核心观点：4月市场热度有所下降，重点城市单月新房共成交1559万方，同比增长26%，环比下降30%，二手房环比下降20%。百强房企单月销售金额6421亿元，同比增长30%，环比下降14%，较过去五年环比均值的-5%下降幅度更大。主流房企中，18家房企实现了单月同比正增长，有5家销售金额单月环比正增长，较3月的27家大幅减少。融资规模利率双降，本月房企债务融资规模达590亿元，环比下降12%，加权融资成本有所下行。
　　4月销售热度有所下降。2023年4月百强房企全口径销售金额为6421亿元，同比增长30.4%，环比下降13.9%，较过去五年环比均值的-5%下降幅度更大；销售面积为3256万平，同比增长2.2%，同比增幅收窄，环比下降24.2%。主流房企中，18家房企实现了单月同比正增长，数量与上月持平，有5家销售金额单月环比正增长，较3月的27家大幅减少。4月百强房企新增土地货值3193.1亿元，同比下降9.2%，环比上升117.8%。
　　新房成交回落，二手房表现相对较好。4月新房共成交1558.9万方，环比下降30.3%，同比增长25.5%。其中一线成交326.0万方，环比下降12.0%；二线成交767.6万方，环比下降29.3%；三四线成交465.3万方，环比下降40.4%；二手房方面，我们跟踪的重点城市成交面积环比下降19.7%，同比增长79.7%。
　　债券融资规模下行，融资成本走低。（1）4月AH两市无房企股权融资落地，A股房企再融资正平稳推进；（2）4月房企债券融资总额为590.0亿元，同比下降23.1%，环比下降11.9%，均为境内发债；（3）4月境内公司债、短融、中票，定向工具，资产支持证券的发行利率分别为3.65%、2.91%、3.68%、3.91%、2.92%，加权融资成本为3.47%，较上月下降了31BP；（4）4月融资类房地产信托发行规模13.2亿元，同比下降91.2%，环比增长92.8%。
　　我们认为在政策宽松及经济恢复背景下，居民信心将持续恢复，需求将持续释放，在核心城市土储充足且持续拿地的房企将脱颖而出，看好“三好房企”，推荐A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、万科A、保利发展、建发股份，港股：越秀地产、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、碧桂园。随着地产销售复苏，商业及物管企业盈利和估值有望修复，推荐A股：新城控股，港股：龙湖集团、华润置地、华润万象生活、碧桂园服务、万物云、保利物业。二手房成交复苏势头良好，我们推荐交易商赛道龙头贝壳。“保交楼”工作持续推进，看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股
　　风险分析
　　房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：
　　1、销售不及预期，我们关注的重点城市周度销售面积仍处于较低位置，销售仍在底部区域，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；
　　2、结转不及预期：施工进度受多重因素影响，施工进度变慢将导致结转不及预期；
　　3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。