利润表：分化是22年企业经营与财务的核心主题。根据年报，53家A+H上市物企22年合计归母净利润增速从19-21年+50%左右的中枢水平下滑至-45%，归母净利率从12%左右的中枢下滑至6%。毛利率下滑和销管费用刚性导致核心经营利润下滑，但以商誉减值、应收款减值为主的非经营性损益是导致业绩大幅下滑的主因（3家违约民企龙头贡献下滑的61%）。一次性风险出清为部分物企23年业绩高增长留下契机，但持续经营能力有待验证。行业内出现了鲜明分化，22年4家央企龙头业绩同比+30%，5家强信用中小物企同比+37%，且在毛利率的稳定、销管费用的管控、非经营性项目的风险控制上保持行业领先。
　　基础物管：新增在管集中度维持高位，强信用竞争优势全面显现。22年17家样本公司物管收入同比+36%，平均在管面积同比+31%，在行业新增在管面积中集中度41%（同比微降0.5pct）。随着民企收并购退潮，外拓成为在管面积增长核心（关联方:收并购:外拓为33%:18%:49%）。房地产行业变革导致的关联方交付和销售分化、二级市场估值下滑导致低估值公司的收并购意愿降低、新房市场萎缩使公建为代表的to G端成为外拓竞争核心，这3大因素均有利于强信用物企的规模增长。当前民企仍有较为充足的合约储备面积转化保障在管面积增长，未来合约面积拓展能力的分化将进一步强化当前在管面积增长的分化趋势。23年，预计强信用中小物企在低基数下内生在管面积+26%，龙头央国企+18%，龙头未违约民企+14%，龙头违约民企+11%。
　　增值服务：地产下行和疫情双重冲击下增速放缓。22年17家样本公司非业主增值毛利同比-40%（龙头央国企+4%，强信用中小物企+21%），社区增值毛利同比-4%（龙头央国企+16%，强信用中小物企+48%）。分化依然是主题，其中强信用中小物企在低基数下具有增速优势。地产销售复苏和疫情优化对23年增值服务利好，但企业分化预计仍将持续。
　　贸易应收款与减值。22年53家物企贸易应收款同比+40%，周转天数从21年的71天提高至92天。第三方是贸易应收款增长的主要来源（占比74%），部分民企计提了大量贸易应收款减值损失。行业贸易应收款的规模在逐年扩大，应收款减值对于公司业绩的负面影响或也将加大，后续应收款的收缴效率也将成为影响公司业绩的重要因素。
　　行业增速放缓而分化加剧，强信用物企竞争优势显现。19-21以在管面积高增长驱动业绩高增长的模式在22年转弱，预计17家样本23年在管面积同比+18%，增速放缓，但企业分化或将加剧，在面积增长的3大渠道和单位面积归母净利润的稳定性方面强信用物企均将胜出。
　　风险提示。房地产下行；市场竞争加剧；增值服务及外拓不及预期等。