本月观点：二季度以来楼市成交持续回落，近期央行、金融监管总局延长金融支持房地产有关政策期限，央行代表在2023年上半年金融统计数据新闻发布会上相关发言，全面涉及保交楼、房企融资、租赁住房、购房需求、存量房贷等内容，其中着重强调贷款适用期限延长、支持刚性和改善性住房需求、鼓励存量房贷调整，体现政策托底、呵护市场态度，释放积极信号。短期关注销售转弱带来的政策博弈机会，中长期关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企招商蛇口、越秀地产、保利发展、中国海外发展、滨江集团、华发股份、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。
　　政策：延长“金融十六条”期限，支持鼓励存量房贷调整。6月涉房类政策12项，其中偏松类政策9项；“金融十六条”延期，以时间换空间。央行将按照市场化、法治化原则，支持和鼓励存量房贷利率下调，考虑商业银行调整意愿及调整不均问题，需持续追踪存量房贷最终走向。
　　资金：首套房贷利率跌破4%，房企增发计划审批加速。6月M2同比增速环比回落0.3pct，社融存量同比增速环比回落0.5pct，居民中长期贷款仍维持“弱修复”；受6月5年期LPR下调影响，7月贝壳研究院监测的百城主流首套房贷利率跌至3.9%。交易所、证监会对于房企增发计划审批加速，港股越秀地产完成配股融资，A股招商蛇口、保利发展等多家房企定增计划有所进展。
　　楼市：成交延续疲软，6月一线城市房价领跌。7月（截至21日）重点50城新房月日均成交环比降33.4%，同比降37.1%，增速较上月回落4.7pct；重点20城二手房月日均成交环比降8%，同比降6.8%，增速较上月回落4.3pct。6月百城住宅价格中一线城市领跌，7月央行货币政策司司长指出，我国房地产市场供求关系已发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台政策存在边际优化空间，核心城市政策或迎优化。
　　地市：土地供应规模增加，热度分化延续。2023年多地首轮预供地在6月底到期，6月供地规模升至年内新高，百城土地供应建面2亿平米，环比升46.2%；成交建面1.3亿平米，环比降7.4%。由于6月北京、杭州、成都等城市供地质量较好，房企参拍热情高涨，6月百城土地溢价率5.93%，环比升0.7pct；但苏州、南京等城市亦出现土拍降温现象。
　　房企：百强单月业绩增速由正转负，楼市复苏动能放缓。6月楼市延续平淡，百强房企累计销售额同比下降0.4%，单月销售额同比下滑27.6%，单月业绩由正转负；累计销售面积同比下滑13.9%，单月销售面积同比下滑32.1%，降幅进一步扩大。百强房企中，仅不足3成单月业绩同比增长，若后续无强有力的救市政策出台，预计新房成交规模仍将维持低位。
　　板块表现：6月申万地产板块上涨0.58%，跑输沪深300（1.16%）；截至2023年7月21日，当前地产板块PE（TTM）14.43倍，估值处于近五年97.2%分位。
　　风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。