核心观点
　　政策端：中央方面：上周中央两部门支持房地产市场平稳健康发展，延期“金融十六条”；货币政策司司长邹澜表示，在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间；鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。地方方面：上周温州市出台措施，推行“二手房”带押过户、提高公积金贷款额度，进一步保障购房者权益。山东将高品质住宅项目纳入绿色金融支持范围，鼓励金融机构加大信贷支持力度，购房公积金贷额度可按一定比例上浮。7月14日，宁波市级房票政策即将落地实施。政策明确，城市拆迁项目、农村拆迁项目都可以实行房票安置。市区房票可以跨区使用。广东汕头多子女家庭购买首套住房公积金贷款最高额度可上浮20%。
　　市场端：2023W28我们重点监测的39城商品房成交面积为228.7万平米，环比-22.9%，同比-40%；全年累计成交面积10708.2万平米，同比-4.9%。2023W28我们跟踪的10个城市商品房可售面积为5970万平米，较上周环比0.25%；库存去化周期为12个月，环比0个月。其中上海和杭州去化周期相对健康，分别为3.7和2.1个月；弱二线城市福州，三线城市莆田和宝鸡去化周期较高，分别为29个月以上。2023W28我们跟踪重点城市推盘套数为4382套，环比-59.8%，年度累计总推盘数同比-11.3%；周度新开盘去化率56.2%，环比变动0.6%，较高位有所回落。五月以来市场走弱，房价持续下降，房企推盘意愿不足，我们预计后续销售将持续承压。
　　投资建议：当前基本面指标加速下行，新房二手房价格走弱，市场对政策优化预期有所增强。近期核心城市放松限制性调控政策，后续有望更多城市跟进，地产股迎来估值修复行情。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。
　　风险提示：宏观经济走弱，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。