核心观点：
　　盈利表现见底回升，企业分化加剧。22年板块A+H股60家房企实现营收4.33万亿元，同比-12%，为15年以来首次收入负增长。营业利润756亿元，同比-78%，归母净利润-1152亿元，同比-178%。利润率下降，财务费用率提升，减值规模增加以及汇兑损益等因素，共同导致板块净利润首次出现大幅亏损。22年板块整体毛利率、扣税毛利率分别为15.9%、12.8%，同比分别下降3.9pct、3.4pct。板块年内减值规模1963亿元，较21年增长664亿元，主要由违约企业贡献。扣除资产减值、公允价值变动、投资收益以及汇兑损益等非结算性因素，22年地产板块核心归母净利率为0.2%，较21年的3.3%进一步下行，23Q1利润率略有回升。
　　板块全面缩表，强投资企业一枝独秀。22年末房地产板块（A+H）总资产规模21.4万亿元，同比-5.1%，历史上首次出现行业规模负增长，其中总负债同比5.3%，净资产-4.4%，其中归母净资产2.7万亿，同比-7.8%，房企利润贡献能力下降侵蚀归母净资产，而工程及债务偿付义务又迫使房企加快周转变现，资产、负债、权益各端规模均有下降，行业进入全面缩表时代。分企业类型来看，规模强投资房企一枝独秀全面扩表，总资产、归母净资产同比分别+8.8%、3.1%，且结构明显优化，规模弱投资房企及地方中小房企归母净资产分别下降1.7%、0.5%，但结构依然稳健，而违约房企则在归母净资产规模大幅萎缩的同时资产负债结构持续恶化。盈利能力方面，受归母净亏损拖累，22年板块ROE首度转负为-4.2%，其中规模强投资房企依托稳健利润率及杠杆水平水平，资产回报规模表现最佳。
　　去产能影响依然存在，短期投资端数据依然承压。2022年百强房企实现销售金额7.29万亿，较21年下降5.34万亿，同比下降42.3%，其中违约房企规模同比下降66.3%。A+H主流房地产开发企业公告口径土地成交金额约为1.15万亿，较2021年下降56.6%，土地成交面积8006万方，较2021年下降77.5%，过去5年产能及周转效率最高的地产开发企业，土地投资能力较峰值下降了6成，土地开发规模下降接近9成。22年我们统计的9家房企新开工面积7364万方，同比下降58%，开工计划完成率67%。23年9家房企计划新开工面积6849万方，同比下降7.0%。22年12家房企竣工同比下降12%，与统计局全国-15%的竣工增速较为接近，12家房企23年竣工预计同比增长8.6%。
　　风险提示。未来基本面表现不及预期，行业政策面调控力度加大，三四线需求大幅下滑。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。