事件：
　　2023年4月29日，新城控股发布2023年一季度报。公司实现营业收入162.5亿元，同比减少12.99%，实现归母净利润6.6亿元，同比增长29.31%；实现基本每股收益为0.29元，同比增长26.09%；实现加权平均净资产收益率1.10%，同比增加0.25个百分点。
　　点评：
　　业绩双位数增长，整体毛利率回升。2023年第一季度，公司实现营业收入162.5亿元，同比减少12.99%，实现归母净利润6.6亿元，同比增长29.31%，整体毛利率21.5%，同比22年Q1增加2.4pct。归母净利润提升的主要原因是：（1）整体毛利率回升，23Q1为21.5%，同比22Q1增加2.4pct；（2）资产处置收益增长，23Q1为1.14亿元，同比增长2035.4%，主要是处置工业用地产生收益；（3）投资收益增加，23Q1为2.36亿元，同比增长476.9%，主要是合联营项目交付毛利增加。
　　商业运营稳健，轻重并举规模持续增长。截至2023年一季度，公司实现商业运营总收入25.26亿元，同比增长4.8%，稳步提升。公司在全国140个城市布局194座吾悦广场，其中轻资产37座。已开业及委托管理在营数量达145座，共计自持124座，开业面积达1,319.74万平方米，出租率93.55%。
　　销售随行业下滑，土地储备一二线和长三角占比高。2023年一季度实现合同销售金额215.1亿元，累计同比-30.8%，销售面积251.8万平方米，累计同比-20.0%。根据中指数据，公司2023年Q1销售金额位列行业第19位，保持TOP20。2022年底，公司一、二线城市约占公司总土地储备的40%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的22%。
　　受益供给端政策支持，22年发债情况改善。（1）2022年公司共发行公开市场债券合计49.71亿元，加权平均利率5.16%。融资成本进一步下降，公司整体平均融资成本为6.52%，较2021年末下降5BP。（2）2022年公司获得各大银行给予集团授信总额度合计为1,206亿元，同时公司获得银行共计1,400亿元授信。（3）发布定增预案，拟募集不超过80亿元，用于项目开发建设及补充流动资金。（4）未来有望受益商业地产类消费基础设施REITs政策。
　　投资建议：受益融资政策支持，信用有望进一步修复。公司“住宅+商业”双轮驱动，住宅销售规模保持TOP20，商业经营稳健，保持业绩增长态势。根据一季度报，维持公司23-24年预测EPS分别为1.62元、2.05元，按照2023年5月4日收盘价，对应的PE分别为9.4倍和7.4倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产调控超预期，大幅度收紧按揭等居民杠杆。