去产能下的房地产周期
　　1.2000-2023年房地产三大周期，基本面有根本差异
　　2.房地产政策面临选择
　　3.供给侧改革：稳房价→稳预期→稳地价（为了长期稳房价和稳预期）
　　我们认为，每年销售消耗的房地产库存包括：部分当年新开工、部分滚存未售的施工和部分已经竣工的库存。由于统计局公布的施工面积中包括已售和未售，所以全国未售施工面积不可知。但是每年未销售的施工面积后续竣工后会成为待售现房。如果新房销售消化不了当年的新开工，当年施工未售面积会积累越来越多，使得长期现房待售库存持续增加（例如2011-2016）。
　　如果新开工面积持续下滑，下滑速度小于销售面积增速，那么现房库存进入消化库存区间，每年商品房供应小于销售，商品房销量总体下行而房价受供需影响有望保持平稳。
　　风险提示
　　1）政策放松力度和速度弱于预期，导致行业修复时间较长；
　　2）局部城市疫情反复拖累行业修复进度；
　　3）个别房企信用事件干扰板块整体估值修复。