业绩短期承压，未结资源仍旧充足。2022年公司实现营业收入1154.6亿元，同比下降31.4%，主要由于物业交付收入较上年同期减少较多；实现归母净利润13.9亿元，同比下降88.9%主要由于：1）报告期内公司房地产项目结转收入及毛利同比大幅减少；2）公司集体的资产减值准备增加。报告期内公司整体毛利率为20.03%，同比下降2.01pp，其中房地产开发销售业务毛利率降低2.26pp至15.42%，物业出租及管理业务毛利率降低0.04pp至72.60%。截至报告期末，公司已售未结面积达2913.6万方，未结资源充足。
　　销售排名维持前列，开工计划同比增长。2022年公司销售金额1160.5亿元，同比下降50.4%；销售面积1191.5万方，同比下降49.4%，销售均价9740元/平，销售金额、销售面积分别位居中指排行榜第19位，第13位。截至报告期末公司新增土储2宗，总建筑面积28.5万平，总地价27.7亿元；2023年计划新开工742.7万平，同比增长39.3%。
　　双轮驱动优势显现，不断夯实市场占位。截至报告期末商业运营总收入100.1亿元，同比增长15.8%。年内15座吾悦广场完成开业，年末全国共计140个城市布局194座吾悦广场，其中已开业及委托管理在营数量145座，开业面积1319.7万平米，出租率达95.1%。期末吾悦广场合作品牌铺位2.8万家，合作品牌总数1.1万个，联发品牌57个，标杆品牌53个，以多元品牌矩阵匹配商业需求。
　　资金回笼效果显著，积极拓取市场融资。截至报告期末，公司实现全口径资金回笼1329亿元，全口径资金回笼率达115%。2022年公司先后发行10亿元2022年度第一期中期票据、10亿元2022年度第二期中期票据、20亿元2022年度第三期中期票据。此外完成境外优先绿色美元票据发行，募集资金1亿美元。期末整体平均融资成本6.52%，同比下降0.25%；表内融资余额712.7亿元，合联营公司权益有息负债60.6亿元。
　　盈利预测与投资建议。预计公司2023-2025年归母净利润增速分别为193.3%/14.0%/9.7%。考虑公司商业运营行业领先，且规模持续增长，信用进一步修复，流动性压力有望缓解，维持“持有”评级。
　　风险提示：商业勾地过度竞争、公司销售额下滑、低线城市租金水平不稳定等风险。
　　

研究报告全文：TableStockInfo2023年04月04日持有维持证券研究报告2022年年报点评当前价1660元新城控股601155房地产目标价元6个月多因素致业绩承压商管收入稳步增长投资要点西南证券研究发展中心TableSummary业绩短期承压未结资源仍旧充足2022年公司实现营业收入11546亿元TableAuthor分析师池天惠同比下降314主要由于物业交付收入较上年同期减少较多实现归母净利执业证号S1250522100001润139亿元同比下降889主要由于1报告期内公司房地产项目结转收电话13003109597入及毛利同比大幅减少2公司集体的资产减值准备增加报告期内公司整体邮箱cthswsccomcn毛利率为同比下降其中房地产开发销售业务毛利率降低2003201pp联系人刘洋226pp至1542物业出租及管理业务毛利率降低004pp至7260截至电话18019200867报告期末公司已售未结面积达29136万方未结资源充足邮箱ly21swsccomcn销售排名维持前列开工计划同比增长2022年公司销售金额11605亿元TableQuotePic相对指数表现同比下降504销售面积11915万方同比下降494销售均价9740元平销售金额销售面积分别位居中指排行榜第1990809位第13位截至报告期新城控股沪深3005末公司新增土储2宗总建筑面积285万平总地价277亿元2023年计划-8新开工7427万平同比增长393-21双轮驱动优势显现不断夯实市场占位截至报告期末商业运营总收入1001-34亿元同比增长158年内15座吾悦广场完成开业年末全国共计140个城-47市布局194座吾悦广场其中已开业及委托管理在营数量145座开业面积-61万平米出租率达期末吾悦广场合作品牌铺位万家合作224226228221022122322341319795128品牌总数万个联发品牌个标杆品牌个以多元品牌矩阵匹配商115753数据来源聚源数据业需求基础数据资金回笼效果显著积极拓取市场融资截至报告期末公司实现全口径资金总股本TableBaseData亿股回笼1329亿元全口径资金回笼率达1152022年公司先后发行10亿元20222256流通A股亿股2256年度第一期中期票据10亿元2022年度第二期中期票据20亿元2022年度52周内股价区间元1319-346第三期中期票据此外完成境外优先绿色美元票据发行募集资金1亿美元总市值亿元37443期末整体平均融资成本652同比下降025表内融资余额7127亿元总资产亿元534293每股净资产元2624合联营公司权益有息负债606亿元盈利预测与投资建议预计公司2023-2025年归母净利润增速分别为相关研究193314097考虑公司商业运营行业领先且规模持续增长信用进1TableReport新城控股601155150亿元储架式注一步修复流动性压力有望缓解维持持有评级册获审批流动性压力缓解2022-11-20风险提示商业勾地过度竞争公司销售额下滑低线城市租金水平不稳定等2新城控股601155开发商业双轮驱动风险财务稳健信用筑底2022-09-01指标TableMainProfit年度2022A2023E2024E2025E营业收入百万元11545668118233341205753712307597增长率-3137240198207归属母公司净利润百万元139383408783466112511229增长率-8894193281402968每股收益EPS元062181207227净资产收益率ROE177498544571PE27928073PB042040038037数据来源Wind西南证券请务必阅读正文后的重要声明部分1新城控股6011552022年年报点评盈利预测关键假设假设1由于公司销售额有所下滑预计开发业务结算金额增速放缓2023-2025年公司房地产开发销售结算收入增速为10505假设2公司商业运营规模持续增长预计2023-2025年公司物业出租及管理收入增速为181615基于以上假设我们预测公司2023-2025年分业务收入成本如下表表1分业务收入及毛利率单位百万元2022A2023E2024E2025E收入10488266105931106461106993房地产开发销售增速-337100505毛利率154140140140收入922404108844126259145198物业出租及管理增速157180160150毛利率726720720720收入134998141751488415628其他业务增速-370505050毛利率193190190190收入1154567118233120575123076合计增速-314242021毛利率200194201209数据来源Wind西南证券风险提示商业勾地过度竞争公司销售额下滑低线城市租金水平不稳定等风险请务必阅读正文后的重要声明部分2新城控股6011552022年年报点评附表财务预测与估值TableProfitDetail利润表百万元2022A2023E2024E2025E现金流量表百万元2022A2023E2024E2025E营业收入11545668118233341205753712307597净利润158545464981530191581510营业成本9232602952968696297399734574折旧与摊销26679408794180542802营业税金及附加277551472933482301492304财务费用302330347680365064383317销售费用550313591167602877615380资产减值损失-595701-350000-350000-350000管理费用449307472933482301492304经营营运资本变动1736463331151242217310489财务费用302330347680365064383317其他-174840438324183882171668资产减值损失-595701-350000-350000-350000经营活动现金流净额1453477127301510131591139786投资收益54987461894665148984资本支出-58874-10000-13000-13000公允价值变动损益108474100000100000100000其他-13192-1335455-424953-635020其他经营损益000000000000投资活动现金流净额-72066-1345455-437953-648020营业利润3032709051249919051088702短期借款110669-11805861002200其他非经营损益8267855084568487长期借款-1502628-600000-500000-250000利润总额31153791367410003611097190股权融资-36252000000000所得税152992448693470170515679支付股利-315954-41815-122635-139834净利润158545464981530191581510其他-2105376-72830-43036-45747少数股东损益19162561986407970282筹资活动现金流净额-3849541-832703-659571-433381归属母公司股东净利润139383408783466112511229现金流量净额-2463395-905143-8436558386资产负债表百万元2022A2023E2024E2025E财务分析指标2022A2023E2024E2025E货币资金3146253224111021567462215131成长能力应收和预付款项4696812395781340327894112756销售收入增长率-3137240198207存货20436467197780212048906318796875营业利润增长率-833619846959976其他流动资产2028746207726921181972161896净利润增长率-8848193281402968长期股权投资2514868251486825148682514868EBITDA增长率-677810461812830投资性房地产11592660129885001347430014172500获利能力固定资产和在建工程370298356217343495330062毛利率2003194020142091无形资产和开发支出14260712651311113595471三费率1128119412031211其他非流动资产86199194709110321911117291净利率137393440472资产总计45790701449874024627278445516849ROE177498544571短期借款166558485005460056800ROA035103115128应付和预收款项6266914752018873967997533659ROIC10938-6421-4841-4247长期借款2796605219660516966051446605EBITDA销售收入548109411601231其他负债27614533258855052738061926293948营运能力负债合计36844610356507983652862335331012总资产周转率023026026027股本225562225562225562225562固定资产周转率5896582863646978资本公积190553190553190553190553应收账款周转率23934318865049050513留存收益5445453581242161558986527293存货周转率040047047049归属母公司股东权益5948129628244366259216997316销售商品提供劳务收到现金营业收入7775少数股东权益2997962305416031182403188522资本结构股东权益合计89460919336604974416010185837资产负债率8046792578947762负债和股东权益合计45790701449874024627278445516849带息债务总负债1130966808765流动比率096091090088业绩和估值指标2022A2023E2024E2025E速动比率031027026027EBITDA632279129368313987741514821股利支付率22668102326312735PE2686916803732每股指标PB042040038037每股收益062181207227PS032032031030每股净资产3966413943204516EVEBITDA-4416-2458-2397-2362每股经营现金644564449505股息率844112328373每股股利140019054062数据来源西南证券Wind请务必阅读正文后的重要声明部分3新城控股6011552022年年报点评分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师报告所采用的数据均来自合法合规渠道分析逻辑基于分析师的职业理解通过合理判断得出结论独立客观地出具本报告分析师承诺不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接获取任何形式的补偿投资评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为公司评级和行业评级另有说明的除外评级标准为报告发布日后6个月内的相对市场表现即以报告发布日后6个月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以恒生指数为基准美国市场以纳斯达克综合指数或标普500指数为基准买入未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在20以上持有未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于10与20之间公司评级中性未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10与10之间回避未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-20与-10之间卖出未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-20以下强于大市未来6个月内行业整体回报高于同期相关证券市场代表性指数5以上行业评级跟随大市未来6个月内行业整体回报介于同期相关证券市场代表性指数-5与5之间弱于大市未来6个月内行业整体回报低于同期相关证券市场代表性指数-5以下重要声明西南证券股份有限公司以下简称本公司具有中国证券监督管理委员会核准的证券投资咨询业务资格本公司与作者在自身所知情范围内与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制静默措施的利益冲突证券期货投资者适当性管理办法于2017年7月1日起正式实施本报告仅供本公司签约客户使用若您并非本公司签约客户为控制投资风险请取消接收订阅或使用本报告中的任何信息本公司也不会因接收人收到阅读或关注自媒体推送本报告中的内容而视其为客户本公司或关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供或争取提供投资银行或财务顾问服务本报告中的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告仅供参考之用不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请在任何情况下本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险本公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任本报告及附录版权为西南证券所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用须注明出处为西南证券且不得对本报告及附录进行有悖原意的引用删节和修改未经授权刊载或者转发本报告及附录的本公司将保留向其追究法律责任的权利请务必阅读正文后的重要声明部分新城控股6011552022年年报点评西南证券研究发展中心上海地址上海市浦东新区陆家嘴东路166号中国保险大厦20楼邮编200120北京地址北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8楼邮编100033深圳地址深圳市福田区深南大道6023号创建大厦4楼邮编518040重庆地址重庆市江北区金沙门路32号西南证券总部大楼邮编400025西南证券机构销售团队TableSalesPerson区域姓名职务座机手机邮箱蒋诗烽总经理助理销售总监021-6841530918621310081jsfswsccomcn崔露文销售经理1564296031515642960315clwswsccomcn王昕宇销售经理1775101837617751018376wangxyswsccomcn薛世宇销售经理1850214642918502146429xsyswsccomcn汪艺销售经理1312792053613127920536wyyfswsccomcn上海岑宇婷销售经理1861624326818616243268cyryfswsccomcn张玉梅销售经理1895715733018957157330zymyfswsccomcn陈阳阳销售经理1786311185817863111858cyyyfswsccomcn李煜销售经理1880173251118801732511yfliyuswsccomcn谭世泽销售经理1312290088613122900886tszswsccomcn卞黎旸销售经理1326298330913262983309blyswsccomcn李杨销售总监1860113936218601139362yflyswsccomcn张岚销售副总监1860124180318601241803zhanglanswsccomcn杜小双高级销售经理1881092293518810922935dxsyfswsccomcn杨薇高级销售经理1565228570215652285702yangweiswsccomcn北京胡青璇销售经理1880012395518800123955hqxswsccomcn王一菲销售经理1804006035918040060359wyfswsccomcn王宇飞销售经理1850098186618500981866wangyufswsccom巢语欢销售经理1366708498913667084989cyhswsccomcn郑龑广深销售负责人1882518974418825189744zhengyanswsccomcn杨新意销售经理1762860991917628609919yxyswsccomcn张文锋销售经理1364263978913642639789zwfswsccomcn广深陈韵然销售经理1820880135518208801355cyryfswsccomcn龚之涵销售经理1580800192615808001926gongzhswsccomcn丁凡销售经理1555998968115559989681dingfyfswsccomcn请务必阅读正文后的重要声明部分