核心观点
　　政策端：中央方面：上周住建部发布数据“保交楼”工作开展以来，各地加快项目复工和建设交付。目前，保交楼专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%。央行公布社融数据，居民中长期贷款减少672亿元。
　　地方方面：上周江苏省发改委就《关于促进全省经济持续回升向好助力高质量发展继续走在前列的若干政策措施》征求意见，拟明确全省（除南京、苏州市区）全面取消落户限制。贵州省六盘水提出公积金贷结清再贷，首付按首次贷款算。郑州多区域推出契税补贴政策，自8月3日起至今年底在其辖区范围内购买新建住房，给予50%比例的购房契税补贴。
　　市场端：2023W32我们重点监测的39城商品房成交面积为198.8万平米，环比-30.5%，同比-35.7%；全年累计成交面积11808.5万平米，同比-7.7%。2023W32我们跟踪的10个城市商品房可售面积为5841万平米，较上周环比0.23%；库存去化周期为16.7个月，环比0.7个月。其中上海和杭州去化周期相对健康，分别为6.2和1.2个月；弱二线城市福州，三线城市莆田和宝鸡去化周期较高，分别为37个月以上。23W32我们跟踪重点城市推盘套数为1211套，环比-87.6%，年度累计总推盘数同比-12.2%；周度新开盘去化率41.8%，环比变动13.9%，回落至低位区间。五月以来市场走弱，房价持续下降，房企推盘意愿不足，我们预计后续销售将持续承压。
　　投资建议：政治局积极表态后，目前进入政策真空期。我们认为一线城市的放松更加谨慎，不会一蹴而就。暴雷风险进一步传导至龙头房企，短期地产股将进一步承压。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。
　　风险提示：宏观经济走弱，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。

研究报告全文：证券研究报告报告日期2023年8月18日投资评级看好维持基本面持续走弱静待政策落地房地产行业周报李枭洋房地产行业分析师SAC执证编号S0110523050001lixiaoyangsczqcomcn电话010-81152673sczqcomcn概要房地产行业周报2023W32证券研究报告核心观点目录政策端中央方面上周住建部发布数据保交楼工作开展以来各地加快项目复工和建设交付目前保交楼专项借款项目总体复工率接近100累计已完成住房交付超过165万套首批专项借款项目住房交付率超过60央行公布社融数据居民中长期贷款减少672亿元地方方面上周江苏省发改委就关于促进全省经济持续回升向好助力高质量发展继续走在前列的板块行情回顾若干政策措施征求意见拟明确全省除南京苏州市区全面取消落户限制贵州省六盘水提出公积金贷结清再贷首付按首次贷款算郑州多区域推出契税补贴政策自8月3日起至今年底在其辖行业政策动态区范围内购买新建住房给予50比例的购房契税补贴重点城市商品房成交市场端2023W32我们重点监测的39城商品房成交面积为1988万平米环比-305同比-357全年累计成交面积118085万平米同比-772023W32我们跟踪的10个城市商品房可售面积为5841万重点城市二手房成交平米较上周环比023库存去化周期为167个月环比07个月其中上海和杭州去化周期相对健康分别为62和12个月弱二线城市福州三线城市莆田和宝鸡去化周期较高分别为37个月以上库存及去化周期23W32我们跟踪重点城市推盘套数为1211套环比-876年度累计总推盘数同比-122周度新开盘去化率418环比变动139回落至低位区间五月以来市场走弱房价持续下降房企推盘意愿新推盘及去化率不足我们预计后续销售将持续承压房价指数投资建议政治局积极表态后目前进入政策真空期我们认为一线城市的放松更加谨慎不会一蹴而就暴雷风险进一步传导至龙头房企短期地产股将进一步承压历史低效资产包袱较小于周土地市场期底部获取三高土储高能级高去化高利润率的房企将形成较明显的换牌效应带动资产质量优化在区域分化的背景下资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前重点房企经营数据的水平持续推荐1高能级布局拿地换牌比例较高规模适中的头部房企招商蛇口华润置地2行业底部拿地扩张的优质房企滨江集团华发股份3融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企有望迎来估值提升金地集团4永续现金流类房企龙湖集团华润置地风险提示宏观经济走弱政策反应钝化二手房挂牌量持续提升房价超预期下跌等行业研究报告证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明板块行情回顾房地产行业周报2023W32证券研究报告A股房地产板块2023W32申万房地产指数涨跌幅为-459沪深300指数涨跌幅为-339板块相对沪深300指数收益为-12板块表现28名31名年初至今申万房地产指数-546相对沪深300指数收益为-579港股房地产板块2023W32内房股指数涨跌幅为-925恒生指数涨跌幅为-238相对恒生指数收益为-687年初至今内房股指数涨跌幅为-2764相对恒生指数收益为-2407物业板块2023W32物业指数涨跌幅为-875相对恒生指数收益为-637年初至今物业指数涨跌幅为-2722相对恒生指数收益为-2365行业涨跌幅0周度指数表现年初至今指数表现-1申万房地产指数-459-546-2沪深300指数-339033相对涨跌幅-120-579-3-4周度指数表现年初至今指数表现-5内房股指数-925-2764恒生指数-238-357-6相对涨跌幅-687-2407-7物业指数-875-2722煤炭传媒环保银行综合汽车钢铁电子通信相对涨跌幅-637-2365计算机房地产石油石化交通运输医药生物基础化工公用事业社会服务农林牧渔纺织服饰有色金属国防军工电力设备食品饮料轻工制造美容护理建筑装饰非银金融商贸零售机械设备家用电器建筑材料资料来源Wind首创证券资料来源Wind首创证券行业研究报告证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明板块行情回顾房地产行业周报2023W32证券研究报告2023W32房地产指数PB为088较前一周变动为-001仍处于PB底部区间保利发展招商蛇口滨江集团PB分别为087121134较上一周分别变动0-004-002房地产指数PB保利蛇口滨江232119171513110907052020-03-112020-04-112020-05-112020-06-112020-07-112020-08-112020-09-112020-10-112020-11-112020-12-112021-01-112021-02-112021-03-112021-04-112021-05-112021-06-112021-07-112021-08-112021-09-112021-10-112021-11-112021-12-112022-01-112022-02-112022-03-112022-04-112022-05-112022-06-112022-07-112022-08-112022-09-112022-10-112022-11-112022-12-112023-01-112023-02-112023-03-112023-04-112023-05-112023-06-112023-07-112023-08-11资料来源Wind首创证券行业研究报告证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明房地产中央政策动态房地产行业周报2023W32证券研究报告上周住建部发布数据保交楼工作开展以来各地加快项目复工和建设交付目前保交楼专项借款项目总体复工率接近100累计已完成住房交付超过165万套首批专项借款项目住房交付率超过60央行公布社融数据居民中长期贷款减少672亿元中央政策内容8月11日住建部保交楼工作开展以来各地加快项目复工和建设交付目前保交楼专项借款项目总体复工率接近100累计已完成住房交付超过165万套首批专项借款项目住房交付率超过608月11日央行发布社融数据7月人民币贷款增加3459亿元同比少增3498亿元社融规模增量为5282亿元较上年同期少2703亿元月末M2同比增长107增速分别比上月末和上年同期低06个和13个百分点7月份住户贷款减少2007亿元其中短期贷款减少1335亿元中长期贷款减少672亿元资料来源政府网站央行首创证券行业研究报告证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明房地产地方政策动态房地产行业周报2023W32证券研究报告上周江苏省发改委就关于促进全省经济持续回升向好助力高质量发展继续走在前列的若干政策措施征求意见拟明确全省除南京苏州市区全面取消落户限制贵州省六盘水提出公积金贷结清再贷首付按首次贷款算郑州多区域推出契税补贴政策自8月3日起至今年底在其辖区范围内购买新建住房给予50比例的购房契税补贴地方政策内容8月8日江苏省发改委就关于促进全省经济持续回升向好助力高质量发展继续走在前列的若干政策措施征求意见拟明确全省除南京苏州市区全面取消落户限制8月8日贵州省六盘水提出公积金贷结清再贷首付按首次贷款算8月9日安徽省阜阳市发布关于调整我市住房公积金贷款额度的通知提到首次公积金贷款已还清第二次申请住房公积金贷款的首付款比例由50下调至308月9日郑州市二七区管城区登封市巩义市新郑市推出契税补贴政策自8月3日起至今年底在其辖区范围内购买新建住房给予50比例的购房契税补贴8月9日广东惠州市住建局发布关于公开征求惠州市住房发展规划20232025年的公告提到优化惠城区惠阳区大亚湾开发区仲恺高新区的落户条件对于拥有自有产权住房的人群探索适当放开居住就业和参加社会保险的年限限制8月9日无锡市委人才办宣布无锡市市区高层次人才购房补贴申请工作于8月8日启动并将于月底截止A1类人才补贴最高500万元8月10日浙江金华市促进房地产市场平稳健康发展工作领导小组办公室发出通知8月16日起取消限售推行二手房跨行带押过户8月10日浙江绍兴市建设局召开房地产工作座谈会元垄宝业日月城保利融创华润贝壳等部分房企及自媒体代表参加会议资料来源政府网站各地自然资源和规划局首创证券行业研究报告证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明重点房企新闻动态房地产行业周报2023W32证券研究报告重点房企新闻动态8月8日北京城建与大兴区政府战略合作签约双方将建立全面政企合作关系在规划设计工程总承包地产开发基础设施建设园林绿化物业服务等方面开展合作8月9日2023年北京第12批次土拍落下帷幕万科以274亿元竞得通州区永顺镇地块万科时隔四年重返北京土地市场8月10日碧桂园公告预计今年上半年净亏损在450亿元-550亿元之间公司出现了阶段性的流动压力成立了由董事会主席任组长的专项工作小组努力渡过难关8月10日首开股份公告选举秦虹等三人为公司独立董事秦虹曾任住建部政策研究中心副主任主任2019年5月至今任人民大学国家发展与战略研究院高级研究员8月12日碧桂园公告近期拟就债券兑付安排事项召开债券持有人会议11只境内公司债停牌碧桂园表示将与各持份者沟通并考虑采取各种债务管理措施8月13日金科服务公告与金科集团订立物业转让协议金科集团的成员公司将向金科服务转让各自的抵销物业合计36项物业作为代替持续关连交易应付款项的付款资料来源各房企公告上交所首创证券行业研究报告证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明重点城市商品房成交房地产行业周报2023W32证券研究报告30城商品房成交面积-日数据万方2020万方2021万方2022万方2023万方100908070605040302010015城二手房成交面积-日数据套资料来源Wind首创证券45002020套2021套2022套2023套40003500300025002000150010005000资料来源Wind首创证券行业研究报告证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明重点城市商品房成交39城房地产行业周报2023W32证券研究报告2023W32我们重点监测的39城商品房成交面积为1988万平米环比-305同比-357全年累计成交面积118085万平米同比-7739城销售面积周环比39城销售面积周同比39城销售面积单月同比周环比周同比39城单月同比3024204034220-53010-102083620-15095-2010-10-25-1240-20-148-246-30-276-10-30-35-305-334-333-357-20-40-40-50-30-45-278-330-60-50-4023W2823W2923W3023W3123W3223W2823W2923W3023W3123W322023-032023-042023-052023-062023-07资料来源Wind首创证券资料来源Wind首创证券资料来源Wind首创证券以上为我们跟踪39城数据其中一线城市4座二线城市16座三四线城市19座行业研究报告证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明重点城市商品房成交分线城市房地产行业周报2023W32证券研究报告分城市能级来看一线城市上周商品房成交面积环比-279同比-309全年累计成交面积同比123二线城市商品房成交面积环比-297同比-321全年累计同比-78三四线城市上周商品房成交面积环比-445同比-65全年累计同比-354分级别城市商品房成交周环比分级别城市商品房成交周同比分级别城市商品房成交单月同比一线城市二线城市三线城市一线城市二线城市三线城市一线城市二线城市三四线城市40201003010802006010-10400-2020-10-300-20-40-20-30-50-40-40-60-60-50-70-8023W2823W2923W3023W3123W3223W2823W2923W3023W3123W322023-032023-042023-052023-062023-07资料来源Wind首创证券资料来源Wind首创证券资料来源Wind首创证券以上为我们跟踪39城数据其中一线城市4座二线城市16座三四线城市19座行业研究报告证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明重点城市商品房成交单城房地产行业周报2023W32证券研究报告具体城市商品房成交情况城市本周成交万方上周成交万方周环比周同比23年周均万方22年周均万方年周均同比北京148173-152923021856上海152264-427429627192广州117145-194620419547深圳6383-2499599-40成都474512-7-557753972佛山69101-3254137148-76济南66121-45115171174-18青岛160171-646304351-135苏州95108-1232145208-301宝鸡272581263337-117池州0909-9-81210224海门0332-924530908197扬州211442303740-77舟山0504213631522-326资料来源Wind首创证券行业研究报告证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明重点城市二手房成交15城房地产行业周报2023W32证券研究报告2023W32我们重点监测的15城二手房成交套数为13310套环比-04同比-81全年累计成交面积564653套累计同比38315城二手房销售套数周环比15城二手房销售套数周同比15城二手房销售套数单月同比15城环比15城同比15城月同比647012010844-2100-4214-6807080581-860-04-81-2-1040-26-105-4-12-10720-1417-6-135-1340-64-16-8-18-20-115-10-20-4023W2823W2923W3023W3123W3223W2823W2923W3023W3123W322023-032023-042023-052023-062023-07资料来源首创证券资料来源Wind首创证券资料来源Wind首创证券Wind以上为我们跟踪15城数据其中一线城市2座二线城市8座三四线城市5座行业研究报告证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明重点城市二手房成交分线城市房地产行业周报2023W32证券研究报告分城市能级来看一线城市上周二手房成交套数环比77同比-16全年累计成交套数同比173二线城市二手房成交套数环比-47同比-93全年累计同比462三四线城市上周二手房成交套数环比9同比112全年累计同比404分级别城市二手房成交套数周环比分级别城市二手房成交套数周同比分级别城市二手房成交套数月单月同比一线城市二线城市三线城市一线城市二线城市三线城市一线城市二线城市三四线城市151516010101405512001000-580-10-560-1540-10-2020-25-150-30-20-20-3523W2823W2923W3023W3123W32-4023W2823W2923W3023W3123W322023-032023-042023-052023-062023-07资料来源Wind首创证券资料来源Wind首创证券资料来源Wind首创证券以上为我们跟踪15城数据其中一线城市2座二线城市8座三四线城市5座行业研究报告证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明重点城市二手房成交单城房地产行业周报2023W32证券研究报告具体城市二手房成交情况城市本周成交套上周成交套周环比周同比23年周均套22年周均套年周均同比北京218020208-2330572696134深圳556520730606422436南京140313911-519461375416成都352832379243982897518青岛10121116-941193736621苏州10069387-201355980382无锡687699-2-28906752205东莞5014765151627341840扬州291263113376222692南宁4572796459476324471佛山10341060-221147860334金华1671614-6249217148江门155167-713160121326资料来源Wind首创证券行业研究报告证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明库存及去化周期10城房地产行业周报2023W32证券研究报告2023W32我们跟踪的10个城市商品房可售面积为5841万平米较上周环比023库存去化周期为167个月环比07个月其中上海和杭州去化周期相对健康分别为62和12个月弱二线城市福州三线城市莆田和宝鸡去化周期较高分别为37个月以上10城可售面积万方去化周期月右可售库存万方去化周期月右68003014007067002512006066006500100050206400800406300156200600301061004002060005590020010580000023W北京上海广州深圳杭州南京苏州福州莆田宝鸡22W322W622W923W223W523W821W4021W4321W4621W4921W5222W1222W1522W1822W2122W2422W2722W3022W3322W3622W3922W4222W4522W4822W5123W1123W1423W1723W2323W2623W2923W32资料来源首创证券资料来源Wind首创证券Wind以上为我们跟踪10城数据分别为北京上海广州深圳杭州南京苏州福州莆田宝鸡行业研究报告证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明库存及去化周期单城房地产行业周报2023W32证券研究报告具体城市可售库存情况城市可售库存万方可售库存环比去化周期月去化周期增减北京1089-0422426上海613666207广州1189-0626919深圳430-0414617杭州0DIV012-13南京824-12215-56苏州68104213-16福州474-0559180莆田144-02657117宝鸡397-043723210城总计58410216707资料来源Wind首创证券行业研究报告证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明开盘去化率房地产行业周报2023W32证券研究报告23W32我们跟踪重点城市推盘套数为1211套环比-876年度累计总推盘数同比-122周度新开盘去化率418环比变动139回落至低位区间五月以来市场走弱房价持续下降房企推盘意愿不足我们预计后续销售将持续承压22和23年重点城市新推盘套数对比图单月重点城市新开盘去化率月度对比图-2022套2023套250002000020192020202120222023150009010000805000700W1W2W3W4W5W6W7W8W9W10W11W12W13W14W15W16W17W18W19W20W21W22W23W24W25W26W27W28W29W30W31W3260资料来源中指院首创证券重点城市周度新开盘去化率5090804070605030401月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月302010022W522W723W523W722W322W923W123W323W9资料来源中指院首创证券22W122W1322W1522W1922W2122W2722W2922W3522W3722W4122W4322W4922W5123W1123W1323W1523W1923W2123W2723W2922W1122W1722W2322W2522W3122W3322W3922W4522W4723W1723W2323W2523W31资料来源中指院首创证券行业研究报告证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明房价指数房地产行业周报2023W32证券研究报告截至2023-0670个大中城市新建商品住宅销售价格环比-01二手房住宅环比-04其中一线城市环比0二线城市环比0三线城市环比-01同比来看一线城市同比13二线城市同比05三线城市同比-14新建商品住宅价格指数环比涨幅06060404040303020270个大中城市新建商品住宅价格指数环比70个大中城市二手住宅价格指数环比020100000005000040-02-01030-04020-060102023-032023-042023-052023-062023-032023-042023-052023-062023-032023-042023-052023-06000一线二线三线-010资料来源国家统计局首创证券新建商品住宅价格指数同比涨幅-020-0307060-0405040-0503017201713-060200205052022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-061000-10-02-20-14-30-19-16资料来源国家统计局首创证券-40-272023-032023-042023-052023-062023-032023-042023-052023-062023-032023-042023-052023-06一线二线三线资料来源国家统计局首创证券行业研究报告证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明土地市场房地产行业周报2023W32证券研究报告百城土地成交总价同比-174环比13年初至今百城土地成交价款250934亿元累计同比-59分城市来看一线城市累计同比-143二线城市累计同比-97三线城市累计同比24百城土地成交总价累计同比百城土地成交周同比80-1355360-13-1440223184-1420104-14-1380-14-06-29-20-67-59-14-234-15-40-275-15-60-152023W282023W292023W302023W312023W32-801415161718192021222023W32资料来源Wind首创证券资料来源Wind首创证券一线城市二线城市三线城市百城土地成交周环比100870644803442060132040-220-40-6-8-20-102023W282023W292023W302023W312023W32-401415161718192021222023W32资料来源首创证券Wind资料来源Wind首创证券行业研究报告证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明土地市场房地产行业周报2023W32证券研究报告百城住宅用地供求比移动平均6个月为137较上周变动-0027月各线城市溢价率有所提升一线城市二线城市三线城市溢价率分别为747338599百城月度流拍率326较上月变动32个百分点百城商住用地供应建面万方百城商住用地成交建面万方供销比70002560002050004000153000102000051000000资料来源Wind首创证券商住用地供应面积累计同比商住用地成交面积累计同比一线城市溢价率二线城市溢价率三线城市溢价率月度流拍率30143420321230101028260824-1062220-20418-30216140-4012102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-07资料来源Wind首创证券资料来源Wind首创证券资料来源Wind首创证券行业研究报告证券研究报告请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明