3月份单月销售面积基期调整（计算）同比增速由负转正至0.1%，较1-2月提高0.1 pct，季调环比为-2.0%，略低于市场预期，被疫情压制的刚性及改善性需求逐步释放，销售市场持续回暖；往后看，据房管局高频数据，23年4月上半月（1-16日）销售面积同比较3月份下降13pct至25%，数据有所回落；全年看，居民收入预期逐步修复，同时考虑到购房者可能存在“买涨不买跌”的情绪，后续三季度价格同比若转正将带动成交更稳健复苏；
　　居民购买能力方面，居民存款余额持续提升，居民潜在购买力位于高位；购买意愿方面，货币活化指数略有回升，居民配置意愿弱改善；
　　3月份单月竣工面积同比增速为+32.0%，较1-2月提高24.0pct，季调环比为+11.4%，背后原因或是前年同期销售增速偏高及各方积极持续推进“保交楼”，判断短期竣工增速或维持较高水平，但竣工大周期在今年回补后基本告一段落，产业链配置逻辑在中期将难再由竣工交付逻辑驱动；
　　3月份单月新开工面积同比增速为-29.0%，较1-2月负增速扩大19.7pct，季调环比为-27.7%，往后看，市场热度快速蔓延至低能级城市或受到一定约束，判断新开工具备反弹基础，但弹性受限于高能级城市土地供给约束；
　　3月份单月投资金额基期调整（计算）同比增速为-5.9%，较1-2月负增速扩大0.2pct，季调环比为-7.9%，投资短期或仍受到土地成交价下滑滞后计入拖累，中期受施工面积收缩影响；
　　3月份单月到位资金同比增速为2.8%，较1-2月负增长收窄17.9pct，季调环比为13.9%，结构上融资类资金及销售类资金均有回升，其中国内贷款与新开工面积同比增速再次背离，或透露“保交楼”进程进一步加速，自筹资金同比负增长略有收窄；
　　3月末房地产行业资金链指数单月波动及短期趋势均上行（117%），房企资金面逐步修复，但当前仍低于历史安全水平130%；
　　3月70城整体房价回升，结构上超九成城市房价上涨，二线城市表现更好。3月70城整体新房房价环比+0.44%，百城新房房价环比+0.02%；结构上，新房房价环比上涨城市数为64个，持平1个，下跌5个；一线城市新房房价环比+0.3%，二线环比+0.6%，三四线环比+0.3%；
　　投资建议：房地产：春节后到3月末板块股价的下跌已经是在反应对销售环比下跌的提前担忧，且部分投资人已经担忧到6月份突兀的高基数带来的数据扰动，也即，我们认为这些不利因素已经在价格里头大部分反应，板块边际关注度或持续回升。维持销售仍在改善趋势中，且房价三季度同比转正，且板块具备超额收益的判断，维持“弱β交易强α”的策略，仍建议关注“持续内生性现金流创造能力”的真正高质量周转公司【保利发展】【万科A】【金地集团】【中国海外发展】【华润置地】【龙湖集团】，以及从区域开始发力的【滨江集团】【越秀地产】【建发股份】等；
　　产业链：“房企恶性竞争下的竣工周期”驱动将转为“竞争格局改善”驱动，逻辑或生变，关注C端入口强化，C端进入B端，高端下沉中端，以及行业新进入者，重视产业链转型方向及逻辑再造可能，关注【皮阿诺】等；
　　生态链及行业转型：重视顺延于开发的转型如购物中心/写字楼/长租公寓/产业园/物流地产等标的及围绕房地产生态链的转型如设计/集采及建造/交易/资产管理/房地产科技等长赛道机会，如物管关注【招商积余】【保利物业】【碧桂园服务】等，商管关注【华润万象生活】【星盛商业】等；交易关注【贝壳】等；关注REITs标的长赛道布局。
　　风险提示：疫情反复超预期，政策改善不及预期，销售下滑超预期，市场流动性改善不及预期等。