整体销售量增价稳，城市分化加剧。2023年前3月商品房销售金额累计同比增速为4.1%，较前2月变动4.2个百分点。各线城市房价均环比增长，其中二线城市环比增长0.6%，整体销售市场量增价稳。前3月累计销售均价同比增速为6.8%，较前2月变动3.1个百分点，表明一二线核心城市销售金额占比提升，城市分化有所加大。供给端来看，3月房企对销售预期明显转好，加大推盘力度，核心城市新盘供应放量。随着21年下半年获取核心区域土储在23年陆续销售，整体货值质量将有所保证。需求端来看，3月核心城市去化率维持在57.5%的高位。目前二手房的持续火热将有效打通“卖一买一”的置换需求，叠加高质量新增供应，我们预计整体销售将保持弱复苏的局面。
　　投资增速依旧偏弱，民营房企信心回升。2023年前3月房地产开发投资累计同比-5.8%，较前2月变动-0.1个百分点。3月土地市场有所回暖，优质民营房企重回土拍市场补货。整体流拍率下降，各线城市溢价率迎来回暖。由于土地成交价款大致领先土地购置费增速6个月，因此土地购置费增速后续仍有较大下行压力。叠加2023上半年偿债高峰期，房企资金链依然紧张。我们预计后续投资增速依旧承压。
　　竣工增速大幅回升，新开工持续收窄。新开工方面，2023年前3月新开工累计增速为-19.2%，较前2月变动-9.8个百分点。22年拿地总量大幅下行，导致23年可开工资源减少，我们认为后续新开工仍有下行压力。竣工方面，2023年前3月竣工累计增速为14.7%，较前2月变动6.7个百分点，竣工增速大幅回升。目前行业存在大量已开未竣工的项目，在各地政府保交楼措施落地以及预售资金监管正常化的背景下，房企资金铺排从前端投资扩张，逐渐转移到后端施工竣工以释放监管资金，形成正向现金流。我们预计竣工回暖有望持续。
　　贷款好转及销售回暖，带动到位资金改善。从行业到位资金来看，2023年前3月累计增速为-9%，较前2月变动6.2个百分点。到位资金3月单月同比2.8%，较1-2月单月变动17.9个百分点。销售回款方面来看，3月个人按揭贷款单月增速为19.9%，较1-2月单月变动35.2个百分点，3月定金及预付款单月增速为13.5%，较1-2月单月变动24.9个百分点。房企融资方面来看，国内贷款前3月累计同比-9.6%，较前2月变动5.4个百分点；3月国内贷款单月增速6%，较1-2月单月变动21个百分点。22年11月中央层面三箭齐发，外部融资明显改善，缓解优质房企的短期现金流压力。3月国内贷款增速明显好转，预示房企融资造血能力逐步恢复正常。
　　投资建议：资产质量优化带动优质房企PB回升。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取核心城市高性价比土储的房企，将形成较明显的换牌效应。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。
　　持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。
　　风险提示：销售恢复难以持续，市场对宽松政策反应钝化，房价超预期下跌等。