事件描述
　　公司2023Q1实现营收162.5亿元（-13.0%），归母净利润6.6亿元（+29.3%），扣非归母净利5.4亿（+0.4%）。
　　事件评论
　　毛利率提升稳定公司业绩表现，后续业绩或仍将逐步边际修复。2023Q1公司实现竣工面积270万平（+2.1%），完成全年目标的13.8%；但受结算结构影响营收端仍有所承压（-13.0%）。2023Q1公司综合毛利率21.5%（+2.4pct），也高于去年全年综合毛利率（20.0%）。尽管利息资本化比例下降带来财务费用一定程度增加，但在毛利率修复、投资收益提升、所得税率下降、结算端并表权益比例提升等共同作用下，公司业绩端表现明显优于营收，扣非归母净利同比+0.4%，归母净利润同比+29.3%（与扣非差异主要来自非流动资产处置损益）。后续展望方面，2022年末表内预收/结算达1.6X，全口径已售未结货值2622亿元，可结资源仍有保障；2023年竣工目标1959万平（-2.3%），开发收入端仍可维持大体稳定；结算毛利率进一步下行空间有限，高盈利商业运营总收入持续增长（2023年目标110亿），减值压力也大幅下降，预计公司后续业绩将逐步边际修复。
　　重启拿地彰显公司信心，销售弹性需关注市场恢复情况。受推货节奏、质量与市场信心等影响，公司销售端表现依旧承压，2023Q1实现销售金额215亿元（-30.8%）、面积252万平（-20.0%）、均价0.85万元/平（-13.4%）。在行业基本面逐渐企稳复苏的当下，财务安全仍为民企核心关注点，但部分优质民企已经开始适度补充优质土储，如2023Q1公司重启拿地，并在杭州临平区成功获取一宗优质土储。诚然，公司完全恢复正常拿地强度或仍需市场持续复苏，但重启拿地仍在一定程度上彰显了公司对于本身资金安全的信心。公司在手土储规模仍有一定支撑（2022年末可售土储4915万平，62%位于一二线与长三角三四线）；2023年开工目标743万平（较2022年实际值+39.3%），叠加滚存与潜在可开工土储，预计本年度销售有望逐步企稳，具体弹性或更大程度依托于市场恢复情况。
　　自持业务稳健前行，资金链安全程度持续提升。2023Q1公司实现商业运营总收入25.3亿元（+4.8%），完成全年目标的23.0%，自持业务稳健发展。截至2022年末公司已开业145座吾悦广场，2023年公司计划新开业20座吾悦广场，商业运营收入规模110亿元，成为重要的现金流与盈利补充，且消费类公募REITs的放开更是对资金安全性与估值修复带来边际利好。积极偿还有息负债，2023Q1公司已偿还境内外公开市场债券11.83亿元。行业销售端逐渐恢复常态，自持业务提供额外现金流补充，后续REITs与定增事项（不超过80亿元）的推进有助于提升资金安全性，也打开未来增长与估值空间。
　　轻装前行再出发，估值重塑可期待。前期资金链、销售与业绩等压力已在当前估值充分体现，后续的积极变化值得重视。减值压力缓解，业绩重回正常轨道；市场信心修复，销售预期回暖；自持业务稳步扩张；REITs与定增事项打开增长与估值空间。预计公司2023-2025年归母净利为39/48/57亿元，对应PE为9.2X/7.6X/6.4X，维持“买入”评级。
　　风险提示
　　1、后续销售表现存一定不确定性；
　　2、Reits与定增事项的推进存一定不确定性。