子经济政策形成合力，共同推动经济恢复向好，稳定居民的房价预期和购房需求。
　　上周行情回顾
　　上周沪深300指数下跌2.58%，房地产开发板块下跌1.93%，恒生指数下跌5.89%，中华内房股指数下跌6.73%，恒生物业服务及管理指数下跌6.41%。
　　重点公司及动态
　　7月政治局会议显著提振了房地产行业的政策预期，住建部的积极表态是政治局会议新定调下的明确调整，我们期待后续因城施策进一步发力，尤其是需求端政策进一步蔓延以及向更高能级城市拓展的速度和力度。我们看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。本周重点推荐：1）A股开发：城建发展、华发股份、滨江集团等；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展等；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、招商积余、滨江服务等。
　　风险提示：行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。
　　

研究报告全文：证券研究报告房地产投资仍待改善期待政策加力华泰研究房地产开发增持维持2023年8月20日中国内地行业周报第三十三周房地产服务增持维持研究员陈慎本周观点投资仍待改善期待政策加力SACNoS0570519010002chenshenhtsccomSFCNoBIO8348621289722287月房地产基本面继续承压开发投资同比降幅再次扩大销售量价延续调整部分头部房企遭遇阶段性流动性压力导致房企融资环境进一步承研究员刘璐压但政策定调地方执行货币政策和经纪人预期已经出现积极信号SACNoS0570519070001liulu015507htsccomSFCNoBRD825862128972218我们期待更多一二线城市落实优化地产政策并与其他一揽子经济政策形成合力共同推动经济恢复向好稳定居民的房价预期和购房需求研究员林正衡SACNoS0570520090003linzhenghenghtsccom上周行情回顾SFCNoBRC046862128972087上周沪深300指数下跌258房地产开发板块下跌193恒生指数下跌联系人陈颖589中华内房股指数下跌673恒生物业服务及管理指数下跌641SACNoS0570122050022chenying019881htsccom8675582492388重点公司及动态7月政治局会议显著提振了房地产行业的政策预期住建部的积极表态是政重点推荐治局会议新定调下的明确调整我们期待后续因城施策进一步发力尤其是目标价需求端政策进一步蔓延以及向更高能级城市拓展的速度和力度我们看好具股票名称股票代码当地币种投资评级备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房城建发展600266CH903买入华发股份600325CH1344买入企本周重点推荐1A股开发城建发展华发股份滨江集团等2滨江集团002244CH1378买入港股开发越秀地产建发国际集团华润置地中国海外发展等3物管越秀地产123HK1516买入公司中海物业保利物业华润万象生活招商积余滨江服务等建发国际集团1908HK2552买入华润置地1109HK4489买入风险提示行业政策行业基本面下行部分房企经营风险中国海外发展688HK2633买入中海物业2669HK1300买入保利物业6049HK7192买入华润万象生活1209HK4747买入招商积余001914CH1898买入滨江服务3316HK3838买入资料来源华泰研究预测一周内行业走势图一周行业内各子板块涨跌图一周涨幅前十公司股票名称股票代码涨跌幅房地产开发ST美谷000615CH1912房地产服务房地产中介业务ST泛海000046CH1500沪深300渝开发000514CH118710物业管理天房发展600322CH87405中迪投资000609CH572园区开发20大龙地产600159CH533京投发展600683CH40235房地产开发滨江集团002244CH30850招商蛇口001979CH2966004753502251000811081308150817保利发展600048CH143一周内各行业涨跌图一周跌幅前十公司股票名称股票代码涨跌幅金科股份000656CH158820特发服务300917CH115103三六五网300295CH93015中南建设000961CH84233深物业A000011CH76650深振业A000006CH755纺环公航轻交银建钢证教建综家商石保煤房机医农食基多通电有传电汽计房社荣盛发展002146CH722织保用天工通行材铁券育筑合用业油险炭地械药林品础元信力色媒子车算地会服事军制运和与电贸天产设健牧饮化金设金机产服粤宏远A000573CH657装业工造输人工器易然开备康渔料工融备属服务新大正002968CH635力程气发与务资新中交地产000736CH623源能源资料来源华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读1房地产本周观点7月房地产基本面继续承压开发投资同比降幅再次扩大销售量价延续调整部分头部房企遭遇阶段性流动性压力导致房企融资环境进一步承压但政策定调地方执行货币政策和经纪人预期已经出现积极信号我们期待更多一二线城市落实优化地产政策并与其他一揽子经济政策形成合力共同推动经济恢复向好稳定居民的房价预期和购房需求我们看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企开发投资降幅扩大竣工面积保持强势根据国家统计局的数据7月全国房地产开发投资同比下滑122降幅较6月扩大19pct土地市场延续供求双向压力开工端依然低迷竣工端在保交付推动下保持强势17月300城住宅类土地供求规模仍然同比收缩销售和融资走弱后房企拿地更加克制2市场走弱拿地克制导致7月新开工同比下滑259施工面积同比降幅继续扩大至683保交付推动竣工面积同比增速保持强势7月同比增长331随着地产销售弱化和部分头部房企出现阶段性流动性压力后续竣工韧性或将更有赖于保交付政策的进一步发力销售量价延续调整积极信号持续增加根据国家统计局的数据7月以来房地产销售量价延续调整7月全国商品房销售面积同比下滑155较6月收窄27pct销售金额同比下滑193较6月基本持平但1-7月累计同比由升转降同时房价继续调整根据贝壳研究院的数据7月50城二手房价格指数环比下跌20较6月扩大04pct部分头部房企出现阶段性流动性压力也使得民营房企销售可能进一步承压但我们注意到政策定调政策执行货币政策经纪人预期方面的积极信号在持续增加我们期待更多一二线城市落实优化地产政策并与其他一揽子经济政策形成合力共同推动经济恢复向好稳定居民的房价预期和购房需求部分房企遭遇阶段性流动性压力房企融资环境进一步承压根据国家统计局的数据7月全国房地产开发企业到位资金同比下滑202房企现金流仍然面临压力具体来看17月定金及预收款个人按揭贷款同比下滑217235降幅较6月扩大23107pct主要受到销售走弱的拖累2国内贷款自筹资金同比下滑147205较6月扩大09收窄90pct随着地产销售继续走弱部分房企经营遇到一定困难特别是部分龙头房企遭遇阶段性流动性压力使得房企融资环境进一步承压但地产融资支持已经开启我们期待融资端政策能够与地产需求端和其他一揽子经济政策形成合力共同稳定居民的房价预期和购房需求进而缓解房企现金流压力7月政治局会议显著提振了房地产行业的政策预期住建部的积极表态是政治局会议新定调下的明确调整我们期待后续因城施策进一步发力尤其是需求端政策进一步蔓延以及向更高能级城市拓展的速度和力度我们看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企中长期看好1A股开发城建发展华发股份建发股份滨江集团万科A新城控股金地集团2港股开发越秀地产建发国际集团华润置地中国海外发展龙湖集团3物管公司中海物业保利物业华润万象生活招商积余滨江服务万物云免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读2房地产数读一周楼市政策红黑榜图表1一周政策红黑榜2023年8月14日-2023年8月20日时间城市政策变化政策具体内容金华市浙江兰溪上调公积金最高可贷额度对于购买首套住宅的职工单方从40万元提高至50万元夫妻双方从80万元提高至20230814公积金兰溪市100万元对于购买二套住宅的职工单方从25万元提高至30万元夫妻双方从50万元提高至60万元浙江省温州市住房公积金管理中心发布关于进一步完善我市住房公积金业务政策规定的通知1缴存职工家庭购买建造翻建大修家庭首套住房申请个人住房公积金贷款的贷款最低首付款比例20购买建造翻建大修家庭第二套住房申请个人住房公积金贷款的贷款最低首付款比例402调高并统一全市住房公积金贷款额度双人缴存家庭20230815温州市公积金最高贷款额度调整至100万元单人缴存家庭最高贷款额度调整至65万元3优化住房公积金贷款家庭住房套数认定标准缴存人家庭包括借款人配偶及未成年子女住房套数认定范围以不动产登记部门记载的购房所在地县市级行政区域范围内房屋信息为准鹿城区龙湾区瓯海区洞头区作为一个行政区域已拥有的房屋使用土地性质为集体所有的申请住房公积金贷款时不计入住房套数合肥市住房公积金管理中心发布关于公开征求关于进一步优化住房公积金使用政策的通知征求意见稿意见的公告20230815合肥市公积金意见稿显示缴存人使用公积金贷款购买一星级及以上居住类绿色建筑新建商品住宅的计算最高可贷额度时上浮20上浮后贷款额度不得超过合肥市规定的相应档次贷款额度上限标准山东省人民政府印发关于进一步提振扩大消费的若干政策措施的通知通知提出支持刚性和改善性住房需求各市可通过发放住房消费券优化公积金贷款服务等对新市民青年人等群体开展群团购商品房给予支持新市民青年人连续20230815山东省调控基调足额缴存住房公积金满3个月本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的可按照上月本人住房公积金月缴存额度提取住房公积金湖北省潜江市发布通知提出支持住房消费延续潜江市关于促进房地产业持续健康发展的若干措施政策出台鼓励生20230815潜江市购房补贴育政策对按政策生育二孩三孩的家庭在市域内购买新建商品住房予以补助生育二孩家庭购房奖补15平方米套生育三孩家庭购房奖补25平方米套四川省雅安市经开区发布支持刚性和改善性住房需求确保房地产市场平稳健康发展的十五条措施文件对居民购房给予雅安市补贴鼓励房地产企业促销团购优惠不限制跌幅经开区15条明确提出全力支持房地产开发企业积极开展针对党20230816购房补贴经开区政机关企事业单位职工医务人员教师外来务工人员三区在外工作人员等群体购买商品房的团购活动开发企业团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围南昌市人民政府办公室关于印发促进我市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施的通知推行货币化和房票安置方式对未开工建设的安置房征收项目被征收人可选择货币化房票和实物安置方式对选择房票购买新建商品房安置限贷棚改货20230817南昌市的予以奖励居民家庭通过公积金或商业银行贷款购买住房的首次购房首付比例最低执行20二套房首付比例最低执行币化30推行二手房带押过户简化抵押二手房交易程序对符合相关条件的已抵押二手房可在未解除原抵押状态下交易过户节约交易双方资金和时间成本四川省住建厅将加大督促指导各地因城施策落实好相关政策要求推进有条件的地区开展再交易房带押过户住房公积金20230817四川省公积金贷款业务有效衔接支持刚性和改善性住房需求昆明市住房公积金管理中心日前发布新政为有效支持缴存职工家庭的刚性住房需求生育二孩三孩的缴存职工家庭购买首套自住住房的住房公积金贷款最高额度分别上浮2030按目前昆明市住房公积金贷款最高额度单缴存职工家庭20230818昆明市公积金50万元双缴存职工家庭80万元计算二孩家庭的住房公积金贷款最高额度为单缴存职工家庭60万元双缴存职工家庭96万元三孩家庭的住房公积金贷款最高额度为单缴存职工家庭65万元双缴存职工家庭104万元注蓝底代表放松类政策变化灰底代表收紧类政策变化白底代表中性政策变化资料来源各城市政府房管局住建委华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读3房地产新房与二手房成交8月1日-18日60城新房销售面积同比下降37其中一线下降34二线下降31三线下降47年初至今60城新房销售面积累计同比下降7其中一线上升10二线下降8三线下降12图表260城新房销售面积同比增速图表3一线4城新房销售面积同比增速一线4城新房销售面积当月同比增速60城新房销售面积当月同比增速累计同比增速累计同比增速50140401203010020801060040-1020-200-30-20-40-40-50-60202332023420235202362023720238202332023420235202362023720238资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究图表4二线13城新房销售面积同比增速图表5三线43城新房销售面积同比增速二线13城新房销售面积同比增速累计同比增速三线43城新房销售面积同比增速累计同比增速50404030302020101000-10-10-20-20-30-30-40-40-50-50-60202332023420235202362023720238202332023420235202362023720238资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读4房地产8月1日-18日26城二手房成交面积同比下降11其中一线下降18二线下降4三线下降22年初至今26城二手房累计同比上升30其中一线上升16二线上升38三线上升24图表626城二手房成交面积同比增速图表7一线2城二手房成交面积同比增速26城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速一线2城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速1206050100408030602040102000-10-20-20-40-30202332023420235202362023720238202332023420235202362023720238资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究图表8二线9城二手房成交面积同比增速图表9三线15城二手房成交面积同比增速二线9城二手房成交面积当月同比增速三线15城二手房成交面积当月同比增速累计同比增速累计同比增速140120120100100808060604040202000-20-20-40-40202332023420235202362023720238202332023420235202362023720238资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读5房地产图表1020城二手房热力图注表内数据为城市二手房成交套数同比增速单位为8月份数据截至8月18日上海广州天津重庆武汉大连合肥郑州为中指院二手住宅城市全口径无锡为Wind二手商品房城市全口径其余城市为Wind二手住宅城市全口径空格表示该城市当月数据或上月数据暂未更新资料来源Wind中指院华泰研究库存与推盘8月7日-8月13日33城库存面积四周滚动环比下降1同比上升1其中一线环比上升1同比上升21二线环比下降1同比下降5三线环比下降2同比下降233城去化速度为93周四周滚动环比放缓6周同比放缓15周其中一线去化速度为90周四周滚动环比放缓4周同比放缓19周二线去化速度为70周四周滚动环比放缓7周同比放缓9周三线去化速度为127周四周滚动环比放缓2周同比放缓23周免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读6房地产图表1133城库存与去化速度33城库存面积万平左轴去化速度周右轴3200012031500100310008030500603000040295002900020285000202282022920221020221120221220231202322023320234202352023620237资料来源中指院华泰研究8月7日-8月13日31城推盘面积四周滚动环比下降25同比下降2110城新开盘去化率为32四周滚动环比下降148个百分点其中一线去化率39四周滚动环比下降101个百分点二线去化率27四周滚动环比下降189个百分点图表1231城批准上市面积31城批准上市面积万平6005004003002001000202282022920221020221120221220231202322023320234202352023620237资料来源中指院华泰研究图表1310城新开盘去化率8010城开盘去化率6040200202282022920221020221120221220231202322023320234202352023620237资料来源中指院华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读7房地产土地市场8月1日-8月13日百城住宅类土地供应建面同比下降17年初至今累计同比下降22其中一线下降28二线下降23三线下降20百城住宅类土地成交建面同比上升14年初至今累计同比下降21其中一线下降34二线下降34三线下降9百城住宅类土地成交楼面价同比上涨36年初至今累计同比上涨11其中一线下跌17二线上涨52三线上涨11百城住宅类土地溢价率为3环比下降27个百分点其中一线二线三线溢价率分别为842图表14百城住宅类土地供应建面同比增速图表15百城住宅类土地成交建面同比增速百城住宅类土地供应建面当月同比累计同比百城住宅类土地成交建面当月同比累计同比100100808060604040202000-20-20-40-40-60-60-80-80-100-100202332023420235202362023720238202332023420235202362023720238资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究图表16百城住宅类土地成交楼面价同比增速图表17百城住宅类土地成交溢价率百城住宅类土地楼面价当月同比累计同比百城住宅类土地溢价率8407306205410302-1010-20202332023420235202362023720238202332023420235202362023720238资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读8房地产重点推荐图表18重点推荐公司一览表收盘价目标价市值百万EPS元PE倍股票名称股票代码投资评级当地币种当地币种当地币种20222023E2024E2025E20222023E2024E2025E城建发展600266CH买入73890316653-041043080096-18001716923769华发股份600325CH买入1076134422781122128143163882841752660滨江集团002244CH买入1036137832235120145176204863714589508越秀地产123HK买入933151637557128133153171671645561502建发国际集团1908HK买入1986255236658243292383460752626477397华润置地1109HK买入31804489226764394421467490742695626597中国海外发展688HK买入16082633175994213227259301694652571491中海物业2669HK买入8251300271170390500640812115165012891019保利物业6049HK买入3855719221331201252318389176414071115912华润万象生活1209HK买入33654747768060971261612023191245719231532招商积余001914CH买入15571898165100560730881052780213317691483滨江服务3316HK买入1930383853351491982583311192897688536资料来源Bloomberg华泰研究预测图表19重点推荐公司最新观点股票名称最新观点城建发展携手越秀获取北京核心资源彰显市场影响力600266CH公司7月31日公告将与越秀地产合作开发北京海淀区双新村棚户区改造地块即海淀四季青地块公司持股比例为4949499949对应权益拿地金额39亿元本次合作在扩充了公司北京土地储备的同时亦彰显公司在北京市场的影响力我们维持23-25年EPS为043080096元的盈利预测可比公司平均2023PE为12倍考虑到公司除了销售快增长业绩强反转长期具备资源整合空间之外近期具备北京一区一策城中村改造等多项正面催化我们认为公司合理2023PE为21倍目标价903元前值710元对应1倍PB维持买入评级风险提示北京区域市场风险棚改和一级开发项目进展不及预期的风险股权投资少数股东损益占比导致业绩波动的风险报告发布日期2023年07月31日点击下载全文城建发展600266CH买入合作获取北京资源彰显市场影响力华发股份拿地和销售表现亮眼维持买入评级600325CH公司7月11日新获取上海地块补充货值128亿元年初以来坚持聚焦核心城市积极通过合作方式拓展项目销售增速远高于百强房企我们维持23-25年EPS为128143163元的盈利预测可比公司平均23PE为63倍Wind一致预期考虑到公司亮眼的拿地和销售表现我们依然认为公司合理23PE为105倍维持目标价1344元维持买入评级风险提示行业政策行业基本面下行利润率下行投资收益和少数股东损益占比波动风险报告发布日期2023年07月12日点击下载全文华发股份600325CH买入继续增仓上海销售增速行业居前滨江集团归母净利润保持较快增长维持买入评级002244CH公司4月28日发布年报和一季报22年实现营收4150亿元同比9归母净利润374亿元同比24略低于我们预期393亿元23Q1实现营收1009亿元同比63归母净利润56亿元同比146参考结转情况我们上调营收下调毛利率预计23-25年EPS为145176204元2324前值144166元可比公司平均23PEWind一致预期为68倍考虑到公司经营表现积极业绩增长潜力充足是民营房企中的稀缺优质标的我们认为公司合理23PE为95倍上调目标价至1378元前值1323元基于105倍22PE维持买入评级风险提示疫情行业政策区域市场少数股东损益占比波动风险报告发布日期2023年04月28日点击下载全文滨江集团002244CH买入业绩增长潜力充沛经营表现积极越秀地产投销逆势领先的优质头部地方国企首次覆盖给予买入评级123HK公司是广州市属开发商深耕广州并进一步向全国拓展短期来看公司22年销售金额逆势率先实现同比增长投资强度维持行业前列市场逐步复苏领先的扩张优势构成股价的催化剂长期来看公司背靠双国资股东独特的增储模式及领先的融资优势将促使公司跑赢行业实现中长期的业绩增长我们预计公司23-25年EPS为133153171元可比公司平均23PE为69倍Wind一致预期考虑到公司积极且持续的投资行为我们认为合理23PE为10倍目标价1516港币首次覆盖给予买入评级风险提示疫情扰动风险单一城市经营风险股东支持力度下降风险房地产行业进一步下行风险报告发布日期2023年04月24日点击下载全文越秀地产123HK买入虎踞羊城向远方越千亿迎新成长建发国际集团逆势成长的行业黑马首次覆盖给予买入评级1908HK建发国际作为建发集团的主要二级开发平台融资端得到了国资股东全方位支持在土地市场下行期仍保持高拿地强度同时拥有出色的产品力和优质的土地储备有望在逆势中实现优于同行的增长获取更多市场份额我们预计2023-25年EPS为292383460元可比公司平均2023PE为70Wind一致预期考虑到公司市场化管理机制带来的管理效能提升和股权激励计划及员工持股平台使管理层和股东利益深度捆绑我们认为公司合理2023PE为80倍目标价2552港元首次覆盖给予买入评级风险提示1母公司建发房产支持减少带来的风险2海西区域销售下行风险3行业销售下行风险4疫情扰动风险报告发布日期2023年06月21日点击下载全文建发国际集团1908HK买入振鹭于飞乘势而上免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读9房地产股票名称最新观点华润置地FY22核心净利实现增长全面发展的行业优等生维持买入1109HK公司发布22年度业绩22营收同比-24至2071亿元核心净利润同比15至270亿元逆势实现增长毛利率同比-08pct至262考虑地产行业下行对公司结转资源的影响我们下调营收和毛利率的假设调整2023-2025年EPS预测至421467490元2023-2024E前值518588元可比公司2023EPE均值为78倍Wind一致预期考虑公司强大的不动产经营能力和融资优势我们认为公司合理2023EPE为94倍维持目标价为4489港币前值4429港币维持买入评级风险提示1疫情影响业务开展尤其是经营性不动产业务2盈利能力和销售增速不及预期报告发布日期2023年03月31日点击下载全文华润置地1109HK买入全面均衡发展商业跨越行业周期中国海外发展22FY业绩有所下滑开发业务保持领先未来增长可期维持买入688HK公司发布2022年报营收1803亿同比下降26归母净利润233亿同比下降42毛利率同比下降22pct至213考虑结转情况我们下调收入和毛利率假设调整公司23-25EPS至227259301元23-24前值为364422元可比公司平均2023EPE均值为92倍Wind一致预期考虑公司目前财务状况良好在逆境下业绩韧性尽显且拿地积极叠加非房开业务保持增长轨迹我们认为公司合理2023EPE为102倍对应目标价调整至2633港币前值2800港币维持买入评级风险提示1疫情影响业务开展尤其是经营性不动产业务2盈利能力和销售增速不及预期报告发布日期2023年04月02日点击下载全文中国海外发展688HK买入市场地位持续提升增长将为主旋律中海物业业绩稳步前行维持买入评级2669HK公司3月23日发布年报22年实现营收1269亿港币同比34归母净利润127亿港币同比29基本符合我们预期131亿港币考虑到市拓竞争压力我们略调低营收预计公司23-25年EPS为050064081港币2324年前值052068港币可比公司平均2023PE为22倍Wind一致预期考虑到公司优异的市拓表现和进取的增长目标十四五期间营收和净利润复合增速30我们认为公司合理2023PE为26倍目标价1300港币前值1360港币基于34倍2022PE维持买入评级风险提示疫情带来的经营风险关联房企支持减弱市拓规模和盈利能力下行风险社区增值服务不及预期报告发布日期2023年03月23日点击下载全文中海物业2669HK买入业绩符合预期市拓持续发力保利物业归母净利润略超我们预期维持买入评级6049HK公司3月29日发布年报22年实现营收1369亿元同比27归母净利润111亿元同比32略高于我们预期106亿元我们维持2324年EPS为252318元的预测预计25年EPS为389元可比公司平均2023PE为23倍Wind一致预期考虑到公司市拓和社区增值服务的优秀能力我们认为公司合理2023PE为25倍目标价7192港币前值7036港币基于31倍2022PE维持买入评级风险提示疫情带来的经营风险关联房企支持减弱市拓规模和盈利能力下行社区增值服务不及预期报告发布日期2023年03月30日点击下载全文保利物业6049HK买入业绩略超预期盈利能力逆势提升华润万象生活业绩保持中高速增长维持买入评级1209HK公司3月28日发布年报22年实现营收1202亿元同比35归母净利润221亿元同比28略超我们预期211亿元派息率同比8pct至45我们维持2324年EPS为126161元的预测新引入25年EPS预测202元可比公司平均2023PE为17倍Wind一致预期考虑到公司具备韧性的业绩表现商管板块的竞争壁垒和物管板块的快速拓展我们认为公司合理2023PE为33倍目标价4747港币前值4663港币基于33倍2023PE维持买入评级风险提示经济环境和疫情带来的经营风险收购整合风险规模扩张不及预期利润率不及预期报告发布日期2023年03月28日点击下载全文华润万象生活1209HK买入业绩韧性成长迎接万象更新招商积余23Q1业绩开门红维持买入评级001914CH公司4月21日发布一季报23Q1实现营收331亿元同比30归母净利润18亿元同比27我们维持23-25年EPS为073088105元的盈利预测可比公司23年平均PE为20倍Wind一致预期考虑到公司轻重资产分离收并购持续取得进展非住宅竞争壁垒突出央企母公司经营稳健我们认为合理23PE估值水平为26倍目标价1898元维持买入评级风险提示疫情扰动关联房企支持减弱盈利能力下行轻重资产分离不及预期整合不及预期报告发布日期2023年04月21日点击下载全文招商积余001914CH买入Q1业绩开门红各业务平稳扩张滨江服务业绩保持高增长维持买入评级3316HK公司3月24日发布年报22年实现营收198亿元同比42归母净利润41亿元同比28基本符合我们预期42亿元考虑到公司毛利率有所下滑我们下调毛利率预测预计23-25年EPS至198258331元2324年前值207275元对于公司实现23年在管面积营收利润增长30的目标充满信心可比公司平均2023PE为16倍Wind一致预期考虑到公司的密度优势我们认为公司合理2023PE为17倍目标价3838港币前值3104港币基于18倍2022PE维持买入评级风险提示疫情带来的经营风险关联房企经营风险市拓规模和盈利能力下行风险5S增值服务不及预期报告发布日期2023年03月27日点击下载全文滨江服务3316HK买入密度优势再夯实装修业务露头角资料来源Bloomberg华泰研究预测免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读10房地产风险提示行业政策风险宏观流动性的变化因城施策的调控政策存在不确定性在新发展模式的指引下住房土地金融财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能都可能对房企经营造成扰动行业下行风险房地产行业规模高峰可能已经过去部分区域销售拿地新开工投资等关键指标存在趋势性下行风险部分房企经营风险若经营和融资性现金流修复低于预期部分房企仍可能面临较大的资金链压力进而出现经营困难等问题免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读11房地产免责声明分析师声明本人陈慎刘璐林正衡兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见彼以往现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建议或所表迖的意见直接或间接收取任何报酬一般声明及披露本报告由华泰证券股份有限公司已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格以下简称本公司制作本报告所载资料是仅供接收人的严格保密资料本报告仅供本公司及其客户和其关联机构使用本公司不因接收人收到本报告而视其为客户本报告基于本公司认为可靠的已公开的信息编制但本公司及其关联机构以下统称为华泰对该等信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载的意见评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断在不同时期华泰可能会发出与本报告所载意见评估及预测不一致的研究报告同时本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动以往表现并不能指引未来未来回报并不能得到保证并存在损失本金的可能华泰不保证本报告所含信息保持在最新状态华泰对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司不是FINRA的注册会员其研究分析师亦没有注册为FINRA的研究分析师不具有FINRA分析师的注册资格华泰力求报告内容客观公正但本报告所载的观点结论和建议仅供参考不构成购买或出售所述证券的要约或招揽该等观点建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对客户私人投资建议投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果华泰及作者均不承担任何法律责任任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现不应作为日后回报的预示华泰不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现分析中所做的预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报华泰及作者在自身所知情的范围内与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系在法律许可的情况下华泰可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易为该公司提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务或向该公司招揽业务华泰的销售人员交易人员或其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点华泰没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务华泰的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策投资者应当考虑到华泰及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据有关该方面的具体披露请参照本报告尾部本报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布的机构或人员也并非意图发送发布给因可得到使用本报告的行为而使华泰违反或受制于当地法律或监管规则的机构或人员本报告版权仅为本公司所有未经本公司书面许可任何机构或个人不得以翻版复制发表引用或再次分发他人无论整份或部分等任何形式侵犯本公司版权如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并需在使用前获取独立的法律意见以确定该引用刊发符合当地适用法规的要求同时注明出处为华泰证券研究所且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改本公司保留追究相关责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记中国香港本报告由华泰证券股份有限公司制作在香港由华泰金融控股香港有限公司向符合证券及期货条例及其附属法律规定的机构投资者和专业投资者的客户进行分发华泰金融控股香港有限公司受香港证券及期货事务监察委员会监管是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司在香港获得本报告的人员若有任何有关本报告的问题请与华泰金融控股香港有限公司联系免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读12房地产香港-重要监管披露华泰金融控股香港有限公司的雇员或其关联人士没有担任本报告中提及的公司或发行人的高级人员万物云2602HK华泰金融控股香港有限公司其子公司和或其关联公司实益持有标的公司的市场资本值的1或以上有关重要的披露信息请参华泰金融控股香港有限公司的网页httpswwwhtsccomhkstockdisclosure其他信息请参见下方美国-重要监管披露美国在美国本报告由华泰证券美国有限公司向符合美国监管规定的机构投资者进行发表与分发华泰证券美国有限公司是美国注册经纪商和美国金融业监管局FINRA的注册会员对于其在美国分发的研究报告华泰证券美国有限公司根据1934年证券交易法修订版第15a-6条规定以及美国证券交易委员会人员解释对本研究报告内容负责华泰证券美国有限公司联营公司的分析师不具有美国金融监管FINRA分析师的注册资格可能不属于华泰证券美国有限公司的关联人员因此可能不受FINRA关于分析师与标的公司沟通公开露面和所持交易证券的限制华泰证券美国有限公司是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司任何直接从华泰证券美国有限公司收到此报告并希望就本报告所述任何证券进行交易的人士应通过华泰证券美国有限公司进行交易美国-重要监管披露分析师陈慎刘璐林正衡本人及相关人士并不担任本报告所提及的标的证券或发行人的高级人员董事或顾问分析师及相关人士与本报告所提及的标的证券或发行人并无任何相关财务利益本披露中所提及的相关人士包括FINRA定义下分析师的家庭成员分析师根据华泰证券的整体收入和盈利能力获得薪酬包括源自公司投资银行业务的收入保利物业6049HK华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司在本报告发布日之前的12个月内担任了标的证券公开发行或144A条款发行的经办人或联席经办人保利物业6049HK华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司在本报告发布日之前12个月内曾向标的公司提供投资银行服务并收取报酬万物云2602HK华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司实益持有标的公司某一类普通股证券的比例达1或以上华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司及或不时会以自身或代理形式向客户出售及购买华泰证券研究所覆盖公司的证券衍生工具包括股票及债券包括衍生品华泰证券研究所覆盖公司的证券衍生工具包括股票及债券包括衍生品华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司及或其高级管理层董事和雇员可能会持有本报告中所提到的任何证券或任何相关投资头寸并可能不时进行增持或减持该证券或投资因此投资者应该意识到可能存在利益冲突评级说明投资评级基于分析师对报告发布日后6至12个月内行业或公司回报潜力含此期间的股息回报相对基准表现的预期A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数具体如下行业评级增持预计行业股票指数超越基准中性预计行业股票指数基本与基准持平减持预计行业股票指数明显弱于基准公司评级买入预计股价超越基准15以上增持预计股价超越基准515持有预计股价相对基准波动在-155之间卖出预计股价弱于基准15以上暂停评级已暂停评级目标价及预测以遵守适用法规及或公司政策无评级股票不在常规研究覆盖范围内投资者不应期待华泰提供该等证券及或公司相关的持续或补充信息免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读13房地产法律实体披露中国华泰证券股份有限公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格经营许可证编号为91320000704041011J香港华泰金融控股香港有限公司具有香港证监会核准的就证券提供意见业务资格经营许可证编号为AOK809美国华泰证券美国有限公司为美国金融业监管局FINRA成员具有在美国开展经纪交易商业务的资格经营业务许可编号为CRD298809SEC8-70231华泰证券股份有限公司南京北京南京市建邺区江东中路228号华泰证券广场1号楼邮政编码210019北京市西城区太平桥大街丰盛胡同28号太平洋保险大厦A座18层邮政编码100032电话862583389999传真862583387521电话861063211166传真861063211275电子邮件ht-rdhtsccom电子邮件ht-rdhtsccom深圳上海深圳市福田区益田路5999号基金大厦10楼邮政编码518017上海市浦东新区东方路18号保利广场E栋23楼邮政编码200120电话8675582493932传真8675582492062电话862128972098传真862128972068电子邮件ht-rdhtsccom电子邮件ht-rdhtsccom华泰金融控股香港有限公司香港中环皇后大道中99号中环中心58楼5808-12室电话852-3658-6000传真852-2169-0770电子邮件researchhtsccomhttpwwwhtsccomhk华泰证券美国有限公司美国纽约公园大道280号21楼东纽约10017电话212-763-8160传真917-725-9702电子邮件Huataihtsc-uscomhttpwwwhtsc-uscom版权所有2023年华泰证券股份有限公司免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读14