本期投资提示：
　　4月投资公布值降幅扩大、计算值降幅更大，开工低位，竣工继续改善。4月单月来看，投资同比-7.3%（计算值-16.2%），较前值-1.4pct；开工同比-27.4%（计算值-28.3%），较前值+1.6pct；竣工同比+41.8%（计算值+37.3%），较前值+9.8pct。4月房地产投资公布值降幅扩大、计算值降幅更大，开工低位，竣工继续改善。我们认为，今年年初房地产投资低位略有改善之后，近期又开始出现下行趋势，表明目前投资端依然较弱，同时值得注意的是，3月开始统计局数据对于22年基数进行调减，并且4月调减的幅度和范围扩大，如果剔除基数调整影响，那么目前投资端将更弱；考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，从而导致后续投资仍将处于弱改善状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。综合之下，我们维持2023年投资同比预测为-6.7%、开工同比预测为-8.6%、竣工同比预测为+5.1%。
　　 4月销售公布值改善、但计算值降幅扩大，中部、西部基数调减幅度较大。4月单月来看，销售面积同比+5.5%（计算值-11.8%），较前值+5.4pct；销售金额同比+28.0%（计算值+13.2%），较前值+19.3pct；销售均价同比+20.9%（计算值+28.3%），较前值+12.3pct。4月销售同比公布值改善、但计算值降幅扩大，源于统计局对2022年销售数据进行了基数调整，其中东部、中部、西部调整幅度较大。我们认为，需求方面，目前销售在2022年呈现超跌后、已开始逐步有需求中枢的支撑，但购房力和购买意愿仍需要进一步的政策支持以及一定时间的修复，这将成为短期销售修复的次要约束，而供给方面，供给主体的过度出清及补库存的困难，更是制约短期销售修复的主要约束，我们判断销售或在短期维度仍处于中枢之下，总量仍偏弱，但结构强弹性，尤其一二线城市及改善需求将更具弹性。综合之下，我们维持2023年销售面积同比预测为0%、销售金额同比预测为+3.0%。
　　4月资金来源同比小幅改善，其中销售回款改善、融资资金降幅扩大。4月单月来看，资金来源同比+3.6%（计算值+0.8%），较前值+0.8pct。从4月各资金来源同比来看，国内贷款同比-11.7%（计算值-12.4%），较前值-17.8pct；自筹资金同比-24.3%（计算值-27.9%），较前值-6.9pct；定金及预收款同比+31.2%（计算值+29.3%），较前值+17.7pct；个人按揭贷款同比+23.1%（计算值+21.9%），较前值+3.1pct。4月单月资金来源同比小幅改善，其中销售回款中定金及预收款、个人按揭显著改善，国内贷款由正转负、自筹资金降幅扩大。综合之下，预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着近期行业供需两端放松政策的持续推出，尤其是供给端的融资支持三支箭，包括股权融资和消费REITs等，预计房地产行业的资金来源也将有所改善，不过改善节奏仍取决于融资政策实际落地情况。
　　投资分析意见：基数调减范围及幅度加大，计算口径下投资销售均走弱，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，预计供需两端政策仍将更加积极；并预计房地产行业销售也将逐步改善，并格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、建发股份、保利发展、金地集团、新城控股、万科A；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。