事项：
　　国家统计局发布数据显示，1-3月份，商品房销售面积29946万平方米，同比下降3.5%，商品房销售额30545亿元，同比增长3.0%，全国房地产开发投资25974亿元，同比下降5.8%。
　　评论：
　　3月销售数据与市场前期关注的高频数据有一定差异，但总体符合我们预期。1）前期市场关注城市日度成交数据，以我们追踪的21城数据看，3月成交面积同比增长39%，与3月统计局商品住宅销售面积同比增长0%差异较大，主要因为日度数据主要监测高能级城市，而2023年不同能级城市间的销售分化会导致两个数据口径可能存在较大差距。2）前期市场关注的另一个数据是克尔瑞百强房企权益销售金额3月大幅增长57%，但2022年部分头部民企因违约而销售大幅下滑，被动导致百强销售集中度下滑，而2023年因为样本置换因素，也会自然带来百强房企的销售增速超过全国层面增速的情况。考虑到统计局2022年3月销售数据基数不低的因素，2023年3月单月销售面积同比下滑3%，销售金额同比增长6%符合预期
　　当前更应该关注销售季调数据的回落速度，而非同比是否转正。虽然商品房销售金额同比转正，但是2022年基数的扭曲导致同比数据较难反映销售的实际情况。而以剔除季节性因素的数据来看，3月销售数据出现较为明显的回落，销售面积季调环比下滑11%，销售金额季调环比下滑5%。预计4月份季调数据仍将继续下滑，其下滑速度将有助于我们评估后续销售情况。但因2022年4月销售基数较低，这种下滑并不会体现在同比数据上。
　　新开工继续回落，竣工增长较为明显，但持续性仍待观察。从近期房企披露的年报可以看出，与历年相比，计划开工大幅下滑，预计全年新开工仍将显著回落，本月新开工单月同比下滑27%。竣工端虽然同比增长32%，但因为3-11月各月竣工占比均较低，同比增速波动较大，后续竣工增长持续性仍需观察
　　竣工的高增并未带来地产投资增速的改善，地产开发投资完成额跌幅扩大至-7%。3月地产投资下滑7.2%，反映地产施工力度仍然偏低，叠加2022年土地成交对2023年土地购置费的后置影响，预计2023年地产投资仍将较为疲弱。
　　当前头部国央企估值略低于估值中枢水平，具备布局价值，但大幅提估值中枢仍需要新盈利模式的确立。2023年相比于2022年地产系统性风险暴露的可能性大幅降低，我们仍以估值的角度考虑2023年地产板块的机会，当前处于偏低估位置，建议投资者积极布局。推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、保利发展、招商蛇口、天地源、华发股份、建发股份、万科A等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。