投资要点：
　　23Q1业绩同比+29%、扣非业绩同比+0.4%，符合预期。23Q1公司营业收入163亿元，同比-13.0%；归母净利润6.6亿元，同比+29.3%；扣非归母净利润5.4亿元，同比+0.4%；基本每股收益0.29元，同比+26.1%。毛利率、归母净利率和扣非净利率分别为21.5%、4.1%和3.3%，同比分别+2.4pct、+1.3pct和+0.4pct。三费费率14.7%，同比+2.7pct，其中销售、管理和财务费率分别+0.1pct、-0.4pct和+3.0pct；IP公允价值变动0元；合联营企业投资收益2.7亿元，同比+300%。扣非业绩增速快于归母业绩增速主要源于：报告期内公司实现非流动资产处置损益1.1亿元。23Q1末公司预收款1,661亿元，同比-18.3%，覆盖22年地产结算收入1.0倍。23Q1公司销售额215亿元，同比-30.8%；销售面积252万平，同比-20.0%；销售均价8,541元/平，同比-13.4%。23Q1公司竣工面积270万平，同比+2.1%；23年公司计划竣工面积1,959万平，同比-2.3%。23Q1公司新增拿地一块，为杭州临平区综合体项目，对应金额24.6亿元、计容建筑面积33.3万平。
　　23Q1含税租管费25亿元、同比+5%，商场业务将受益于消费复苏和消费REITs。至23Q1末，公司在手198个吾悦广场，其中轻资产41个；23Q1末公司已开业商场140个（含轻资产16个），其中22年新开业15个（含轻资产6个）；22年和23Q1分别新拓展5个和4个轻资产项目。公司累计开业GRA/GLA为1,323/796万平，分别同比+12%/+12%，规模及运营能力排名行业前列。23Q1实现含税租管费25.26亿元，同比+4.8%；税后租管费23.58亿元，同比+4.8%、环比-10.2%。22年末出租率93.55%，同比-2.5pct、环比-1.6pct。分区域来看，江苏、浙江和安徽分别贡献23Q1租管费收入的32%、15%和8%，构成GLA的28%、11%和9%。
　　22年新增注册150亿债券额度、覆盖23年到期公开债110亿，安全性进一步提升。一方面，总体财务稳定。至23Q1末，公司处于三条红线绿档，我们计算剔预负债率、净负债率和现金短债比分别为68.7%/43.8%/1.25倍；有息负债712亿元，同比-16.5%。22年末公司融资成本6.52%，同比-5BP。另一方面，公司融资逐步改善。22年5月发行10亿元CRMW中票/6.5%/2+1年；9月发行22新城控股MTN002，由中债增信提供连带全额担保，发行10亿元/3.28%/3年，成为首批中债担保试点发行房企之一。此外，公司安全性进一步提升。22年11月11日公告已拟向交易商协会申请新增150亿元债务融资工具的注册额度，12月3日完成注册、成为第二家受益“第二支箭”新增注册额度的民营房企，12月9日完成发行中票20亿元/3年/4.3%。22年新增注册150亿债券额度将全额覆盖23年到期境内外债合计110亿元，推动公司安全性进一步提升。
　　投资分析意见：业绩快增，商场稳健，维持“买入”评级。新城控股秉承“住宅+商业”双轮驱动战略，先发布局商业地产，打造优质成长标杆，乘风广阔消费市场；我们相信公司将凭借优秀管理能力和优质的资产组合在新行业格局下实现更长期、并更有质量的增长。考虑到公司房地产销售和业绩承压，但商场收入稳定增长、同时融资安全性进一步提升，我们维持公司23-24年盈利预测分别为40.6/44.7/49.4亿元，对应23年PE为8.3X，对应PB为0.5X，公司业绩短期承压，但中长期融资改善趋势不变，并且商场规模优势领先、贡献占比提升，也将受益于消费REITs的出台、盘活存量资产、降低负债，预示后续盈利能力将改善，维持“买入”评级。
　　风险提示：调控超预期收紧，去化率不及预期，疫情影响商场运营。