消费类基础设施纳入试点范围，针对不同类型的资产提出差异化的估值及发行要求。新236号文件指出，消费类基础设施纳入REITs试点，重点支持商场、购物中心、农贸市场等项目。目前仅剩写字楼、酒店等业态未进入REITs试点范围内。鉴于产权类项目和经营权类项目资产收益的特点不同，236号文做出了如下调整，将产权类项目未来三年预期净现金流分派率由不低于4%改为不低于3.8%；经营权类项目则由未来三年预期净现金流分派率不低于4%改为全周期IRR不低于5%。保租房REITs首发规模下降至8亿元（须同时储备资产16亿元），契合了单个保租房规模较低的特点。此外，现新增30%的净回收资金可用于收并购存量资产，全部回收资金须在3年内使用完毕的要求。
　　3月C-REITs行情走势回归一级市场价格，交易量稳步提升。截至3月31日，C-REITs市场总规模达962亿元，流通盘市值达401亿元，上市基金总数27只。3月两单新能源REITs上市，总市值逾百亿元，份额稀缺性凸显，配售比例均低于2%。3月C-REITs指数小幅下降1.87%，分别跑输沪深300和中债新综合0.03pct和2.16pct。3月市场整体活跃度稳步提升，存续C-REITs的交易量上升0.23亿份，增幅1.41%。3月各个板块的REITs均出现不同程度的下跌，其中水电环保板块降幅较高，达3.99%。单个项目来看，张江光大REIT上涨1.39%，二级市场科技板块走强热度扩散至REITs领域。23年第一个业绩期即将到来，关注高速公路板块价值修复机遇。
　　整体分红收益水平小幅提升。按照22年现金分配及最新股价计算，CREITs整体分派率为7.33%，较2月底上升1.07%。其中新上市的国家电投REITs和京能光伏REITs的预期现金分配率分别为17%和16%。，高于当前市场平均及特许经营权类物业资产水平。指数走低是另一个推高分红收益率的原因。
　　23Q1高速公路全行业回暖，全国货车通行量迅速回升。22年12月国务院新十条发布后，车流量恢复态势显著。根据中交高速REIT业绩会，项目周边路网也都观测到恢复态势，预期23年通行收入将达预期。
　　产业园经营韧性较强。22年20只C-REITs披露年报，共完成收入52亿元、可分配金额合计32亿元。市场整体收入完成预期的97%，可分配金额完成预期的94%。高速公路、产业园等板块在疫情下收入承压，产业园区经营韧性更强，可分配金额基本达到预期（均超过93%）。
　　风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验为基础设施运营管理带来的管理风险；如基础设施基金政策发生变化，可能存在因此导致基础设施项目运营收入降低的风险。