核心观点
　　2023年4月地产行业销售、融资指标增速均创2021年7月份以来的新高。近期政治局会议再提支持刚性和改善性住房需求，包括深圳、广州、上海、杭州、合肥在内的一二线城市优化地产调控政策，政策延续宽松态势，地产销售回暖势头有望延续。受益于保交楼工作持续推进，4月竣工数据出现41.8%的同比大幅增长，增速较3月进一步提高。销售回暖有望持续，看好前期积极补仓、土储丰厚优质的房企。
　　国家统计局公布房地产市场运行情况，2023年4月房地产销售面积、投资额、新开工面积、竣工面积分别为7690万平方米、9540亿元、7099万平方米、4256万平方米，同比增速分别为5.5%、-7.3%、-27.4%、41.8%，前值分别为0.1%、-5.9%、-29.0%、32.0%。
　　销售增速提升，回暖势头有望延续。2023年4月商品房销售面积同比增长5.5%，增速较3月提升5.4个百分点，创2021年7月以来的新高。近期地产政策持续宽松，4月28日召开的政治局会议再次提出支持刚性和改善性住房需求；据证券时报报道，深圳退出二手房参考价和贷款的绑定；包括广州、杭州、合肥在内的一二线城市优化部分区域的限购政策；包括上海在内的多个城市优化公积金政策。政策持续宽松、经济增长、居民消费信心提升，有望延续地产销售的回暖势头。
　　到位资金增速提升，销售回款端增长明显。2023年4月到位资金增速为3.6%，增速较3月提升0.8个百分点，为2021年7月以来的新高。4月到位资金中的定金及预收款同比增长31.2%，个人按揭贷款同比增长23.1%，增速分别较3月提升17.7个百分点、3.2个百分点，销售回款端资金的增长推动房企到位资金水平得到进一步改善。
　　竣工增速继续提升，投资降幅有所扩大。受益于保交楼工作持续推进，2023年4月竣工同比大幅增长41.8%，增速在3月高增长情况下又提升9.8个百分点；新开工降幅有所收窄，但土地市场热度有所下降，投资降幅有所扩大。我们认为，后续地产销售的持续回暖有望提振房企拿地热情、推动新开工改善，“保交楼”政策将持续为竣工形成支撑。
　　维持全年核心指标预测不变。我们预测2023年销售面积、新开工面积、开发投资、竣工面积的增速分别为+10%、-5%、0%、+15%。
　　销售回暖有望持续，看好前期积极补仓、土储丰厚优质的房企。2023年4月房地产销售、融资指标均现明显改善，经济总体企稳回升、居民消费信心恢复、地产政策保持宽松，销售复苏料可持续，我们看好前期积极拿地、拥有丰厚优质土储的房企。推荐A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、万科A、保利发展、建发股份，港股：越秀地产、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、碧桂园。随着地产销售复苏，商业及物管企业盈利和估值有望修复，推荐A股：新城控股，港股：龙湖集团、华润置地、华润万象生活、碧桂园服务、万物云、保利物业。二手房成交复苏势头良好，我们推荐交易商赛道龙头贝壳-W。“保交楼”工作持续推进，看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股。
　　风险提示：房地产销售、结转及房企信用修复可能不及预期。