事件描述
　　2023年5月16日，国家统计局发布2023年1-4月房地产开发和销售相关数据。
　　事件评论
　　低基数下4月销售同比表现尚可，城市分化是核心特征。2023年1-4月全国商品房销售额/面积/均价分别同比+8.8%/-0.4%/+9.2%，总量逐步企稳，均价结构性上升；按可比口径计算（统计局对毁约退房销售数据、执法检查中发现的问题数据进行修正，且剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据），4月当月全国商品房销售额/面积/均价分别同比+28.0%/+5.5%/+21.4%，环比分别-39.0%/-48.1%/+17.4%，积压需求前期集中释放、房企推盘节奏放缓等因素的影响下，销售边际有所回落，但低基数下同比表现尚可。4月统计局口径销售面积同比与百强房企口径（同比+2.2%）相当，但明显弱于重点城市备案口径（同比+28.4%），且均价同环比均有明显增长，均指向本轮需求复苏的核心特征——城市分化；重点城市以及城市内优势板块供需关系相对更好，量价率先取得一定修复，推动整体均价明显增长，但其他城市和弱势板块库存去化压力依旧较大。预期修复、房价企稳、政策博弈空间变小使得观望情绪有所缓解，是本轮需求复苏的核心驱动力，低基数下预计后续同比仍有较好表现，全年总量有望实现企稳，但城市分化仍将延续。
　　补库存依旧偏弱，竣工持续向上符合预期。2023年1-4月新开工面积同比-21.2%，可比口径下4月当月新开工面积同比-27.4%；1-4月300城宅地成交建面/金额分别同比33.2%/-20.9%；当前行业仍处于去库存阶段，终端销售有所改善但城市分化显著，广大民营房企受制于土储布局、资金压力和经营信心，短期仍不具备补库存的能力和意愿，因此前端的拿地和开工表现弱于销售基本符合预期。后端竣工表现明显优于前端，2023年1-4月竣工面积同比+18.8%，可比口径下4月当月竣工面积同比+41.8%，当月增速环比提升9.8pct；前期实际竣工与理论竣工的巨大缺口，决定着后续竣工端的持续改善将是大概率事件，在销售逐步复苏与保交付稳步推进的背景下，全年竣工弹性的确定性较高。
　　投资端继续承压，资金链压力边际缓解。2023年1-4月房地产开发投资完成额同比-6.2%，可比口径下4月当月房地产开发投资完成额同比-7.3%，当月降幅环比继续扩大，预计开工和拿地仍将拖累投资表现。2023年1-4月房企到位资金同比-6.4%，可比口径下4月当月房企到位资金同比+3.6%，当月增速环比提升0.8pct；可比口径下4月当月定金及预收款/个人按揭贷款分别同比+31.2%/+23.1%，与销售表现基本吻合，环比有所回落但低基数下同比表现尚可；国内贷款同比-11.7%，与新开工偏弱大体一致。综合而言，虽然行业资金链压力依旧较大，但边际上有一定缓释，当月到位资金增速已明显高于投资增速。
　　投资建议：预期修复、房价企稳、政策博弈空间变小使得观望情绪缓解，是本轮需求复苏的核心驱动力，低基数下预计后续同比仍有不错表现，全年总量有望企稳，但城市分化仍将延续，重点城市和高信用房企复苏弹性有望领先。建议关注：1）销售弹性大的高信用房企，尤其是中等规模优质房企；2）关联房企稳健的优质物管企业；3）优质代建公司。
　　风险提示
　　1、低线城市后续需求表现低于预期；
　　2、重点城市土地市场竞争持续加剧。