保租房市场刚起步，政策支持力度较大，而REITs又是发展保租房不可或缺的工具。华润有巢REIT作为首单房企背景保租房REIT，具备稀缺性，且其在市场化、运营能力、成长性等方面的优势也或对租金提升提供保障。经我们测算，预计有巢REIT未来6-12个月持有期收益率（价格涨跌幅+分红收益率）或在6.4%左右，首次覆盖，给予“增持”评级。
　　保障性租赁住房是解决大城市新市民、青年人住房困难问题的重要抓手，REITs则是发展保租房不可或缺的工具。华夏基金华润有巢REIT作为保租房REITs于2022年12月9日上市，其原始权益人兼运营管理机构有巢深圳是华润置地旗下租赁住房项目投资开发运营商，目前公寓管理总量位列央企第一。此次发行上市所涉及的2个底层资产（泗泾项目和东部经开区项目）均为保租房，都属于“有巢国际公寓社区”产品线，旨在打造满足新市民、青年人生活需要的大型租赁社区模式。
　　底层资产亮点：（1）招租方面，虽为保租房，但有巢项目的市场化运营程度较高，其招租方式更像是传统长租公寓，即由有巢负责招租及租户资格审核（而非政府配租），而且其招租渠道也很多元，租户以个人租户为主、构成充分分散。（2）租金方面，截止2022年6月末，有巢泗泾和东部经开区项目在租房间均价为同地段市场租金的八折，与同行相比定价属于较高水平，且较备案价仍存在约10%可自由调涨空间。（3）出租率方面，两项目都是2021年初开始运营，运营时间不到三年，但一入市便在短时间内实现稳定运营，截止2023年3月末，两项目租赁住房部分的出租率均超过90%。
　　竞争格局：一方面，有巢REIT市场化程度较高，运营能力较强，且预期扩募后有望迎来地域和资产的双重分散，优势或更进一步扩大；另一方面，目前能够发行公募REITs的涉房企业较为稀缺，有巢依托实控人央企背景，具有一定先发优势及扩募空间。
　　首次覆盖，给予“增持”评级。基于DDM法，我们给予华润有巢REIT未来6-12个月目标价2.644元/份，与最新收盘价（2023年5月17日）相比，存在2.7%的价格上涨空间，再叠加测算的未来6-12个月分红收益率（3.8%），推测未来6-12个月持有期收益率（Holding Period Return）或在6.4%左右，首次覆盖，给予“增持”评级。
　　风险提示：市场供需关系、项目运营情况、租赁住房行业政策、REITs政策、REITs市场流动性不及预期，测算数据与实际值存在偏差等。