房地产行业数据：上周（23/07/15-23/07/21）34个重点城市新房合计成交261万平米，环比-1.5%；其中，一二线环比+0.2%、三四线环比-18%；7月截至上周末累计一手房月成交同比-31%，较6月+0.4pct；其中，一二线同比-26%、三四线同比-63%，分别较6月+5pct和-23pct。上周13个重点城市二手房成交94万平米，环比-4%；7月截至上周累计成交同比-15%，较6月-7pct。库存方面，上周15城推盘161万平米，对应上周成交/推盘比为0.69倍，最近3个月（23年4-6月）分别为1.07倍、1.10倍和0.98倍。截至上周末，15城可售面积为9,579万平米，环比+0.5%；3个月移动平均去化月数为14.9个月，环比+0.5个月，我们认为行业总体仍处于低库存阶段。
　　主要政策新闻：宏观方面，国务院总理李强召开国常会，指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措；发改委表示要推动经济提质增量，稳妥处置房地产、地方债等领域风险。行业政策方面，根据国家统计局，23年6月投资同比-10.3%、开工同比-30.3%、竣工同比+16.3%、销售面积同比-18.2%；6月70个大中城市商品住宅销售价格环比整体下降；住建部表示支持居民开展旧房装修和局部升级改造。因城施策方面，浙江除杭州市区外全省取消落户限制；宁波房票政策即将实施，城市、农村拆迁项目均可实行房票安置；广州拟就城中村改造立法，加强住房保障和人才安居放首位。公积金政策方面，贷款额度提升：湘潭、衢州等，提取放松：宁波、安徽等，此外厦门正式实行二手房“带押过户”住房公积金贷款业务。土地市场方面，南京、杭州、成都完成供地出让；深圳、杭州新挂牌土地。
　　公司动态跟踪：销售额及同比：华侨城A 6月58亿元（-52%）、累计228亿元（-16%）。融资方面：万科A拟发行债券不超过20亿元：2.70%-3.70%/3年和3.00%-4.00%/5年；招商蛇口成功发行债券50亿元：2.79%/3年和3.15%/5年；中国金茂子公司上海金茂发行中票25亿元：3.53%/3年；华发股份拟发行债券不超78.2亿元的注册申请获证监会同意；荣盛发展拟定增不超过30亿元，发行数量不超13.04亿股。股份回购方面，贝壳-W耗资约960万港元回购公司股份约193.4万股；ESR耗资约411万港元回购公司股份约32万股；金科服务耗资约557万港元回购公司股份约48.3万股。此外，华侨城A及相关人员收到深圳证监局出具的行政监管措施决定书，责令改正其未充分评估资产的减值及对业务下滑原因披露不完整等方面。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨3.56%，沪深300指数下跌1.98%，相对收益为5.54%，板块表现强于大市，在31个板块排名中排第1位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：荣盛发展、大龙地产、中南建设、粤宏远A、大连友谊，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为广宇发展、万业企业、*ST松江、铁岭新城、莱茵体育。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌0.11%，沪深300指数下跌1.98%，相对收益为1.87%，板块表现强于大市。当前主流AH房企23/24PE均值分别为6.7/5.8倍；物管23/24PE均值分别为14/11倍。
　　投资分析意见：我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，预计供需两端政策仍将更加积极支持，尤其考虑多项宏观数据和地产数据的走弱，房地产行业政策有望进一步迎来优化；并预计市场中核心城市的销售也将逐步改善，并格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科A；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。