7月21日国常会及24日政治局会议均提及推动“城中村改造”投资。广州已示范先行，今年完成固定资产投资目标达983亿元，约占当地年GDP的7%、公共财政支出的三分之一。本文中，我们以城中村改造模式较为成熟的广州为例，对其潜在规模、资金来源以及宏观影响进行分析。
　　1.城中村改造关注度提升
　　4月政治局会议、7月的国常会和政治局会议均专门提及“城中村改造”，这一表述是十四五规划框架下的“城市更新”规划的延伸，但指向更加明确、导向也更积极。2020年提出“十四五”期间要加快推进城市更新，改造提升城中村等存量片区。2021年8月发布“城市更新”顶层政策文件。2023来，“城中村改造”的政策定位进一步抬升。
　　对比十三五规划期间推行的棚改，城中村改造在安置政策、融资机制、和规划思路等方面均有较大差异。1）棚改时期积极推进货币化安置，而本轮城中村改造方式包括货币化安置、房票/房屋安置等；2）城中村改造强调多渠道筹措资金，鼓励和支持民间资本参与。3）城中村规划更强调与保障性住房建设结合，坚持“留改拆”并举，以保留提升为主，防止大拆大建等。
　　2.广州先行示范，年底前计划投资近千亿
　　广州是全国先行城市、已有较多成熟案例，今年目标城中村改造完成983亿元固定资产投资，约占当地2022年GDP的7%、公共财政支出的33%。我们以进行全面改造的项目为例——该村采用引入市场主体的模式，由开发商公开竞得，居民采用货币化安置，成本收益分析如下：
　　补偿款测算：估算田心村安置费用约6.5亿元、平均每户约250万元。
　　预期收益测算：改造后村集体收入增长超3倍，每户年终分红增加超7万元，利率按5年LPR4.2%、期限70年计算，每户预期收益约为164万元，若考虑租金增速及更低的利率，收益或更可观。
　　3.全国推广影响几何？——投资潜力或为万亿级，执行空间存在差异
　　若按广州的投资强度外推，粗略估算，全国21个特大超大城市的城中村改造的投资潜力约2万亿元，其中建安投资及货币化安置费分别约1万亿元。方法上，我们先估算各城市的城中村数量，再以广州为基准、根据各城市房价水平进行折算外推。
　　值得注意的是，全国不同城市人口布局、财政状况差异较大，全面推广的效果需综合考量。部分城市可能更适合旧城改造/新基建，城中村改造的投资强度或难以与广州等同。且随着地方财政收支缺口加大，现金流压力上升，地方政府推动城中村改造规模有不确定性（参见《对稳增长政策有何期待？》，2023/7/24）。若财政总支出约束偏强，则城中村改造可能对其他政府投资带来挤出效应、净扩张效果需综合考量。但另一方面，若总体财政政策趋宽松，则城中村改造可能带来“乘数效应”，带动相关投资和消费回升。
　　风险提示：地产需求超预期下行、政策实施力度的不确定性。