房地产行业数据：上周（23/04/15-23/04/21）34个重点城市新房合计成交399万平米，环比-5%；其中，一二线环比-4%、三四线环比-9%；4月累计一手房月成交同比+21%，较3月-11pct；其中，一二线同比+34%、三四线同比-44%，分别较3月14pct和-12pct。上周13个重点城市二手房成交153万平米，环比-4%；4月累计成交同比+61%，较3月-19pct。库存方面，上周15城推盘159万平米，对应周成交/推盘比1.08倍，最近3个月（23年1-3月）分别为1.45倍、1.34倍和1.00倍。截至上周末，15城可售面积为9,547万平米，环比-0.1%；3个月移动平均去化月数为13.4个月，环比-0.3个月，我们认为行业总体仍处于低库存阶段。
　　主要政策新闻：宏观方面，统计局公布1-3月份全国房地产开发投资2.6万亿元，同比5.8%；商品房销售面积3.0亿平，同比-1.8%。财政部公布一季度国有土地使用权出让收入8,728亿元，同比-27%。央行货币政策司司长邹澜指出我国不存在长期通缩基础，近期房地产金融数据有所好转，居民消费和投资意愿回升；截至3月末，符合放宽首套房贷利率下限条件的城市有96个，其中83个城市下调、12个城市取消下限。行业方面，贝壳研究院监测显示，4月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.01%，环比-1BP；二套为4.91%，环比持平。江西南昌公布中心城区房屋征收补偿房票安置政策；2022年至今，厦门、贵阳、无锡、南京等近30省市已推行房票安置政策，各地通常给出政策性奖励、契税减免、限购放宽等优惠。公积金政策方面，杭州市多子女家庭、宁波本科硕士人才贷款额度均有20-30%上浮。绍兴市上虞区日前出台13条优化生育政策，预计年财政经费支出1亿余元。土地方面，上海2023年首轮供地19宗，其中4宗底价成交、15宗进入一次性报价。
　　公司动态跟踪：华侨城3月销售额85亿元（+5%）。23Q1业绩：保利发展营收400亿元（+19%），归母净利润27亿元（+8%）；招商蛇口营收150亿元（-20%），归母净利润2.7亿元（ -39%）；招商积余营收33亿元（ +30% ），归母净利润1.8亿元（+27%）。融资方面，首开股份拟发行90亿元/7年中票；华发股份拟发行50亿元/270天超短期融资券。越秀地产拟按每持有100股股份可获发30股供股股份的基准，认购价9.0港元（较前日收盘价折让28.3%），供股数量9.29亿股，占供股完成后公司已发行股份的23.08%，募资总额83.6亿港元。大悦城子公司商管天津获政府补助高质量发展专项资金2,340万元。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌4.72%，沪深300指数下跌1.45%，相对收益为-3.27%，板块表现弱于大市，在31个板块排名中排第28位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：ST新城、中国国贸、ST云城、华联控股、万业企业，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为新华联、嘉凯城、中天金融、万通发展、三湘印象。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌4.68%，沪深300指数下跌1.45%，相对收益为-3.23%，板块表现弱于大市。当前主流AH房企22/23PE均值分别为10.8/7.4倍；物管22/23PE均值分别为16/11倍。
　　投资分析意见：我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，预计供需两端政策仍将更加积极，近期无锡、厦门、郑州、合肥等二三线城市再次接连放松限购政策，而基础设施REITs扩围至商业地产，表明供需两端政策均在进一步支持并呵护市场；并预计房地产行业销售也将逐步改善，并格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、建发股份、保利发展、金地集团、新城控股；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。